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摘要近些年来,我国房地产市场发展迅速,不仅大城市发展势头迅猛,而且一些小城市的房屋买卖市场也是异常火热。而由此引发的法律问题更是层出不穷、种类繁多,这项关系国计民生的事业,往往不仅涉及到民法问题,有时还涉及到行政法规,更有甚者是二者兼而有之。本文以一则房屋买卖案件为例,以一个法律工作者的立场,简要分析了房屋买卖所涉及的部分法律问题。
关键词房屋买卖 行政 民事 法律关系
中图分类号:D920.5 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)01-087-01
某县居民甲男、乙女,二人系夫妻。2005年6月1日,乙与丙签订《房屋买卖合同》,将其与甲夫妻共同所有的房屋,以8.8万元的价格卖给丙。丙当日交付了房价款。同日,乙将该房屋以及办理产权变更的包括甲的书面同意书、房屋的产权证、契税证等相关材料交付给丙。但材料中甲的书面同意书中甲的签字非甲本人所签。2005年6月28日,房产局批准该房屋转让,并于7月8日向丙核发该房所有权证。
2005年8月9日,甲以自己是房屋共有人,未在交易书上签字,不知道其妻乙卖房为由,将丙诉至法院,请求法院确认房屋买卖合同无效并要求丙返还房屋。同年8月16日,甲又以县房产局批准房屋转让的依据不足、审查不合法为由,向法院提起行政诉讼,要求撤销房产局房产转让审批行为。
至此,案件的情况已经很清晰了。由于此前甲已经提起了针对丙的民事诉讼,法院在审理过程中裁定中止诉讼,先行处理行政诉讼。法院对行政案件审理后,判决撤销了房产局的审批行为。之后,行政案件审理结束后又恢复了对民事案件的审理,但判决结果却是驳回了原告甲的民事诉讼请求。
这是一个非常常见而又典型的房屋买卖案件,现实生活中并不少见。涉及民法中的共同财产制度,以及行政法规中关于房地产买卖的一些法规规章。咋一看本案法院的民事案件的判决似乎和行政案件的判决结果相悖,但是从“依法而论、依法行事”的角度来说,两个案件虽然看似出自“一个事件”,但是处理的确是两个法律关系,法院的判决是完全合法的。
先来看行政诉讼案件。此案中,由于被告县房产局未能对房屋买卖的相关材料的真伪进行仔细审查,审批转让的证据不足,已经侵害了作为另一方共有人甲的合法权益,因此,房产局的这一行政审批行为是不合法的,法院最终判决撤销房产局的行政审批行为是符合法律规定。
再来看甲丙之间的民事案件,从理论角度的方向来看,此案的争议焦点问题主要有两个:一是被告丙对争议房屋所有权的取得是否为善意、有偿;二是法院行政判决撤销房产局的审批行为是否影响民事合同的效力。此案中,丙的行为应当认定为善意、有偿取得房屋所有权。首先,甲即使不知道或不同意妻子乙出卖房屋的行为,也不影响丙依据合法有效的房屋合同维护自己的合法权益。因为从乙丙二人签订房屋买卖合同,到卖方乙为买方丙办理房产转让和产权过户提供的户口本、结婚证、“甲”的书面同意书等一系列手续材料,买方丙均无过错。虽然其中甲的书面签字是伪造的,但是从一个正常人的智力和判断来看,丙并无辨认过错,也无过失。另外房产局向丙核发了该房的所有权证,财政局也核发了该房的契证。所有这些事实和行为,使买受人丙完全有理由相信乙的出卖共有房屋的意思表示为夫妻双方共同意思表示,所以认定买受人丙应为善意。根据最高人民法院的相关司法解释规定,夫妻一方或部分共有人在处理共同财产时,他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示或全体共有人共同意思表示的,另一方或其他共有人不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中,买受人丙系善意第三人,而且丙已实际向卖方乙支付了房屋对价,因此应当维护丙的合法权益。所以,甲以出卖房屋未经共有人同意为由主张买卖合同无效并返还房屋的理由难以获得支持。
这里需要说明一个问题,那就是行政行为的有效性与民事行为的有效性之间的关系。行政机关的具体行政行为是否合法有效,与公民之间的民事行为是否有效,分别受不同的法律规范调整,前者的有效与否,不影响后者的有效性。房产局的行政审批行为与乙丙的房地产转让行为是两个独立的法律关系,二者不互为前提也不互相制约。这也是上述案例中两个判决结果“大相径庭”的原因。
房屋买卖是我国市场经济发展的良好果实,也是市场经济发展的中坚力量,更是法律中不动产买卖的重要一部分,因此从法律上进行必要的认识和了解是必须的。我国《合同法》第四十四条规定,“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”此条也是说明了法律民事自治的民主性,但是受行政法律法规调整的情况则应该照章办事。房屋买卖严格上是“纯民事关系”,是公民之间的自由往来,但是由于房屋作为不动产在法律上的特殊性和重要性,法律对房屋的买卖和转让等行为进行了“行政包装”,对房屋进行登记造册,白纸黑字的身份记载,这也是保护公民合法权益的必要之举。当我们理解了二者之间的关系后,在日后的房屋买卖、转让的过程中则又多了一份力量,多了一份法律保险!
