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[摘 要]本文从新颁布的企业会计准则出发,对投资性房地产会计准则的相关变化进行了深入的分析,并对该变化给企业所带来的影响进行了展望,以期对此能够起到一定的警示性或借鉴性作用。
[关键词]投资;房地产;会计准则
[中图分类号]F230 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2010)19-0066-01
1 投资性房地产会计准则的变化
本文以以下两种模式为基础,进行投资性房地产相关核算的讨论。
1.1 成本计量模式
(1)投资性房地产的初始确认
企业若意图将某房地产产品直接出售,其应在该产品开发完毕时将其借记“投资性房地产”,贷记“存货”科目,并将该产品在开发过程中产生的“存货跌价准备”一并转入,记入“投资性房地产减值准备”中进行反映。而如果企业将原为出租、自用或从他处获得,后又以出售为目的开发的房地产产品,应在其获得时借记“投资性房地产”,贷记“固定资产”科目,并将与该房地产产品相关的累计折旧、减值准备等一并转入,记入“投资性房地产累计折旧”和“投资性房地产减值准备”科目中进行反映。
(2)投资性房地产的后续计量
在成本计量模式下,投资性房地产每期需进行折旧的计提处理,并通过借记“其他业务成本”,贷记“投资性房地产累计折旧”科目进行合理反映;而若将投资性房地产进行出租时,其所获取的租金收入应通过借记“银行存款”和“应收账款”,贷记“其他业务支出”科目进行反映,以实现与其所发生成本的充分配比。
(3)投资性房地产的处置变卖
按照新准则,企业在将自身拥有的投资性房地产产品进行变卖或处置时,应将其在变卖或处置过程中所获得的收入通过借记“银行存款”和“应收账款”,并同时贷记“其他业务收入”科目进行反映。而在结转所变卖或处置的房地产产品的成本时,应通过借记“其他业务成本”、“投资性房地产累计折旧”和“投资性房地产减值准备”科目,贷记“投资性房地产”科目进行处理,实现其收入成本的实时确认。
1.2 公允价值计量模式
(1)投资性房地产的初始确认
在该模式下,企业所开发房地产产品的公允价值应通过借记“投资性房地产—成本”科目,贷记“存货”、“固定资产”、“无形资产”等科目以及所属的二级科目进行反映,这与成本计量模式下的处理基本一致;但若前者大于后者,其差额应通过贷记“资本公积—其他资本公积”科目进行反映;反之,其差额应通过借记“公允价值变动损益”科目进行反映,两者在该产品被处置变卖时还需一并转出。
(2)投资性房地产的后续计量
在该模式下,企业在每个会计期末都需对投资性房地产产品的公允价值进行评估,若发现其公允价值的变动高于差额,应对其进行借记“投资性房地产—公允价值变动”,贷记“公允价值变动损益”科目进行反映;反之,则应进行相反的会计处理。此外,企业若将该房地产产品用于出租以获取租金收益,在此情况下所进行的会计处理应与成本计量模式下基本保持一致,并无太大的出入。
(3)投资性房地产的处置变卖
与成本计量模式相比,企业在将投资性房地产进行变卖处置时,对所获取收入以及所需结转成本的会计处理方式基本上并无太大的区别,其唯一的区别就是在公允价值计量模式下需对与该变卖处置的房地产产品相关的,在其初始确认和后续计量过程中所发生的“公允价值变动损益”和“资本公积—其他资本公积”科目进行相应的转出处理,并按其差额记入“其他业务收入”科目的借方或贷方之中。
2 投资性房地产准则的变化对企业的影响
2.1 提高了财务信息的披露质量
在充分引入公允价值计量理念之后,企业的投资性房地产会计所提供的会计信息质量较之以前有了较大的提高,其客观性和可靠性大为增强。
2.2 增加了该行业的利润波动性
公允价值计量模式与历史成本计量模式的主要区别,就是前者比后者更好的实现了与市场价值的一致性,但也会导致较大的利润波动性,为企业的发展增添不稳定性因素。就房地产行业而言,新准则的施行可最大限度地使该行业所产生的资产溢价能够体现在账面价值之上,从而在使该行业的整体利润得到大幅增长的同时,也极大的增加了该行业的经营风险和财务风险,极易引发严重的经济泡沫。
