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[摘要] 近年来，在各级政府的支持下，我国房地产业取得了井喷式的发展，但土地征用制度的缺陷和房地产开发商的过度炒作却引发了一系列的社会问题，它集中体现为弱势群体利益的保护问题，本文作者对此提出了自己的初浅认识，并从多方面说明保护房地产风暴中弱势群体的利益刻不容缓。
[关键词] 房地产 风暴 弱势群体 利益
房地产业是以土地为基础的“高投入、高风险、高回报”的行业，其市场主要由购房者、房地产商、地方政府三方力量拉动。在我国市场经济的发展过程中，人地矛盾十分突出，一方面是城市化和工业化的加速发展, 占用耕地规模的逐年扩大；另一方面是人口数量的增加, 人均耕地占有量的逐年缩减。在我国县（市）经济区域的发展中, 部分农民正大规模地失去他们赖以生存的土地, 形成一个游离于社会的特殊群体——失地农民。截止到 2005 年底，全国因征地而失业的农民已经超过5000万人,并且还以每年200万人口的数量继续增加。同时，城市土地作为一种稀缺的不可再生的资源，在经济快速发展的时期非常容易被投机和炒作从而形成房地产过热的现象。土地资源的稀缺性和人口的增长加剧了房地产市场的需求，导致房地产价格在市场交易中出现一系列的泡沫现象，主要表现为：房价收入显著高于其它行业、商品房空置率过高、每年房地产投资过度膨胀等。房地产过热不仅造成了农民的失地，也影响到其它中下阶层群体的利益。
一、 房地产风暴的形成原因
近年来，我国房地产业取得了井喷式的发展，房地产业投资额连续几年的增长幅度保持在20%以上，房价也连续几年以10%以上的比率增长，出现了一派繁荣发展的景象。
1.地方政府主动发展房地产
1994年的分税制改革，形成一级地方政府、一级财政的行政管理体制，这使地方政府的作用发生了显著变化：一是地方政府之间引入了竞争机制；二是地方政府意识到地方经济发展的重要性，主动地发展地方经济，强化了地方政府对地方经济的干预，因为：
税收：与房地产有关的税收（如契税、房产税、印花税、耕地占用税等）所形成的收入成为地方财政收入的一个重要来源，这一产业成为对地方财政贡献率最高的产业，形成政府引导地方经济发展的偏好，这是地方政府推动房地产发展的最根本动机。
土地出让金：地方政府在一般预算只能满足基本支出的情况下，其建设性预算中一半以上的收入，依靠的就是土地出让金。在一些经济欠发达地区，这一比例甚至达到四分之三以上。
政府规费收入：房地产的发展，需要政府提供大量的配套设施服务。如为新开的楼盘提供道路交通、水电、活动场所等方面的公共设施，这些设施所需的资金就来源于房地产开发的规费收入。
2.农民土地征用制度的缺陷
虽然公益性用地与经营性用地的界定十分严格，但在相当长一段时间内,我国《宪法》和相关法律都未对“公共利益”做出明确的界定,即《宪法》授予了国家土地征用的权力,却未对这项权力的行使作出具体的限制,对“公共利益”的解释成为职能部门和主要行政领导自由裁量的权力，一些开发商更是利用公益性用地暗度陈仓开发房地产。
《土地管理法》规定,任何单位或个人使用土地,凡涉及农地转为非农业建设用地的，都必须通过地方政府征地。但目前我国一些地方的集中统一征地制度还没有实施到位,实践中存在多主体多方面征地的问题,这严重损害了农民的利益。
征地主体多元化导致了征地价格差异大,缺乏统一的补偿标准。按照《土地管理法》规定,对土地的补偿和对农民的安置应为该块土地征用前3年平均产值的10～16倍,最高不超过30倍。但在土地征用制度存在缺陷的情况下，地方政府可以通过法律的手段，廉价地获得农民手中的土地。而与此同时，地方政府却从房地产推动地方经济发展中获得各种政治利益和经济利益。
二、房地产风潮引发的社会问题
房地产作为关系国计民生的重要产业，是构建和谐社会的一项重要内容，但近年来却像一浪高过一浪的强热带风暴，不断的涤荡着我国经济生活的各个领域，冲击着国人生活的方方面面，有的地方甚至危及到社会的安宁和稳定。
1.农民最低生活得不到保障
土地对农民具有重要的保障功能与归依功能，但我国被征地农民社会保障体制尚未完全建立，从农民现有的经济基础和今后的生活需要来看,现有的补偿标准难以保证农民维持原有的生活水平。
