当前，在房产登记实践中存在两大流弊：
　　一是登记的行政化。
　　关于房屋登记行为的性质，有少数学者认为是民事行为，而多数学者认为，不动产登记行为是一种行政行为。笔者也赞同多数说。
　　房屋登记行为是登记机构行使公权力的行为，是国家行政权力的一部分，体现了一定的强制性和羁束性，登记行为是一种行政确认的具体行政行为。虽然，目前从事房屋登记的实际部门大多为独立的事业性编制机构，而非行政机构，工作人员属事业编制，而非国家公务人员。但是这些事业性部门所从事的登记工作都来自行政机构的委托，受委托的事业单位并不因此取得行政职权，也不因此而取得行政主体资格，其在行使公权力时，是以委托的行政机构作出的，责任也是由委托的行政机构来承担。
　　登记行为是一种行政行为，应无疑义，但是，在处理能否登记的业务问题上，不能行政化。目前，登记行业有一种不良倾向，即在处理登记的具体业务上，“下面”按照“上面”意思办。笔者将这个“下面”界定为从事具体登记业务的工作人员，而这个“上面”，可能是上级行政主管部门或业务指导部门，也可能是单位内部领导个人等。而且，一些从事登记具体业务的工作人员也喜欢此种模式，一方面，“上面”的权威得到了维护，另一方面，有了“上面”的指示，“下面”照着办即可，也省了不少心思。然而，将登记的具体业务问题，采用行政的方式断定可否，有其不妥。就中国现行体制而言，“上面”与“下面”的价值目标并不一致，“上面”关注的是民生，讲究效率，要求简化登记要件，缩短登记时间，而“下面”关注的是安全，讲究依法行政，登记要件与时限都应有法可依，而且是有法必依。当然，如果两者的目标能统一，既依法办件，又注重民生，那是最完美的。但是，往往事与愿违，由于两者的出发点不尽一致，在登记个案处理上，难免存有冲突，这也是考量登记的原则性与灵活性要紧之处，既要避免登记风险，又要不僵化于法条。
　　目前，住建部颁布的《房地产登记技术规程》（下称《规程》）规定，房地产登记机构宜设立房地产登记审核委员会，负责会审房地产登记重大疑难事项，房地产登记审核委员会应由3人及以上单数组成，其中登记官不应少于总人数的1/2。虽然《规程》作为行业指导与示范，并不具备法律层面上的强制性，但如此倡导，值得赞许，不过，建议这个登记审核委员会更加开放，诸如律师、法官、研究人员及相关专业人士都可吸纳进来，避免其又沦为某种“摆设”。
　　二是登记的习惯化。
　　改革开放后，随着中国从计划经济体制向市场经济体制的转变，中国的房地产业也是蓬勃发展。相应地，从事房产登记的业务队伍也是蔚为壮观，一代代的登记人献身于房产登记事业，他们以老带新，传帮接送，培养了一大批新人，为房产登记事业做出了不可磨灭的贡献。但是，这当中也暴露出一些问题，即登记的习惯化，通俗的表达即是，以前一直这样办的，现在理所当然也是如此办，造成这种习惯有多方面的原因，比如老一辈登记人员的传授，登记制度的不健全，登记行业准入门槛低等。习惯有好坏之分，好的习惯终身受益，坏的习惯却是贻害无穷，特别是一些违法的操作性习惯。而且，坏的习惯化操作模式的影响往往是潜移默化的，人们浑然不觉，但已昏昏然中招。在某种意义上说，一个制度性的“坏习惯”远甚于一个主观恶意的人。
　　举一个简单的例子，比如夫妻双方协议离婚，分割夫妻共同财产，在很多城市，只要协议当中的受让方单方前来办理转移登记即可，这种操作模式，在全国沿袭多年，无人置疑，至今在一些地方仍然适用。当笔者就此问题提出讨论时，很多人表示惊讶，“一直就是这样办的啊”，一些登记机构还就此问题请示住建部。由此可见，习惯性操作模式影响之深，纠正不易。
　　就登记业务而言，我们更应该忠于法律，而非习惯。在已有法律制度安排下，我们更应当尊重此种制度。正如美国法理学家伯尔曼所言：“法律必须被信仰，否则形同虚设”。当然，新的制度必然来自于实践，又反过来指导实践，一些好的习惯，得到人们的认可，有助于社会生产力的提高，逐渐上升为国家意志，并最终形成带有法权性质的制度。作为登记业务人员而言，重要的是理解并遵照现有的制度安排，而制度的创新，或许是立法机构和法学家们的事。
　　李求军/责任编辑