70年后,房产还是我们的吗?

来源 :南都周刊 | 被引量 : 0次 | 上传用户:kongxiaojuan
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  自打10年前买了一套房子,便关心起一个问题:70年产权期满之后,这房子会不会被国家收回去?虽然我不知道以现在的建筑质量,70年后的房子是不是还可以住人。但至少目前看起来,我们家的房子质量还是不错的,令人不安的是70年产权的问题。
  你知道,按中国现行《土地管理法》,城市市区的土地属于国家所有。你家房屋下面所附着的土地,严格来说,所有权并不是你的,而是国家的,是开发商从政府那里租赁了一块地来建设商品房,然后再卖给你。而这个租赁来的土地使用权,是有期限的,按1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》,“居住用地最高年限为70年”,“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”
  1993年出台的《城市房地产管理法》,对城市业主的70年产权略有让步,提出可以续期,但按规定,房产土地使用权到期,房产所有人须提前一年申请续期,否则土地使用权将会由国家无偿收回。换言之,根据这条法律,70年产权到期之后,如果你不提前申请续期,并获得批准,那你家的房子就不是你的了。
  我刚买到房子那时,还有所谓的“暂住证”制度。住着自己的房屋,却只能叫做“暂住”,想想真觉得滑稽。后来“暂住证”总算改成了“居住证”,不过由于存在着70年产权的大限,还是摆脱不了“暂住”的感觉。不要跟我说,你的房屋产权是永久的,只是房屋下面的土地产权才是有期限的。这叫做正确的废话,地跟房能分割吗?没有土地支撑的房屋,那叫做空中楼阁。你能住在空中楼阁吗?
  也不要以为人生苦短,七十年很长。其实你的房子产权有效期甚至连70年都不到,因为土地使用权的起算时间,是从开发商拿到地算起的,开发商盖房子需要时间,卖房子也需要时间,有时候他们还会囤地、捂盘,等你买到房子,70年产权期往往已经损耗掉好几年。实际上,最早的一批城市商品房,目前已经面临土地使用权到期的问题。
  到了2007年,买了房的业主才略感到宽心,因为这一年10月1日起施行的《物權法》有一条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但《物权法》也留下了悬而未决的问题:续期可以续多少年?续期要不要缴费?
  因为《物权法》留了这么一条“尾巴”,所以我们悬着的心还是未能落下来。去年媒体便报道了一则新闻:由于历史问题,温州有一批20年产权的房子将陆续到期。业主到国土部门一打听,被告知:如果要续期,须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。消息传出,网友哗然。
  我当时的念头是,如果几十年后,我家的房子也要缴纳占房价总额约三分之一的续期费用,那我不如现在就将它卖了。还是租房合算嘛,反正都是暂住。
  不过后来国土资源部发布了一个被概括为“两不一正常”的过渡性政策:“两不”是指产权到期的业主不需要提出续期申请;在国家正式出台法律之前,有关部门不收取续期费用;“正常”是指产权到期的房屋可以正常办理交易和登记手续。
  去年11月4日,中共中央、国务院发布了一份“关于完善产权保护制度依法保护产权的意见”,“意见”第十大项第一句写道:“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”提出了对公民财产“长久保护”的说法。所以许多人都预期,国家或会很快立法解决70年产权期到期的问题。
  两千多年前,孟子老人家说:“民之为道也,有恒产者有恒心,无恒产者无恒心。”咱升斗小民,对自己的切身利益当然十分关切。今年两会期间,有媒体对网友最关心的民生问题进行了网上投票,结果超过2000万网友将答案投给“房屋产权70年到期后怎么办?”记者问李克强总理:“国家准备怎么解决这一问题?”
  李总理是这么回答的:“中国有句古话:有恒产者有恒心。网民们实际上也是群众,对70年住宅土地使用权到期续期问题普遍关心可以理解。国务院已经要求有关部门作了回应,就是可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。当然,也可能有人说,你们只是说,有法律保障吗?我在这里强调,国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。”
  期待这个“不动产保护相关法律”早点出台。在正式的法律出台之前,我们仍然无法确知:住宅土地使用权的自动续期,到底可以续多少年,又需不需要交纳费用。以我的估计,最大的可能,应该是,国家以开征房地产税换取对不动产长久产权的承认。
  李克强总理是这么回答的:
  网民对70年住宅土地使用权
  到期续期问题普遍关心可以理解。
  国务院已经要求有关部门作了回应,
  就是可以续期,不需申请,
  没有前置条件,也不影响交易。

专业意见


  中国人民大学民商事法律科学研究中心主任
  杨立新
  续期问题可以从三个方面来考虑:一是不够70年的,到期后必须都续期到70年;二是70年到期后自动续期,相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权,即一次取得永久使用,国家不必每次续期每次都收费;三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后,应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系,可以考虑收取必要而不过高的税金,但应当经过立法机关立法决定。
  浙报传媒地产研究院院长
  丁建刚
  关于土地使用权到期续期的问题,必须是法定的。但有几点可能可以推断:不太可能将使用期延长至无限。如果这样,无限期的使用权等于产权,等于土地私有,这与宪法相悖。
  不太可能在70年土地使用权到期后,按当时的土地评估价格让业主再缴纳一次土地出让金。如果这样,社会和公众根本无法接受。恒产和恒心,无从谈起。
  最大的可能是,延长土地使用期限和未来的房地产税相结合。不需要重新缴纳土地出让金,但每年交一定的房地产税。
  产业经济学博士后
  马光远
  最好的办法是启动《土地管理法》的修订,并在土地管理法中将土地使用权的期限提高至100年或者199年,也就是实质上的永久产权。这样的好处是土地使用权如果有剩余年限,可以继续买卖,打破政府垄断土地市场的现状,同时,真正能够形成良好的预期,并为房产税扫除障碍。
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