土地征用前,农民种田虽然收益不是很好,但此部分收入稳定,为农民提供了最低的生活保障；土地征用后,农民失去了最稳定的经济来源,加之没有从业的基本经验和技能,被征地农民便成为就业中的弱势群体。
我国目前对土地补偿方式采取一次性“买断式”给付，没有将征地制度与农民长远生计结合在一起，对于本身理财能力和投资能力偏弱的失地农民来说，就业的机会越来越少。近年的农民就业体现出以下特点：工作稳定性差,大多属季节性、临时性就业；收入提高不快，始终属于低收入阶层；在企业沦为“三无”农民。
2.引发大量的群众上访事件
许多政府领导都将城市的规划建设作为首要的施政内容，但在具体的实施过程中，由于受到地方财力薄弱的制约，最后只能牺牲农民的利益——让农民以低廉的价格出让土地使用权。特别是在西部一些天时地利都不占的欠发达地区，为了引来“金凤凰”，只能以非常低廉的价格出让土地使用权，以此为代价进行招商引资，加之这些地区的第二产业和第三产业都普遍较落后，根本无力吸纳众多失去土地的农村劳动力，导致大量的失地农民既得不到应有的经济补偿，又无处就业务工，最终当然造成大量的农民上访事件，形成潜在的社会稳定隐患。
3.城镇中的弱势群体被迫沦为房奴
房地产是我国国民经济中的一个新兴产业，其发展速度和规模必须与国民经济的整体发展速度及城镇居民的生活水平相适应，甚至可以适度超前发展，但绝不能以“筑巢引凤”为借口，大肆炒作房地产，盲目扩展城市面积。特别是一些工商业比较落后、无产业支撑的小城镇，城市面积的扩大不仅没能带来繁荣，反而形成一座冷清的空城。而更为严重的是几经风潮的房价，不但没有降低反而不断往上攀升。据全国性的调查显示，我国购房群体中，有90.1%的人在购房时利用了按揭，其中31.75%的人月还贷支出占到收入的50%以上，已远远超过房贷按揭占月收入三分之一的警戒线，其后果是让众多的城镇低收入居民为改善自己的居住条件而背上沉重的经济负担，更让无数城镇弱势群体的安居希望化为泡影。
4.房地产的失控炒作误导政府决策
全国性的职工住房改革完成以后，据有关媒体的调查显示，目前我国城镇居民住宅私有率已超过80%，比欧美国家高出20%。而广大城镇居民为了安居和改善居住条件，都在想方设法地筹措资金，进行按揭购房，在一些偏僻落后的小城镇，居民年工资不到1万元，而房地产开发商所出售的平均房价却高达2000元～3000元/平方米，有时甚至还出现有钱买不到房的怪现象。这一切本缘于房地产的肆意炒作和失控发展，但在一系列虚拟的繁荣掩盖下，一些地方政府的决策者们却误以为老百姓真得非常富有了，不断地又给房地产风潮推波助澜，形成更大的泡沫经济。
三、对策及建议
房地产风暴中的强势群体无视风暴的打击，更多人则是在推波助浪，但这毕竟只是少数者群体。作为大多数群体的弱势群体则早已无力承受房地产风暴的浸蚀，因此，采取有效措施整顿和规范房地产经营，切实保护弱势群体的利益刻不容缓。
1.完善相关的法规与制度
保护弱势群体的利益必须完善各项法律、法规，改革就业制度、户籍制度、社会保障制度等，并依法行政，强化监督，为失地农民提供法律援助，切实保障失地农民的合法权益。各级政府的相关主管部门和房地产企业要根据中央纪委2007年反腐倡廉工作任务的分工意见组织自查，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，重点查找并纠正房地产主管部门及其工作人员违规审批、滥用权力和房地产企业发布虚假广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈以及违规强制拆迁等行为。
2.掌握购房对象的具体情况
政府可硬性规定每一个初次购房者必须将自己的家庭经济收入、住房现状等资料提供给所在行政区域的政府房地产经营主管部门，并持有效证件进行实名登记。对二次以上购房者的每一次再购房，都需要到政府主管部门进行核实和登记，由主管部门出示有效证件才能再购房。
3.建立购房信息档案数据库
政府的房地产经营主管部门（各级城建部门），可建立一个完备的、动态的全国纵横相通的个人和集体购房信息档案数据库，并实现与税务、金融等部门相关网络的互通，使政府主管部门、税务和金融等部门都能及时掌握每一个购房者当前的住房情况。在此基础上，严格区分不同阶层、不同身份和不同职业的购房群体。如进城务工农民、城镇下岗职工等最弱势群体，城镇普通行业企业职工群体，行政事业单位购房群体，城镇电力、烟草、电信和金融等垄断行业企业职工群体，领导层购房群体等。
