论文部分内容阅读
摘 要：居间合同纠纷争议的焦点主要是“跳单”条款的效力以及合同当事人的行为是否是“跳单”行为，即“跳单”违约行为的构成要件。笔者认为，禁止“跳单”条款须不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，而且应当符合公平的原则。当居间服务与委托人订立的合同之间存在因果关系，且委托人存在“恶意”时，委托人构成“跳单”违约。
关键词：居间合同；“跳单”行为；违约责任
居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。①但在实践中常常出现委托人为了不向居间人支付或少支付报酬而跳过居间人、直接与第三人签订合同的情形。委托人的这种行为就是“跳单”行为，该行为严重损害了居间人的合法利益。因此，居间人为了保护自己的合法权益，会在居间合同中约定禁止“跳单”或约定因委托人“跳单”需向居间人支付违约金的条款，即禁止“跳单”条款。
一、禁止“跳单”条款的效力
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据本市房地产中介市场交易习惯，类似《房地产求购确认书》的合同通常是中介公司为了重复使用而预先拟定，并且就条款内容在订立时未与对方协商，因此应认定为格式条款。同时，合同法第40条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。“跳单”条款是关于客户跳开中介公司的违约责任条款，是指中介公司履行带看房的报告义务后，委托人如有恶意逃避佣金支付行为的，应当支付相当于佣金的违约金；并不是指中介公司只要参与交易，无论成交与否，均可获取佣金；而委托人在未委托独家代理的情况下，对参与交易过程但未促成交易的中介公司均需支付成交价1%的佣金，可能导致其支付双倍甚至多倍佣金的结果，显失公平。因此，跳单条款旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，防止当事人利用已获得的服务进行私下交易的背信行为，其虽为格式条款，但并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故应认定为有效。
但是在司法实践中的房地产居间合同中，我们不应该“一刀切”地认定其为有效条款。如果仅仅是禁止买方利用中介公司提供的房源信息、机会等条件，却绕开中介公司与卖方签订房屋买卖合同等不诚信行为，这样的约定应认定为有效。但是如果在居间合同中规定更加严格的禁止“跳单”的格式条款（比如规定只要中介带买方看过房，如果买方决定买这套房子，那么只能选择该中介公司进行交易），这个时候就要分情况讨论。如果合同中对于居间人的履约责任和违约责任也有所加重，并且在居间合同签订的过程中，居间人采取合理的方式提醒委托人注意该条款，对该条款的内涵予以说明的，可以将其理解为是委托人授予居间人独家代理权的规定。但是如果居间人没有相应地增加自己的履约责任和违约责任，也没有采取合理方式提醒委托人，这种约定使得中介公司旱涝保收，违反了公平原则，应该认定为无效条款。
实践中还会经常出现原被告对“跳单”的格式条款理解发生争议的情况，此时可以根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定作出解释。该条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。
二、“跳单”行为的构成要件
“跳单”行为是指买卖双方通过中介的居间服务联系上之后，跳开中介，自行成交或委托其他中介公司代办过户服务，以此逃避支付中介费或少付中介费的行为。根据司法实践中的经验，判断是否构成“跳单”行为可以从以下三点入手：
1.看是否签署独家委托条款
若已签署了独家委托买房或购房协议，又跳过中介方而与相对方直接交易，则违反了独家委托的约定，理应承担违约责任。
2.分析中介服务与委托人订立的合同之间存在因果关系
也就是，中介方提供的服务，对于委托人与相对人排除异议、达成合意从而完成缔约活动起了重要作用。实践中，可以从两个方面来分析：
