商业地产是一项很热门也很复杂的话题，说其热，是因为人们都认为其价值高、价格空间大，一旦成功，名利双收;说其复杂，是因为发展商做商用物业成功的不多，空置积压的物业也多。发展商做商场最大的问题，是以地产开发的方式做物业，以销售的手法经营商场，讲究短、平、快，资金的快速滚动与周转，一切物业以卖为主，卖不了再做商场。这样从一开始就没有从商场的定位、从长期经营的角度去考虑，没有从商业运作的规律去思考、操作，往往不系统，走一步，算一步，头痛医头，脚痛医脚，这样的商场岂能做好？在很多不成功的商场，我们都可以看到这样的问题。当然，这些问题不仅仅出现在开发商身上，也出现在一些不太专业、缺乏经验的顾问公司、设计机构或代理商身上。
　　回头检讨蓝光广场，首先我对其没有很深入的了解，不能轻易评价。但仅从本案例介绍的情况看，以下几个问题是值得注意的。
　　一是发展商过于注重硬件条件，对软件建设非常不重视，特别是经营管理不到位。这一点是许多发展商的通病。由于地理位置优越而过于自信，进而忽略了综合条件，这是发展商最容易犯的一个毛病。事实上，商业的成功，特别是大型商业中心的成功，更多的是得益于软件建设的到位。一般说来，商业的成功，硬件占40％，软件占60％。同样的问题也反映在设计上。专业商场的设计有其特点，轻设计而重装修，特别是在没有确切的经营管理意图下去装修，只能是浪费资金。
　　二是对市场研究不深入，只对市场有个粗浅的认识，就盲目决策。聘请一家专业性不强的咨询公司，数据的针对性与准确性就存在很大的疑问。
　　三是在没有任何市场基础的情况下，就定位为“最高档的灯饰市场”。实际情况是，往往档次越高，市场就越窄，难度就越高，这和要做“最大”本身就是一对矛盾。做最高档的市场，就不可能做最大的市场。
　　四是价格体系定位混乱。一个不成熟的商场，一开始价格就要得很高，比同档次的商场高出25％，明显违反了商用物业发展运营的规律。一个市场需要几年时间的培育期，不想这么走，想一口吃成个胖子，不被市场认同是必然的。
　　五是发展商在团队建设上不重视。招商工作本来是专业化程度很高的系统工程，而蓝光广场的招商人员不专业，对行业不了解，以卖楼的方式去招商，难免会带来不良后果。
　　六是出现问题乱下药。没有搞清问题的症结之所在，没有充分考虑到市场的负面影响，突然将价格大幅度下调及超长免租期的推出，犯了商用物业经营之大忌。
　　七是工程的延迟使招商工作断断续续，致使商家的经营计划落空，由此纠纷不断。商业招商要一气呵成，切忌停滞不前、断断续续。错失商机，商家经营不旺，信心大失，不交租也是很正常的事。
　　八是广告推广不得法。广告播出的时间不对，当然无法吸引消费者，这无异于自断客路，商场经营要细水长流，无源之水，迟早要干枯。
　　九是混淆了商场管理与商业经营的差异。前者面对的是场地与商家，后者面对的是商品。前者要解决的问题是如何旺场，如何营造环境、氛围，如何选择商家；后者的关键是商品流通，货品是否适销。而蓝光广场却犯了一个大错，以一个百货零售经理来管理蓝光广场。
　　需要说明的是，一个成功的商业地产项目要具备以下几个条件:深入的市场调查＋长远发展的眼光＋准确的定位与合理的设计＋专业的操作管理团队＋及时应变的措施＋合乎行业特性的经营管理与商家组合＋细水长流的推广＋一定的硬件设施与商场区位优势。
　　在房地产快速发展的今天，过去的成功不等于今天的成功。同样，在住宅开发方面的成功，并不意味着开发、经营商用物业的成功。与时俱进，不断总结与提高，是每个开发商和专业顾问中介机构必修的功课。
　　（合富辉煌集团商业策划经理古剑峰先生亦为本评述提供了意见）