4.施行等级制度
政府要针对不同的购房群体、不同地区的购房、不同次数的购房和购不同标准的房产等情况，制定出台与之相对应的不同政策，形成如公务员工资档次职级对照表一样的可操作政策条例。如在经济发展较落后地区初次购置经济实用住房(90平方米以下）的广大城乡弱势群体，给予其房价、税收和住房贷款等方面的最优惠待遇，对高收入群体多次购置的房地产，则科以重税，并实行高房价，若贷款也实行最高利率。
5.明确相关部门职责
房地产相关部门要明确职责，各司其职齐抓共管，切实规范房地产生产经营行为，使房地产产业的发展与当地经济发展水平相协调。各级发改委要认真抓好对房地产市场的调控和监管，特别是细化不同标准、不同区域、不同群体购置、不同次数购置的房地产价格，使之具有较强的可操作性和针对性；城建部门要一手抓好对房地产生产经营活动的监管，一手抓好对广大消费者购房行为的管理和服务；税务部门要及时准确地掌握各房地产开发商的生产经营活动和消费者的购房活动，并根据不同标准、区域、群体和购房次数，制定不同的税率档次；国土资源部门要严格土地开发审批制度，尤其是耕地的征用审批，要根据不同的用地目的和不同的区位土地，执行不同的地价；工商、劳动保障等部门也应根据不同情况做好相应的市场监管和失地农民的就业等相关工作。
6.增加就业岗位
各级政府要想方设法发展城镇第二、第三产业，努力增加城镇就业岗位。没有实业支撑的城镇，再豪华和漂亮也只是昙花一现的空中楼阁，只有大力发展第二和第三产业，特别是劳动密集型的加工业，不断增加就业岗位，使城市职工和失地农民充分就业，才能真正统筹兼顾城乡经济发展，也才能确保房地产产业步入稳定、健康和持续的发展轨道。
参考文献：
[1]夏兴园韦鸿:论产权安排与经济效率 [J]. 经济评论,2000,(06)
[2]谭太平:我国欠发达地区地方政府作用的思考 [J]. 全国商性.经济理论研究,2006,(01)
[3]杨哲英关宇:比较制度经济学［M］.北京:清华大学出版社,2004
[4]王尚银:私营经济的发展与政府行为—温州政府的无为与有为[J].社会科学研究,2005,(02)
[关键词] 房地产 风暴 弱势群体 利益
房地产业是以土地为基础的“高投入、高风险、高回报”的行业，其市场主要由购房者、房地产商、地方政府三方力量拉动。在我国市场经济的发展过程中，人地矛盾十分突出，一方面是城市化和工业化的加速发展, 占用耕地规模的逐年扩大；另一方面是人口数量的增加, 人均耕地占有量的逐年缩减。在我国县（市）经济区域的发展中, 部分农民正大规模地失去他们赖以生存的土地, 形成一个游离于社会的特殊群体——失地农民。截止到 2005 年底，全国因征地而失业的农民已经超过5000万人,并且还以每年200万人口的数量继续增加。同时，城市土地作为一种稀缺的不可再生的资源，在经济快速发展的时期非常容易被投机和炒作从而形成房地产过热的现象。土地资源的稀缺性和人口的增长加剧了房地产市场的需求，导致房地产价格在市场交易中出现一系列的泡沫现象，主要表现为：房价收入显著高于其它行业、商品房空置率过高、每年房地产投资过度膨胀等。房地产过热不仅造成了农民的失地，也影响到其它中下阶层群体的利益。
一、 房地产风暴的形成原因
近年来，我国房地产业取得了井喷式的发展，房地产业投资额连续几年的增长幅度保持在20%以上，房价也连续几年以10%以上的比率增长，出现了一派繁荣发展的景象。
1.地方政府主动发展房地产
1994年的分税制改革，形成一级地方政府、一级财政的行政管理体制，这使地方政府的作用发生了显著变化：一是地方政府之间引入了竞争机制；二是地方政府意识到地方经济发展的重要性，主动地发展地方经济，强化了地方政府对地方经济的干预，因为：
税收：与房地产有关的税收（如契税、房产税、印花税、耕地占用税等）所形成的收入成为地方财政收入的一个重要来源，这一产业成为对地方财政贡献率最高的产业，形成政府引导地方经济发展的偏好，这是地方政府推动房地产发展的最根本动机。
