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首先，文章梳理了国内外学者有关公程房租金定价的学术研究成果，阐述7改进公租房租金定价机制的必要性；其次，总结了重庆公租房租金定价的现状及存在的问题；最后，针对补贴机制不完善、相关法律法规不健全等阀题，本文基于项目参与三方利益均衡等原则，提出了以下三点建议：人均超额累进率法、老人、儿童特别补贴抵扣法、双租金法（名义租金和实际租金）。本文对完善重庆PPP模式下公租房租金定价机制具有一定的理论意义和实践价值。
公租房 租金定价模式
存在的问题 改革思路
近年来，为了解决我国快速城市化、人口增长迅速等现象造成的住房困难问题，完善我国住房保障体系，政府重点增加了公租房的供给。自2009年以来，重庆市政府着力于完善现行公租房制度，构建新型的城市住房保障体系。这一举措极大地缓解了“蜗居人群”的住房问题，但随之而来的租金定价问题也日益严峻。从政策实施情况来看，各地公租房的租金定价模式不同，具体实施标准不一，效果不佳。因此，为了完善我国公共租赁住房制度，深入研究我国公租房（特别是结合PPP融资模式的公租房）租金定价机制存在的问题，设计合理的租金定价机制保障公租房建没顺利进行，具有重要意义。
重庆市公租房定价模式研究的意义
各地公租房制度陆续颁布并实施，我国现行的公租房定价已基本形成了收入法、市场法和成本法这三种不同定价模式，但实践中三种方法有时会发生严重冲突，难以确定合理的公租房租金价格。从重庆公租房租金实施来看，其定价主要采用市场法，即从入住地点出发，按繁华便利程度确定每平米单价，再根据其面积确定租金。但影响租金的因素不仅仅只是繁华便利程度和收入，还包括教育发达程度以及使用年限等。总体来看，目前重庆公租房定价的大方向正确，但考虑不全面，也未形成合理的定价机制，很难切实改善民生。因此，本文在国内外研究结果的基础上，结合重庆实际情况对其公租房现有租金定价制度提出更完善的建议。
重庆市公租房现行定价模式及存在的问题
（1）重庆PPP模式下公租房租金定价机制
现阶段，重庆市公租房租金主要包括住宅租金，非住宅租金以及加倍收取的租金、租金滞纳金三部分，其中非住宅租金的确定受到商业用房、车库及其他设施等的影响。经过物价部门同住房保障机构、财政局等相关部门商讨后共同确定并公布其具体标准。公租房租金是在建筑面积的基础E依照贷款利息、维护费、房屋类别、地段等因素计算，每月基本维持在9-11元/平方米，原则上不超过同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%，并根据实际情况实行动态调整，每两年公布一次。
（2）重庆市公租房现行租金定价模式存在的问题
1.相关法律法规尚不健全。我国于2010至2011年共出台《重庆市公共租赁住房管理实施细则》、《重庆市市级公共租赁住房租金收入管理暂行本法》等四部法律文件。总体看来，重庆市乃至全国的相关法律法规较少，规定较为模糊。
2.补贴机制仍不完善。公租房的租金补贴是依据当地的经济、文化、教育等发展水平因素决定的。各区县政府通常根据家庭人均收入、家庭人均资产净值等指标衡量其经济水平，因此现行补贴机制并未对不同家庭的租户进行差别性补偿，难以体现社会公平。
3.投资者与租户的利益相冲突。投资者过分追求利润，会导致租户的经济能力不能负担过高的租金，造成公共资源浪费。而过低的租金会使得公租房的投资建设和运营管理缺乏持续性，导致大量投资者退出。因此很难提出同时满足政府、投资者、租户三方利益要求的定价机制。
PPP模式下重庆市公租房定价模式改革初探
合理的租金价格有利于减轻中低收入者的生活负担，降低政府部门的融资压力，同时能给予私营部门合理的报酬。从境外发达国家和地区的经验来看，租赁型公共住房租金的制定一般是收入法与政府补贴相结合。同时，租金因公租房地理位置、交通便利程度、教育条件等外部因素的不同而进行调整，体现差异化。基于此，本文提出以下几点建议：
（1）实行人均收入超额累进率法。根据不同地区的经济水平，以国家最低生活保障金水平为参照物划分不同的收入级次，同时测算同类型、同地段、同品质普通商品房市场租金。按租户收人级别对应比率乘以该片区市场租金计算应付租金。
（2）实行老人、儿童特别补贴抵扣法。随着中国逐步步入老龄化社会，社会真实劳动力比例减少，政府应将人口结构纳入公租房租金定价考虑范围，即按照老人、儿童的年龄、个数的不同，分别对应发放补贴额。
（3）实行双租金法。我国公租房租金应分为名义租金和实际租金两种。民营企业实际获得的成本报酬为名义租金，而租户实际负担的租金为实际租金，其差额由政府根据不同的租户发放相应的租金補贴进行补充。名义租金的定价主要以成本法为基础，其中的利润率由政府与投资者在各自权衡利弊之后的淡判与协商确定。实际租金的定价则以收入法为基础，首先根据家庭人均收入等关键因素确定基准租金，然后根据公租房位置等非关键因素进行调整，最后再将租赁方式的因素考虑在其中。
[1]邹劲松.公共租赁住房定价机制研究：以北京市为例[F].中央财经大学学报，2017，5：118-128.
[2]黄冠.公租房租金定价方式研究——基于国内外公租房定价方式比较分析[F].当代经济，2016，8：6-8.
