“城中村”土地目前存在的主要问题:一是产权关系不明,权属界定不清.一般来说,这部分土地涉及若干集体土地所有权单位,而由于现行法律对农村集体土地所有权主体的概念设定模糊,在行使具体权利时,作为所有权人的农民集体的真实意愿难以得到真正体现,造成了农民集体在收益分配上的不均.二是土地利用管理不规范,扰乱了国有土地市场秩序.由于“城中村”集体土地所处位置的特殊性,土地使用权流转非常混乱,主要表现为农民住宅私自转让、出租土地使用权,不办理农地转用手续擅自改变用途、将集体土地作为资产参与企业入股等.三是征地难.征地补偿制度的不健全是造成征地难的主要原因.规定,征用土地按照被征土地的原用途给予补偿,在具体执行过程中,是以农业经营方式和投入为参照制定补偿标准,这给地理位置相同但农业经营方式不同的土地带来了征地补偿标准的差异,也带来了补偿的不合理性,最终造成了征地的第一难.征地难的第二个原因是,以人均耕地制定补偿标准在“城中村”征地执行中矛盾更加突出.往往在同一个单位征地过程中涉及两个或两个以上农民集体经济组织,由于人均耕地的不同,形成了补偿标准的差别,使得补偿低的农民难以接受.