土地出让金：地方政府在一般预算只能满足基本支出的情况下，其建设性预算中一半以上的收入，依靠的就是土地出让金。在一些经济欠发达地区，这一比例甚至达到四分之三以上。
政府规费收入：房地产的发展，需要政府提供大量的配套设施服务。如为新开的楼盘提供道路交通、水电、活动场所等方面的公共设施，这些设施所需的资金就来源于房地产开发的规费收入。
2.农民土地征用制度的缺陷
虽然公益性用地与经营性用地的界定十分严格，但在相当长一段时间内,我国《宪法》和相关法律都未对“公共利益”做出明确的界定,即《宪法》授予了国家土地征用的权力,却未对这项权力的行使作出具体的限制,对“公共利益”的解释成为职能部门和主要行政领导自由裁量的权力，一些开发商更是利用公益性用地暗度陈仓开发房地产。
《土地管理法》规定,任何单位或个人使用土地,凡涉及农地转为非农业建设用地的，都必须通过地方政府征地。但目前我国一些地方的集中统一征地制度还没有实施到位,实践中存在多主体多方面征地的问题,这严重损害了农民的利益。
征地主体多元化导致了征地价格差异大,缺乏统一的补偿标准。按照《土地管理法》规定,对土地的补偿和对农民的安置应为该块土地征用前3年平均产值的10～16倍,最高不超过30倍。但在土地征用制度存在缺陷的情况下，地方政府可以通过法律的手段，廉价地获得农民手中的土地。而与此同时，地方政府却从房地产推动地方经济发展中获得各种政治利益和经济利益。
二、房地产风潮引发的社会问题
房地产作为关系国计民生的重要产业，是构建和谐社会的一项重要内容，但近年来却像一浪高过一浪的强热带风暴，不断的涤荡着我国经济生活的各个领域，冲击着国人生活的方方面面，有的地方甚至危及到社会的安宁和稳定。
1.农民最低生活得不到保障
土地对农民具有重要的保障功能与归依功能，但我国被征地农民社会保障体制尚未完全建立，从农民现有的经济基础和今后的生活需要来看,现有的补偿标准难以保证农民维持原有的生活水平。
土地征用前,农民种田虽然收益不是很好,但此部分收入稳定,为农民提供了最低的生活保障；土地征用后,农民失去了最稳定的经济来源,加之没有从业的基本经验和技能,被征地农民便成为就业中的弱势群体。
我国目前对土地补偿方式采取一次性“买断式”给付，没有将征地制度与农民长远生计结合在一起，对于本身理财能力和投资能力偏弱的失地农民来说，就业的机会越来越少。近年的农民就业体现出以下特点：工作稳定性差,大多属季节性、临时性就业；收入提高不快，始终属于低收入阶层；在企业沦为“三无”农民。
2.引发大量的群众上访事件
许多政府领导都将城市的规划建设作为首要的施政内容，但在具体的实施过程中，由于受到地方财力薄弱的制约，最后只能牺牲农民的利益——让农民以低廉的价格出让土地使用权。特别是在西部一些天时地利都不占的欠发达地区，为了引来“金凤凰”，只能以非常低廉的价格出让土地使用权，以此为代价进行招商引资，加之这些地区的第二产业和第三产业都普遍较落后，根本无力吸纳众多失去土地的农村劳动力，导致大量的失地农民既得不到应有的经济补偿，又无处就业务工，最终当然造成大量的农民上访事件，形成潜在的社会稳定隐患。
3.城镇中的弱势群体被迫沦为房奴
房地产是我国国民经济中的一个新兴产业，其发展速度和规模必须与国民经济的整体发展速度及城镇居民的生活水平相适应，甚至可以适度超前发展，但绝不能以“筑巢引凤”为借口，大肆炒作房地产，盲目扩展城市面积。特别是一些工商业比较落后、无产业支撑的小城镇，城市面积的扩大不仅没能带来繁荣，反而形成一座冷清的空城。而更为严重的是几经风潮的房价，不但没有降低反而不断往上攀升。据全国性的调查显示，我国购房群体中，有90.1%的人在购房时利用了按揭，其中31.75%的人月还贷支出占到收入的50%以上，已远远超过房贷按揭占月收入三分之一的警戒线，其后果是让众多的城镇低收入居民为改善自己的居住条件而背上沉重的经济负担，更让无数城镇弱势群体的安居希望化为泡影。
4.房地产的失控炒作误导政府决策
全国性的职工住房改革完成以后，据有关媒体的调查显示，目前我国城镇居民住宅私有率已超过80%，比欧美国家高出20%。而广大城镇居民为了安居和改善居住条件，都在想方设法地筹措资金，进行按揭购房，在一些偏僻落后的小城镇，居民年工资不到1万元，而房地产开发商所出售的平均房价却高达2000元～3000元/平方米，有时甚至还出现有钱买不到房的怪现象。这一切本缘于房地产的肆意炒作和失控发展，但在一系列虚拟的繁荣掩盖下，一些地方政府的决策者们却误以为老百姓真得非常富有了，不断地又给房地产风潮推波助澜，形成更大的泡沫经济。