一方面，看获取房源信息渠道是否唯一。居间行业的发展源于市场信息的不对称性，职业居间人恰恰是凭借其掌握了大量的“稀缺的”甚至是独一无二的信息才展开商业活动的，如果居间人能够证明该房源信息只有他掌握，其他人不可能通过正常途径获取的话，那么就足以证明自己的居间活动与合同的签订存在着因果关系。
另一方面，看委托人所订立的合同的实质性条款与中介方居间结果是否具有同一性。对于房屋交易合同而言，标的和价款是其实质性条款。因此，如果中介方可以证明其居间成果与委托人订立的合同基本一致，则可以认定这种因果关系。
3.分析委托人是否存在“恶意”
委托方行使自己的自由选择权，并不构成“跳单”违约。委托人存在“恶意”是区分“跳单”行为与合理的市场选择行为的依据。实务中，如果委托人同时满足了以下两点则应当认定其存在“恶意”。
（1）委托人利用了涉案居间方提供的信息、机会等条件等。如果委托人利用了中介提供的信息、机会等条件，而没有给付其对价，明显违反了公平原则。
（2）委托人从中获益，即委托人没有支付或少支付了中介费用。在当前的房地产中介市场中，同一交易信息往往为多家居间机构共有，如消费者选择其他居间机构服务时并没有实际利用前居间方的信息价值，自然并不能少付后者的居间报酬。②但并意味着当其他居间方要求的中介费用少于涉案居间方要求的中介费用时，委托方“少付”了中介费用，而认定其存在“恶意”。何为“少付”，应当以市场一般条件下的居间报酬为标准来衡量。
三、结语
司法实践中，我们要在“促成缔约”的法律标准之上，推崇“缔约中，诚实并不欺不诈；缔约后，守信用并自觉履行”。用诚实信用原则来调整房地产居间合同纠纷中的“跳单”行为，更有利于促进市场经济的健康发展。
注释：
①韓松.《合同法学》.武汉大学出版社出版，2009年，第308页.
②邵文龙.《房地产买卖中“跳单”行为的司法认定及责任承担》.《人民司法》，2012年，第2期.
参考文献：
[1]王泽鉴.民法总则[M].北京大学出版社，2009.
[2]章春瑜.居间合同“跳单”行为的法律分析[J].学理论，2012（07）.
作者简介：
陈璐（1991.12—），女，河北省遵化市人，西北政法大学法律硕士教育学院2014级研究生。
（作者单位：西北政法大学）
关键词：居间合同；“跳单”行为；违约责任
居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。①但在实践中常常出现委托人为了不向居间人支付或少支付报酬而跳过居间人、直接与第三人签订合同的情形。委托人的这种行为就是“跳单”行为，该行为严重损害了居间人的合法利益。因此，居间人为了保护自己的合法权益，会在居间合同中约定禁止“跳单”或约定因委托人“跳单”需向居间人支付违约金的条款，即禁止“跳单”条款。
一、禁止“跳单”条款的效力
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据本市房地产中介市场交易习惯，类似《房地产求购确认书》的合同通常是中介公司为了重复使用而预先拟定，并且就条款内容在订立时未与对方协商，因此应认定为格式条款。同时，合同法第40条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。“跳单”条款是关于客户跳开中介公司的违约责任条款，是指中介公司履行带看房的报告义务后，委托人如有恶意逃避佣金支付行为的，应当支付相当于佣金的违约金；并不是指中介公司只要参与交易，无论成交与否，均可获取佣金；而委托人在未委托独家代理的情况下，对参与交易过程但未促成交易的中介公司均需支付成交价1%的佣金，可能导致其支付双倍甚至多倍佣金的结果，显失公平。因此，跳单条款旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，防止当事人利用已获得的服务进行私下交易的背信行为，其虽为格式条款，但并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故应认定为有效。
