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摘要：物业管理公司是以为业主提供优质服务而得以生存壮大的服务性行业，管理费用是物业管理公司开展各项工作的最重要物质保障。但是长期以来，物业管理费用的收取工作也是困扰广大物业管理企业及业主的头疼问题。围绕管理费用的收与不收、怎么收、收多少、值不值等问题直接造成了物业管理公司与业主群体的矛盾不断升级，双方各执一词，互不妥协。本文重点谈谈如何加强物业管理费用有效管理，如何进一步加强对费用的有效征收，以供参考。
关键词：物业公司；物业费用；收费问题
中图分类号：C93-0 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-01
一、物业管理费用收费难原因分析
首先，服务态度不满意导致业主不愿意支付相应管理费用，物业管理公司是专门向业主提供物业管理服务的企业，服务既是公司的工作内容，也是业主与物业管理公司产生交集的唯一途径。管理服务质量不过关，管理费却照收不误，当然会引起业主的不满，造成故意拖欠问题严重。
其次，物业管理公司自身对费用收取的项目、细则、使用途径、管理效果等未能进行明确规定，业主只知道物业管理公司整天收钱，却看不到管理费的具体用处，这种信息沟通不畅导致许多业主心生疑惑，不愿意主动配合费用收取。再次，物业管理公司也存在一定程度的流动性，许多物业管理公司都遇到过上一家物业因为管理失误而遗留的许多问题业主却要求新的物业管理公司一力承担，如果未能达到满意效果，则会迁怒与新的物业管理公司，导致正常费用的收取工作阻碍重重。
二、加强物业管理收费管理质量的思考
（一）积极的沟通与宣传
费用收取一直是管理活动和服务活动的重要内容，如果不能及时收取相关费用，物业管理公司的一切经营运作活动都将会受到严重影响，但是管理费用的收取也一直都是物业管理公司与业主之间的一个典型矛盾。为了加强物业管理公司能够及时有效的进行管理费用的收取，不断的积极沟通和正确宣传是必不可少的。但是要达到有效沟通与良性宣传的目的，首先作为物业管理公司就要深入分析业主对物管费用收取过程不积极配合甚至消极抵触的原因所在。究其原因，不外乎两个方面。首先是物业管理公司在费用收取上面的不合理导致业主不愿主动配合费用收取，另一方面是极个别业主恶意拖欠物管费用。从现实情况来看，第二种原因是少数，多数情况下是因为物业管理公司未能就费用收取的明确项目、比例及费用使用情况进行有效的、积极的、公开的公示，导致业主对费用使用情况混沌不清，从而质疑物业管理公司存在乱收费行为，从而不愿主动进行管理费用交纳。造成这一局面的原因就在于当前我国国内确实存在许多不良物管企业巧立名目征收费用又不切实提供优质服务，从而致使整个物业管理行业都因此受到消极影响。
（二）加强具体收费管理建设
物业管理费用的收费管理主要包括软件制度与硬件制度两个方面。软件制度就是指收费活动中的服务态度问题，作为物业管理公司而言，业主就是上帝，是物业管理公司的衣食父母，虽然我们为业主提供了积极的服务，但是在费用收取工作上仍然要保持良好的态度。许多物业管理公司存在着收费人员态度冷漠、生硬等问题，给业主造成情绪上的反感，我们必须明确，即便是费用收取工作，也仍然是我们为业主提供的服务项目之一，也要用最积极的工作热情和服务态度来面对业主。要加强与业主的沟通，对于业主表示不理解的地方要耐心解释，要在业主提出要求之前主动出示相关收费文件及标准数据，打消业主的顾虑。此外在收费管理的硬件措施方面，要尽量为业主提供多样化的缴费渠道，尽量为业主及时缴费提供便利。
（三）加强与业主委员会的合作
业主委员会是代表广大业主权利与物业管理公司进行经常性交涉的自发性组织，虽然是自发性的，但是业主委员会却是被国家法律赋予了发挥对物业管理工作有监督管理权利的有效单位。物业管理公司应该重视业主委员会在物业管理活动中的重要地位。尤其是在物业管理费用的收取工作方面，要积极与业主委员会沟通，通过业主委员会加强对业主的宣传、引导工作，对于各种收费项目要仔细向业主委员会汇报，对于费用的使用情况也要积极的向业主委员会公开，并取得他们对我们工作的理解与支持。与业主委员会建立良好互动关系不仅能够更好的开展管理费用收取工作，同时当我们在面对恶意拖欠管理费用的极个别业主时，也能够争取到委员会以及其他业主道义上的支持，从而最大限度降低管理费用收取过程中呆账、坏账的发生几率。