关键词房屋买卖 行政 民事 法律关系
中图分类号:D920.5 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)01-087-01
某县居民甲男、乙女,二人系夫妻。2005年6月1日,乙与丙签订《房屋买卖合同》,将其与甲夫妻共同所有的房屋,以8.8万元的价格卖给丙。丙当日交付了房价款。同日,乙将该房屋以及办理产权变更的包括甲的书面同意书、房屋的产权证、契税证等相关材料交付给丙。但材料中甲的书面同意书中甲的签字非甲本人所签。2005年6月28日,房产局批准该房屋转让,并于7月8日向丙核发该房所有权证。
2005年8月9日,甲以自己是房屋共有人,未在交易书上签字,不知道其妻乙卖房为由,将丙诉至法院,请求法院确认房屋买卖合同无效并要求丙返还房屋。同年8月16日,甲又以县房产局批准房屋转让的依据不足、审查不合法为由,向法院提起行政诉讼,要求撤销房产局房产转让审批行为。
至此,案件的情况已经很清晰了。由于此前甲已经提起了针对丙的民事诉讼,法院在审理过程中裁定中止诉讼,先行处理行政诉讼。法院对行政案件审理后,判决撤销了房产局的审批行为。之后,行政案件审理结束后又恢复了对民事案件的审理,但判决结果却是驳回了原告甲的民事诉讼请求。
这是一个非常常见而又典型的房屋买卖案件,现实生活中并不少见。涉及民法中的共同财产制度,以及行政法规中关于房地产买卖的一些法规规章。咋一看本案法院的民事案件的判决似乎和行政案件的判决结果相悖,但是从“依法而论、依法行事”的角度来说,两个案件虽然看似出自“一个事件”,但是处理的确是两个法律关系,法院的判决是完全合法的。
先来看行政诉讼案件。此案中,由于被告县房产局未能对房屋买卖的相关材料的真伪进行仔细审查,审批转让的证据不足,已经侵害了作为另一方共有人甲的合法权益,因此,房产局的这一行政审批行为是不合法的,法院最终判决撤销房产局的行政审批行为是符合法律规定。
再来看甲丙之间的民事案件,从理论角度的方向来看,此案的争议焦点问题主要有两个:一是被告丙对争议房屋所有权的取得是否为善意、有偿;二是法院行政判决撤销房产局的审批行为是否影响民事合同的效力。此案中,丙的行为应当认定为善意、有偿取得房屋所有权。首先,甲即使不知道或不同意妻子乙出卖房屋的行为,也不影响丙依据合法有效的房屋合同维护自己的合法权益。因为从乙丙二人签订房屋买卖合同,到卖方乙为买方丙办理房产转让和产权过户提供的户口本、结婚证、“甲”的书面同意书等一系列手续材料,买方丙均无过错。虽然其中甲的书面签字是伪造的,但是从一个正常人的智力和判断来看,丙并无辨认过错,也无过失。另外房产局向丙核发了该房的所有权证,财政局也核发了该房的契证。所有这些事实和行为,使买受人丙完全有理由相信乙的出卖共有房屋的意思表示为夫妻双方共同意思表示,所以认定买受人丙应为善意。根据最高人民法院的相关司法解释规定,夫妻一方或部分共有人在处理共同财产时,他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示或全体共有人共同意思表示的,另一方或其他共有人不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中,买受人丙系善意第三人,而且丙已实际向卖方乙支付了房屋对价,因此应当维护丙的合法权益。所以,甲以出卖房屋未经共有人同意为由主张买卖合同无效并返还房屋的理由难以获得支持。
这里需要说明一个问题,那就是行政行为的有效性与民事行为的有效性之间的关系。行政机关的具体行政行为是否合法有效,与公民之间的民事行为是否有效,分别受不同的法律规范调整,前者的有效与否,不影响后者的有效性。房产局的行政审批行为与乙丙的房地产转让行为是两个独立的法律关系,二者不互为前提也不互相制约。这也是上述案例中两个判决结果“大相径庭”的原因。
房屋买卖是我国市场经济发展的良好果实,也是市场经济发展的中坚力量,更是法律中不动产买卖的重要一部分,因此从法律上进行必要的认识和了解是必须的。我国《合同法》第四十四条规定,“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”此条也是说明了法律民事自治的民主性,但是受行政法律法规调整的情况则应该照章办事。房屋买卖严格上是“纯民事关系”,是公民之间的自由往来,但是由于房屋作为不动产在法律上的特殊性和重要性,法律对房屋的买卖和转让等行为进行了“行政包装”,对房屋进行登记造册,白纸黑字的身份记载,这也是保护公民合法权益的必要之举。当我们理解了二者之间的关系后,在日后的房屋买卖、转让的过程中则又多了一份力量,多了一份法律保险!