但是在司法实践中的房地产居间合同中，我们不应该“一刀切”地认定其为有效条款。如果仅仅是禁止买方利用中介公司提供的房源信息、机会等条件，却绕开中介公司与卖方签订房屋买卖合同等不诚信行为，这样的约定应认定为有效。但是如果在居间合同中规定更加严格的禁止“跳单”的格式条款（比如规定只要中介带买方看过房，如果买方决定买这套房子，那么只能选择该中介公司进行交易），这个时候就要分情况讨论。如果合同中对于居间人的履约责任和违约责任也有所加重，并且在居间合同签订的过程中，居间人采取合理的方式提醒委托人注意该条款，对该条款的内涵予以说明的，可以将其理解为是委托人授予居间人独家代理权的规定。但是如果居间人没有相应地增加自己的履约责任和违约责任，也没有采取合理方式提醒委托人，这种约定使得中介公司旱涝保收，违反了公平原则，应该认定为无效条款。
实践中还会经常出现原被告对“跳单”的格式条款理解发生争议的情况，此时可以根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定作出解释。该条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。
二、“跳单”行为的构成要件
“跳单”行为是指买卖双方通过中介的居间服务联系上之后，跳开中介，自行成交或委托其他中介公司代办过户服务，以此逃避支付中介费或少付中介费的行为。根据司法实践中的经验，判断是否构成“跳单”行为可以从以下三点入手：
1.看是否签署独家委托条款
若已签署了独家委托买房或购房协议，又跳过中介方而与相对方直接交易，则违反了独家委托的约定，理应承担违约责任。
2.分析中介服务与委托人订立的合同之间存在因果关系
也就是，中介方提供的服务，对于委托人与相对人排除异议、达成合意从而完成缔约活动起了重要作用。实践中，可以从两个方面来分析：
一方面，看获取房源信息渠道是否唯一。居间行业的发展源于市场信息的不对称性，职业居间人恰恰是凭借其掌握了大量的“稀缺的”甚至是独一无二的信息才展开商业活动的，如果居间人能够证明该房源信息只有他掌握，其他人不可能通过正常途径获取的话，那么就足以证明自己的居间活动与合同的签订存在着因果关系。
另一方面，看委托人所订立的合同的实质性条款与中介方居间结果是否具有同一性。对于房屋交易合同而言，标的和价款是其实质性条款。因此，如果中介方可以证明其居间成果与委托人订立的合同基本一致，则可以认定这种因果关系。
3.分析委托人是否存在“恶意”
委托方行使自己的自由选择权，并不构成“跳单”违约。委托人存在“恶意”是区分“跳单”行为与合理的市场选择行为的依据。实务中，如果委托人同时满足了以下两点则应当认定其存在“恶意”。
（1）委托人利用了涉案居间方提供的信息、机会等条件等。如果委托人利用了中介提供的信息、机会等条件，而没有给付其对价，明显违反了公平原则。
（2）委托人从中获益，即委托人没有支付或少支付了中介费用。在当前的房地产中介市场中，同一交易信息往往为多家居间机构共有，如消费者选择其他居间机构服务时并没有实际利用前居间方的信息价值，自然并不能少付后者的居间报酬。②但并意味着当其他居间方要求的中介费用少于涉案居间方要求的中介费用时，委托方“少付”了中介费用，而认定其存在“恶意”。何为“少付”，应当以市场一般条件下的居间报酬为标准来衡量。
三、结语
司法实践中，我们要在“促成缔约”的法律标准之上，推崇“缔约中，诚实并不欺不诈；缔约后，守信用并自觉履行”。用诚实信用原则来调整房地产居间合同纠纷中的“跳单”行为，更有利于促进市场经济的健康发展。
注释：
①韓松.《合同法学》.武汉大学出版社出版，2009年，第308页.
②邵文龙.《房地产买卖中“跳单”行为的司法认定及责任承担》.《人民司法》，2012年，第2期.
参考文献：
[1]王泽鉴.民法总则[M].北京大学出版社，2009.
[2]章春瑜.居间合同“跳单”行为的法律分析[J].学理论，2012（07）.
作者简介：
陈璐（1991.12—），女，河北省遵化市人，西北政法大学法律硕士教育学院2014级研究生。
（作者单位：西北政法大学）