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好长一段时间了，房产投资客们在低迷的楼市找不到方向，特别是二手房的投资，无论是从成交面积、成交宗数还是成交价格，与去年同期相比，都有着天壤之别。手中持有的买也不是，卖也不是。不过在看了满堂红研究部经理周峰摆出一连串数字证据之后，低迷楼市的二手房短炒投资策略也越见明朗。
房价下跌本已是一个不愿面对的事实，而广州一二手楼之间的差价越来越小，成为打击炒房客们的另外一记重锤。这样的现实结果是，今年3至5月成交的转售个案，几乎与“短炒”无关，这让以往靠炒房挣钱的“炒客”们茫然无措。本刊就此情形专访了满堂红研究部经理周峰，希望他的观点能够给予点拨，好让炒房客们守得云开见月明。
一二手楼差价缩小
一二手楼的差价缩小，在今年4月份广州楼市表现尤为明显。不仅二手楼市的交投不如3月，中介的业务量环比缩减约一成，短炒客降低价格出售的交易量也日益增多。记者综合采访广州各大地产中介获悉，这可能是四月受清明节、台风天气及一手楼发展商降价促销等因素共同作用。
满堂红研究部经理周峰认为，主要是当月广州的一手楼市发展商对所开发的楼盘售价进行策略性调整，看到送装修、送管理费等作用不大，便直接将楼价下调一定的幅度。而二手楼的虽然除越秀区以外的各区都出现环比下跌的现象，但是下跌幅度远远低于一手楼售价，所以一二手楼差价明显缩小。
目前的情况是，同板块、同地段的一、二手楼价差距已从数月前的5500元/平方米缩窄到3000元/平方米左右，部分地段甚至只有2500元/平方米的差价，一二手楼市场之间的竞争逐渐加剧。
在满堂红研究部提供的2007年5月至2008年5月广州市一、二手住宅买卖成交均价走势图中，我们可以看到，在房价最高峰的2007年10月，一二手楼价差为4000元/平方米，而2008年5月，一二手楼价差降低至3000多元/平方米。“当两个市场的价差低于2000元/平方米时，二手楼因为各项税费占房屋总价的比重较大，其价格优势便会荡然无存。”周峰经理说。
二手房新兴板块活跃
尽管一二手楼价价差缩小，二手楼价难以与一手楼竞争，二手楼的短炒更是被边缘化，但那个数据是综合指标，对于具体的板块和区域，还是具有其特殊的一面，传统短炒板块与新兴板块的划分，就是二手房短炒投资冷点与热点的区别。
按照周峰先生的观点，广州市的“短炒”分为传统板块和新兴板块。目前二手楼成交量萎缩、成交面积下降、成交价格下跌的主要集中在番禺区、越秀区、海珠区、天河区的四大传统板块，而荔湾区的周门、西华路，白云区的泰景新村、云苑新村、广花路、西搓路等新兴板块，虽然目前各方面的成交额大不如从前，但是仍然存在巨大的短炒投资潜力。
以番禺为例，今年3—5月成交的转售个案中，几乎与短炒无关，大部分都是小业主持有时间在1—4年，属于业主改善居住环境“换房”行为，出售价相对于数年前的购入价肯定有所上涨，但是，不可否认的是，与去年同期价格相比，是下降了一定幅度的。如果小业主持有时间在半年以内还出手转售，我们可以肯定的是，其中并无获利。
而白云区今年3—5月成交的转售个案，除了部分属于“换房”行为之外，其他都是属于短炒，且在2007年“高位”接手后转售仍有盈利，个别短炒个案的操作时间甚至只有一个月，虽然转售价涨幅低于20%，但是在现今的楼市调整时期内，白云区、荔湾区还有这样的表现，实在是因为该类地段的投资价值被挖掘出来。