（四）督促业主及时缴费
在管理费用收取活动中，我们物业管理公司也可以采取积极的督促措施来让业主更为主动自觉的缴纳费用。如对于积极缴纳管理费用的业主应及时表扬或通过其他形式予以鼓励，对于恶意拖欠管理费用的业主应该通过公告的形式予以公布，让更多的业主帮助我们一起来监督不良业主。让广大业主能够明白就是因为少数不良业主的恶意拖欠，致使我们的管理工作无法正常开展，从而影响管理服务水平的升級，让业主发挥群众的力量督促不良业主及时缴纳拖欠的费用。当然这一督促行为必须是建立在费用收取合理、合法、合规的基础之上，我们不能凭借自己的权利而随意给业主施加压力，如果这样，必然导致大多数业主的不满，必然影响企业的合法生存。
（五）运用法律的武器保护自己的合法权益
面对恶意拖欠管理费用的业主，管理公司一方面要动员群众予以谴责，另一方面也要积极的拿起法律的武器来保护自己合法权益不受侵害。虽然物业管理公司奉业主为上帝，但也不能随便放弃自己的合法权益，否则公司也无法生存下去。对于恶意拖欠、拒绝支付、无故少付管理费用的业主，物业管理公司应该积极向上级主管部门汇报情况，争取上级主管部门的出面协调，对于协调无果的，应根据国家相关规定申请对业主的财产限制，从而保障自身合法权益得以伸张。
（六）加强自身建设
物业管理费用长期以来得不到有效收取，除了少数不良业主恶意拖欠之外，还有很重要的原因就是以为内长期以来存在的物业管理公司乱收费问题，从而影响了整个物业管理行业的有序发展，在社会上造成了非常恶劣的消极影响。所以作为物业管理公司必须从自身做起，必须严格按照国家相关规定的精神仔细研究具体收费项目与收费数额，在确保有合理化收益的情况下尽量减轻业主的费用交纳负担，站在业主的立场上为他们多谋福利。费用收取必须精细到具体细节，只有在以服务质量赢得业主青睐的基础之上主张自己的经济利益才能够得到广大业主的理解与支持，否则必然引起业主的普遍不满。
参考文献：
[1]物业管理收费改革的问题和对策.2008 粤港澳市场与价格.
[2]王德军.关于物业管理收费难问题的探讨[J].经济师， 2008.
[3]徐金水.物业管理收费若干问题探讨[J].价格月刊， 2011.
关键词：物业公司；物业费用；收费问题
中图分类号：C93-0 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-0-01
一、物业管理费用收费难原因分析
首先，服务态度不满意导致业主不愿意支付相应管理费用，物业管理公司是专门向业主提供物业管理服务的企业，服务既是公司的工作内容，也是业主与物业管理公司产生交集的唯一途径。管理服务质量不过关，管理费却照收不误，当然会引起业主的不满，造成故意拖欠问题严重。
其次，物业管理公司自身对费用收取的项目、细则、使用途径、管理效果等未能进行明确规定，业主只知道物业管理公司整天收钱，却看不到管理费的具体用处，这种信息沟通不畅导致许多业主心生疑惑，不愿意主动配合费用收取。再次，物业管理公司也存在一定程度的流动性，许多物业管理公司都遇到过上一家物业因为管理失误而遗留的许多问题业主却要求新的物业管理公司一力承担，如果未能达到满意效果，则会迁怒与新的物业管理公司，导致正常费用的收取工作阻碍重重。
二、加强物业管理收费管理质量的思考
（一）积极的沟通与宣传
费用收取一直是管理活动和服务活动的重要内容，如果不能及时收取相关费用，物业管理公司的一切经营运作活动都将会受到严重影响，但是管理费用的收取也一直都是物业管理公司与业主之间的一个典型矛盾。为了加强物业管理公司能够及时有效的进行管理费用的收取，不断的积极沟通和正确宣传是必不可少的。但是要达到有效沟通与良性宣传的目的，首先作为物业管理公司就要深入分析业主对物管费用收取过程不积极配合甚至消极抵触的原因所在。究其原因，不外乎两个方面。首先是物业管理公司在费用收取上面的不合理导致业主不愿主动配合费用收取，另一方面是极个别业主恶意拖欠物管费用。从现实情况来看，第二种原因是少数，多数情况下是因为物业管理公司未能就费用收取的明确项目、比例及费用使用情况进行有效的、积极的、公开的公示，导致业主对费用使用情况混沌不清，从而质疑物业管理公司存在乱收费行为，从而不愿主动进行管理费用交纳。造成这一局面的原因就在于当前我国国内确实存在许多不良物管企业巧立名目征收费用又不切实提供优质服务，从而致使整个物业管理行业都因此受到消极影响。