[3]曹丽娟.我国公租房定价模式研究[F].价格理论与实践，2014，5：52-54.
[4]王玉.基于三方博弈的PPP模式下公租房定价与调价机制研究[F].中国物价，2016.10： 21-24.
公租房 租金定价模式
存在的问题 改革思路
近年来，为了解决我国快速城市化、人口增长迅速等现象造成的住房困难问题，完善我国住房保障体系，政府重点增加了公租房的供给。自2009年以来，重庆市政府着力于完善现行公租房制度，构建新型的城市住房保障体系。这一举措极大地缓解了“蜗居人群”的住房问题，但随之而来的租金定价问题也日益严峻。从政策实施情况来看，各地公租房的租金定价模式不同，具体实施标准不一，效果不佳。因此，为了完善我国公共租赁住房制度，深入研究我国公租房（特别是结合PPP融资模式的公租房）租金定价机制存在的问题，设计合理的租金定价机制保障公租房建没顺利进行，具有重要意义。
重庆市公租房定价模式研究的意义
各地公租房制度陆续颁布并实施，我国现行的公租房定价已基本形成了收入法、市场法和成本法这三种不同定价模式，但实践中三种方法有时会发生严重冲突，难以确定合理的公租房租金价格。从重庆公租房租金实施来看，其定价主要采用市场法，即从入住地点出发，按繁华便利程度确定每平米单价，再根据其面积确定租金。但影响租金的因素不仅仅只是繁华便利程度和收入，还包括教育发达程度以及使用年限等。总体来看，目前重庆公租房定价的大方向正确，但考虑不全面，也未形成合理的定价机制，很难切实改善民生。因此，本文在国内外研究结果的基础上，结合重庆实际情况对其公租房现有租金定价制度提出更完善的建议。
重庆市公租房现行定价模式及存在的问题
（1）重庆PPP模式下公租房租金定价机制
现阶段，重庆市公租房租金主要包括住宅租金，非住宅租金以及加倍收取的租金、租金滞纳金三部分，其中非住宅租金的确定受到商业用房、车库及其他设施等的影响。经过物价部门同住房保障机构、财政局等相关部门商讨后共同确定并公布其具体标准。公租房租金是在建筑面积的基础E依照贷款利息、维护费、房屋类别、地段等因素计算，每月基本维持在9-11元/平方米，原则上不超过同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%，并根据实际情况实行动态调整，每两年公布一次。
（2）重庆市公租房现行租金定价模式存在的问题
1.相关法律法规尚不健全。我国于2010至2011年共出台《重庆市公共租赁住房管理实施细则》、《重庆市市级公共租赁住房租金收入管理暂行本法》等四部法律文件。总体看来，重庆市乃至全国的相关法律法规较少，规定较为模糊。
2.补贴机制仍不完善。公租房的租金补贴是依据当地的经济、文化、教育等发展水平因素决定的。各区县政府通常根据家庭人均收入、家庭人均资产净值等指标衡量其经济水平，因此现行补贴机制并未对不同家庭的租户进行差别性补偿，难以体现社会公平。
3.投资者与租户的利益相冲突。投资者过分追求利润，会导致租户的经济能力不能负担过高的租金，造成公共资源浪费。而过低的租金会使得公租房的投资建设和运营管理缺乏持续性，导致大量投资者退出。因此很难提出同时满足政府、投资者、租户三方利益要求的定价机制。
PPP模式下重庆市公租房定价模式改革初探
合理的租金价格有利于减轻中低收入者的生活负担，降低政府部门的融资压力，同时能给予私营部门合理的报酬。从境外发达国家和地区的经验来看，租赁型公共住房租金的制定一般是收入法与政府补贴相结合。同时，租金因公租房地理位置、交通便利程度、教育条件等外部因素的不同而进行调整，体现差异化。基于此，本文提出以下几点建议：
（1）实行人均收入超额累进率法。根据不同地区的经济水平，以国家最低生活保障金水平为参照物划分不同的收入级次，同时测算同类型、同地段、同品质普通商品房市场租金。按租户收人级别对应比率乘以该片区市场租金计算应付租金。
（2）实行老人、儿童特别补贴抵扣法。随着中国逐步步入老龄化社会，社会真实劳动力比例减少，政府应将人口结构纳入公租房租金定价考虑范围，即按照老人、儿童的年龄、个数的不同，分别对应发放补贴额。
（3）实行双租金法。我国公租房租金应分为名义租金和实际租金两种。民营企业实际获得的成本报酬为名义租金，而租户实际负担的租金为实际租金，其差额由政府根据不同的租户发放相应的租金補贴进行补充。名义租金的定价主要以成本法为基础，其中的利润率由政府与投资者在各自权衡利弊之后的淡判与协商确定。实际租金的定价则以收入法为基础，首先根据家庭人均收入等关键因素确定基准租金，然后根据公租房位置等非关键因素进行调整，最后再将租赁方式的因素考虑在其中。
[1]邹劲松.公共租赁住房定价机制研究：以北京市为例[F].中央财经大学学报，2017，5：118-128.
[2]黄冠.公租房租金定价方式研究——基于国内外公租房定价方式比较分析[F].当代经济，2016，8：6-8.
[3]曹丽娟.我国公租房定价模式研究[F].价格理论与实践，2014，5：52-54.
[4]王玉.基于三方博弈的PPP模式下公租房定价与调价机制研究[F].中国物价，2016.10： 21-24.