荔湾区和白云区的二手房短炒活跃，也是事出又因。荔湾区历来是名校云集区，东风东路小学、中星小学等均在此区，适逢小学招生方案公布，周边的物业相当受关注，咨询客也相当多，绝大部分是为子女入学而购房。该区大多为楼梯房改房，楼龄较长，二手均价在9000—10000元/平方米，如可入读东风东路小学的锦城花园，入读中星小学的淘金家园等楼盘二手均价更在16000元/平方米以上。白云区自住需求大，长期处于求大于供，也使得二手房短炒高热不退。
番禺成为短炒潜力股
近几年来，番禺区都是一个房产投资热点。由于番禺土地广人少，开发商主要建造户型以两房或小三房为主，面积多数集中在60～100平方米之间，且据满堂红成交数据显示，目前番禺二手楼价约5000元/m2，远远低于广州楼市均价。地铁三号线、新光快速路开通后，往番禺交通不便问题得到了一定程度的解决，这些原因使得番禺成为众多置业者的理想之地，番禺因此也成为一只短炒潜力股。
然而，我们目前定位的短炒，转手速度肯定不如2007年10月以前。2007年8月，番禺区重复交易套数占总数的11.4%，其中重复成交最多的是丽江花园和祈福新村，两者占总数的60%左右。那时候的短炒物业有八成在半年内转手，其中两个月内即转手的物业占了近半数，而且收益也不容小觑。在目前的楼市境况下，已经难以达到那个水平的收益。下表中的个案分析显示，番禺的楼价涨跌趋势清晰，在短炒的传统板块中，除个别特殊情况之外，丽江花园、广州碧桂园、祈福新村等小区的二手楼炒房收益都是非常可观。
周峰先生因此对二手房短炒提出三点建议：一、着重关注总价在50万元以下的房子。因为该类房产涉及的资金量不大，操作较灵活。今年以来该类物业的成交比重达到59.2%，供应量充足。二、重点关注白云、荔湾上述各地段的放盘行情（可跟中介沟通），若遇到稍低于市场价的两房单位，可作为短炒考虑对象。三、番禺的大石、洛溪、钟村一带仍是传统“短炒”板块中最具吸引力的地段，只是操作时间或许会有所延长。
房价下跌本已是一个不愿面对的事实，而广州一二手楼之间的差价越来越小，成为打击炒房客们的另外一记重锤。这样的现实结果是，今年3至5月成交的转售个案，几乎与“短炒”无关，这让以往靠炒房挣钱的“炒客”们茫然无措。本刊就此情形专访了满堂红研究部经理周峰，希望他的观点能够给予点拨，好让炒房客们守得云开见月明。
一二手楼差价缩小
一二手楼的差价缩小，在今年4月份广州楼市表现尤为明显。不仅二手楼市的交投不如3月，中介的业务量环比缩减约一成，短炒客降低价格出售的交易量也日益增多。记者综合采访广州各大地产中介获悉，这可能是四月受清明节、台风天气及一手楼发展商降价促销等因素共同作用。
满堂红研究部经理周峰认为，主要是当月广州的一手楼市发展商对所开发的楼盘售价进行策略性调整，看到送装修、送管理费等作用不大，便直接将楼价下调一定的幅度。而二手楼的虽然除越秀区以外的各区都出现环比下跌的现象，但是下跌幅度远远低于一手楼售价，所以一二手楼差价明显缩小。
目前的情况是，同板块、同地段的一、二手楼价差距已从数月前的5500元/平方米缩窄到3000元/平方米左右，部分地段甚至只有2500元/平方米的差价，一二手楼市场之间的竞争逐渐加剧。
在满堂红研究部提供的2007年5月至2008年5月广州市一、二手住宅买卖成交均价走势图中，我们可以看到，在房价最高峰的2007年10月，一二手楼价差为4000元/平方米，而2008年5月，一二手楼价差降低至3000多元/平方米。“当两个市场的价差低于2000元/平方米时，二手楼因为各项税费占房屋总价的比重较大，其价格优势便会荡然无存。”周峰经理说。