三、对策及建议
房地产风暴中的强势群体无视风暴的打击，更多人则是在推波助浪，但这毕竟只是少数者群体。作为大多数群体的弱势群体则早已无力承受房地产风暴的浸蚀，因此，采取有效措施整顿和规范房地产经营，切实保护弱势群体的利益刻不容缓。
1.完善相关的法规与制度
保护弱势群体的利益必须完善各项法律、法规，改革就业制度、户籍制度、社会保障制度等，并依法行政，强化监督，为失地农民提供法律援助，切实保障失地农民的合法权益。各级政府的相关主管部门和房地产企业要根据中央纪委2007年反腐倡廉工作任务的分工意见组织自查，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，重点查找并纠正房地产主管部门及其工作人员违规审批、滥用权力和房地产企业发布虚假广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈以及违规强制拆迁等行为。
2.掌握购房对象的具体情况
政府可硬性规定每一个初次购房者必须将自己的家庭经济收入、住房现状等资料提供给所在行政区域的政府房地产经营主管部门，并持有效证件进行实名登记。对二次以上购房者的每一次再购房，都需要到政府主管部门进行核实和登记，由主管部门出示有效证件才能再购房。
3.建立购房信息档案数据库
政府的房地产经营主管部门（各级城建部门），可建立一个完备的、动态的全国纵横相通的个人和集体购房信息档案数据库，并实现与税务、金融等部门相关网络的互通，使政府主管部门、税务和金融等部门都能及时掌握每一个购房者当前的住房情况。在此基础上，严格区分不同阶层、不同身份和不同职业的购房群体。如进城务工农民、城镇下岗职工等最弱势群体，城镇普通行业企业职工群体，行政事业单位购房群体，城镇电力、烟草、电信和金融等垄断行业企业职工群体，领导层购房群体等。
4.施行等级制度
政府要针对不同的购房群体、不同地区的购房、不同次数的购房和购不同标准的房产等情况，制定出台与之相对应的不同政策，形成如公务员工资档次职级对照表一样的可操作政策条例。如在经济发展较落后地区初次购置经济实用住房(90平方米以下）的广大城乡弱势群体，给予其房价、税收和住房贷款等方面的最优惠待遇，对高收入群体多次购置的房地产，则科以重税，并实行高房价，若贷款也实行最高利率。
5.明确相关部门职责
房地产相关部门要明确职责，各司其职齐抓共管，切实规范房地产生产经营行为，使房地产产业的发展与当地经济发展水平相协调。各级发改委要认真抓好对房地产市场的调控和监管，特别是细化不同标准、不同区域、不同群体购置、不同次数购置的房地产价格，使之具有较强的可操作性和针对性；城建部门要一手抓好对房地产生产经营活动的监管，一手抓好对广大消费者购房行为的管理和服务；税务部门要及时准确地掌握各房地产开发商的生产经营活动和消费者的购房活动，并根据不同标准、区域、群体和购房次数，制定不同的税率档次；国土资源部门要严格土地开发审批制度，尤其是耕地的征用审批，要根据不同的用地目的和不同的区位土地，执行不同的地价；工商、劳动保障等部门也应根据不同情况做好相应的市场监管和失地农民的就业等相关工作。
6.增加就业岗位
各级政府要想方设法发展城镇第二、第三产业，努力增加城镇就业岗位。没有实业支撑的城镇，再豪华和漂亮也只是昙花一现的空中楼阁，只有大力发展第二和第三产业，特别是劳动密集型的加工业，不断增加就业岗位，使城市职工和失地农民充分就业，才能真正统筹兼顾城乡经济发展，也才能确保房地产产业步入稳定、健康和持续的发展轨道。
参考文献：
[1]夏兴园韦鸿:论产权安排与经济效率 [J]. 经济评论,2000,(06)
[2]谭太平:我国欠发达地区地方政府作用的思考 [J]. 全国商性.经济理论研究,2006,(01)
[3]杨哲英关宇:比较制度经济学［M］.北京:清华大学出版社,2004
[4]王尚银:私营经济的发展与政府行为—温州政府的无为与有为[J].社会科学研究,2005,(02)