[关键词]投资;房地产;会计准则
[中图分类号]F230 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2010)19-0066-01
1 投资性房地产会计准则的变化
本文以以下两种模式为基础,进行投资性房地产相关核算的讨论。
1.1 成本计量模式
(1)投资性房地产的初始确认
企业若意图将某房地产产品直接出售,其应在该产品开发完毕时将其借记“投资性房地产”,贷记“存货”科目,并将该产品在开发过程中产生的“存货跌价准备”一并转入,记入“投资性房地产减值准备”中进行反映。而如果企业将原为出租、自用或从他处获得,后又以出售为目的开发的房地产产品,应在其获得时借记“投资性房地产”,贷记“固定资产”科目,并将与该房地产产品相关的累计折旧、减值准备等一并转入,记入“投资性房地产累计折旧”和“投资性房地产减值准备”科目中进行反映。
(2)投资性房地产的后续计量
在成本计量模式下,投资性房地产每期需进行折旧的计提处理,并通过借记“其他业务成本”,贷记“投资性房地产累计折旧”科目进行合理反映;而若将投资性房地产进行出租时,其所获取的租金收入应通过借记“银行存款”和“应收账款”,贷记“其他业务支出”科目进行反映,以实现与其所发生成本的充分配比。
(3)投资性房地产的处置变卖
按照新准则,企业在将自身拥有的投资性房地产产品进行变卖或处置时,应将其在变卖或处置过程中所获得的收入通过借记“银行存款”和“应收账款”,并同时贷记“其他业务收入”科目进行反映。而在结转所变卖或处置的房地产产品的成本时,应通过借记“其他业务成本”、“投资性房地产累计折旧”和“投资性房地产减值准备”科目,贷记“投资性房地产”科目进行处理,实现其收入成本的实时确认。
1.2 公允价值计量模式
(1)投资性房地产的初始确认
在该模式下,企业所开发房地产产品的公允价值应通过借记“投资性房地产—成本”科目,贷记“存货”、“固定资产”、“无形资产”等科目以及所属的二级科目进行反映,这与成本计量模式下的处理基本一致;但若前者大于后者,其差额应通过贷记“资本公积—其他资本公积”科目进行反映;反之,其差额应通过借记“公允价值变动损益”科目进行反映,两者在该产品被处置变卖时还需一并转出。
(2)投资性房地产的后续计量
在该模式下,企业在每个会计期末都需对投资性房地产产品的公允价值进行评估,若发现其公允价值的变动高于差额,应对其进行借记“投资性房地产—公允价值变动”,贷记“公允价值变动损益”科目进行反映;反之,则应进行相反的会计处理。此外,企业若将该房地产产品用于出租以获取租金收益,在此情况下所进行的会计处理应与成本计量模式下基本保持一致,并无太大的出入。
(3)投资性房地产的处置变卖
与成本计量模式相比,企业在将投资性房地产进行变卖处置时,对所获取收入以及所需结转成本的会计处理方式基本上并无太大的区别,其唯一的区别就是在公允价值计量模式下需对与该变卖处置的房地产产品相关的,在其初始确认和后续计量过程中所发生的“公允价值变动损益”和“资本公积—其他资本公积”科目进行相应的转出处理,并按其差额记入“其他业务收入”科目的借方或贷方之中。
2 投资性房地产准则的变化对企业的影响
2.1 提高了财务信息的披露质量
在充分引入公允价值计量理念之后,企业的投资性房地产会计所提供的会计信息质量较之以前有了较大的提高,其客观性和可靠性大为增强。
2.2 增加了该行业的利润波动性
公允价值计量模式与历史成本计量模式的主要区别,就是前者比后者更好的实现了与市场价值的一致性,但也会导致较大的利润波动性,为企业的发展增添不稳定性因素。就房地产行业而言,新准则的施行可最大限度地使该行业所产生的资产溢价能够体现在账面价值之上,从而在使该行业的整体利润得到大幅增长的同时,也极大的增加了该行业的经营风险和财务风险,极易引发严重的经济泡沫。