（二）加强具体收费管理建设
物业管理费用的收费管理主要包括软件制度与硬件制度两个方面。软件制度就是指收费活动中的服务态度问题，作为物业管理公司而言，业主就是上帝，是物业管理公司的衣食父母，虽然我们为业主提供了积极的服务，但是在费用收取工作上仍然要保持良好的态度。许多物业管理公司存在着收费人员态度冷漠、生硬等问题，给业主造成情绪上的反感，我们必须明确，即便是费用收取工作，也仍然是我们为业主提供的服务项目之一，也要用最积极的工作热情和服务态度来面对业主。要加强与业主的沟通，对于业主表示不理解的地方要耐心解释，要在业主提出要求之前主动出示相关收费文件及标准数据，打消业主的顾虑。此外在收费管理的硬件措施方面，要尽量为业主提供多样化的缴费渠道，尽量为业主及时缴费提供便利。
（三）加强与业主委员会的合作
业主委员会是代表广大业主权利与物业管理公司进行经常性交涉的自发性组织，虽然是自发性的，但是业主委员会却是被国家法律赋予了发挥对物业管理工作有监督管理权利的有效单位。物业管理公司应该重视业主委员会在物业管理活动中的重要地位。尤其是在物业管理费用的收取工作方面，要积极与业主委员会沟通，通过业主委员会加强对业主的宣传、引导工作，对于各种收费项目要仔细向业主委员会汇报，对于费用的使用情况也要积极的向业主委员会公开，并取得他们对我们工作的理解与支持。与业主委员会建立良好互动关系不仅能够更好的开展管理费用收取工作，同时当我们在面对恶意拖欠管理费用的极个别业主时，也能够争取到委员会以及其他业主道义上的支持，从而最大限度降低管理费用收取过程中呆账、坏账的发生几率。
（四）督促业主及时缴费
在管理费用收取活动中，我们物业管理公司也可以采取积极的督促措施来让业主更为主动自觉的缴纳费用。如对于积极缴纳管理费用的业主应及时表扬或通过其他形式予以鼓励，对于恶意拖欠管理费用的业主应该通过公告的形式予以公布，让更多的业主帮助我们一起来监督不良业主。让广大业主能够明白就是因为少数不良业主的恶意拖欠，致使我们的管理工作无法正常开展，从而影响管理服务水平的升級，让业主发挥群众的力量督促不良业主及时缴纳拖欠的费用。当然这一督促行为必须是建立在费用收取合理、合法、合规的基础之上，我们不能凭借自己的权利而随意给业主施加压力，如果这样，必然导致大多数业主的不满，必然影响企业的合法生存。
（五）运用法律的武器保护自己的合法权益
面对恶意拖欠管理费用的业主，管理公司一方面要动员群众予以谴责，另一方面也要积极的拿起法律的武器来保护自己合法权益不受侵害。虽然物业管理公司奉业主为上帝，但也不能随便放弃自己的合法权益，否则公司也无法生存下去。对于恶意拖欠、拒绝支付、无故少付管理费用的业主，物业管理公司应该积极向上级主管部门汇报情况，争取上级主管部门的出面协调，对于协调无果的，应根据国家相关规定申请对业主的财产限制，从而保障自身合法权益得以伸张。
（六）加强自身建设
物业管理费用长期以来得不到有效收取，除了少数不良业主恶意拖欠之外，还有很重要的原因就是以为内长期以来存在的物业管理公司乱收费问题，从而影响了整个物业管理行业的有序发展，在社会上造成了非常恶劣的消极影响。所以作为物业管理公司必须从自身做起，必须严格按照国家相关规定的精神仔细研究具体收费项目与收费数额，在确保有合理化收益的情况下尽量减轻业主的费用交纳负担，站在业主的立场上为他们多谋福利。费用收取必须精细到具体细节，只有在以服务质量赢得业主青睐的基础之上主张自己的经济利益才能够得到广大业主的理解与支持，否则必然引起业主的普遍不满。
参考文献：
[1]物业管理收费改革的问题和对策.2008 粤港澳市场与价格.
[2]王德军.关于物业管理收费难问题的探讨[J].经济师， 2008.
[3]徐金水.物业管理收费若干问题探讨[J].价格月刊， 2011.