二手房新兴板块活跃
尽管一二手楼价价差缩小，二手楼价难以与一手楼竞争，二手楼的短炒更是被边缘化，但那个数据是综合指标，对于具体的板块和区域，还是具有其特殊的一面，传统短炒板块与新兴板块的划分，就是二手房短炒投资冷点与热点的区别。
按照周峰先生的观点，广州市的“短炒”分为传统板块和新兴板块。目前二手楼成交量萎缩、成交面积下降、成交价格下跌的主要集中在番禺区、越秀区、海珠区、天河区的四大传统板块，而荔湾区的周门、西华路，白云区的泰景新村、云苑新村、广花路、西搓路等新兴板块，虽然目前各方面的成交额大不如从前，但是仍然存在巨大的短炒投资潜力。
以番禺为例，今年3—5月成交的转售个案中，几乎与短炒无关，大部分都是小业主持有时间在1—4年，属于业主改善居住环境“换房”行为，出售价相对于数年前的购入价肯定有所上涨，但是，不可否认的是，与去年同期价格相比，是下降了一定幅度的。如果小业主持有时间在半年以内还出手转售，我们可以肯定的是，其中并无获利。
而白云区今年3—5月成交的转售个案，除了部分属于“换房”行为之外，其他都是属于短炒，且在2007年“高位”接手后转售仍有盈利，个别短炒个案的操作时间甚至只有一个月，虽然转售价涨幅低于20%，但是在现今的楼市调整时期内，白云区、荔湾区还有这样的表现，实在是因为该类地段的投资价值被挖掘出来。
荔湾区和白云区的二手房短炒活跃，也是事出又因。荔湾区历来是名校云集区，东风东路小学、中星小学等均在此区，适逢小学招生方案公布，周边的物业相当受关注，咨询客也相当多，绝大部分是为子女入学而购房。该区大多为楼梯房改房，楼龄较长，二手均价在9000—10000元/平方米，如可入读东风东路小学的锦城花园，入读中星小学的淘金家园等楼盘二手均价更在16000元/平方米以上。白云区自住需求大，长期处于求大于供，也使得二手房短炒高热不退。
番禺成为短炒潜力股
近几年来，番禺区都是一个房产投资热点。由于番禺土地广人少，开发商主要建造户型以两房或小三房为主，面积多数集中在60～100平方米之间，且据满堂红成交数据显示，目前番禺二手楼价约5000元/m2，远远低于广州楼市均价。地铁三号线、新光快速路开通后，往番禺交通不便问题得到了一定程度的解决，这些原因使得番禺成为众多置业者的理想之地，番禺因此也成为一只短炒潜力股。
然而，我们目前定位的短炒，转手速度肯定不如2007年10月以前。2007年8月，番禺区重复交易套数占总数的11.4%，其中重复成交最多的是丽江花园和祈福新村，两者占总数的60%左右。那时候的短炒物业有八成在半年内转手，其中两个月内即转手的物业占了近半数，而且收益也不容小觑。在目前的楼市境况下，已经难以达到那个水平的收益。下表中的个案分析显示，番禺的楼价涨跌趋势清晰，在短炒的传统板块中，除个别特殊情况之外，丽江花园、广州碧桂园、祈福新村等小区的二手楼炒房收益都是非常可观。
周峰先生因此对二手房短炒提出三点建议：一、着重关注总价在50万元以下的房子。因为该类房产涉及的资金量不大，操作较灵活。今年以来该类物业的成交比重达到59.2%，供应量充足。二、重点关注白云、荔湾上述各地段的放盘行情（可跟中介沟通），若遇到稍低于市场价的两房单位，可作为短炒考虑对象。三、番禺的大石、洛溪、钟村一带仍是传统“短炒”板块中最具吸引力的地段，只是操作时间或许会有所延长。