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摘要：宅基地作为农村集体经济重要的组成部分，使用权的主体、取得方式及转让等问题一直受到法学界的广泛讨论。改革完善农村宅基地制度作为未来中国土地改革的基本方向已被搬上国家工作议程，，同时也是未来中国城市化发展进程的时代要求。
关键词：宅基地使用权；主体；原始取得；转让
中图分类号：F323 文献标识码：A
一、宅基地使用权主体探讨、
什么是宅地基使用权？根据我国法律规定，宅基地使用权是指农村居民对集体所有的土地占有和使用，自主利用该土地建造住房及其附属设施，以供生活居住需要的地上权。从定义可知，宅基地使用权的主体是农村村民，主要包括农村集体经济组织成员；经主管部门审批，由外地迁入的农业户口农民；退休、离休、退职的职工、干部、复员军人和华侨、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的居民；农村集体经济组织聘用的拥有某项专业技术且户口已迁入当地农村的人员。身份性是其重要特征，要求当为农村户口，且居住于农村的人员。
以家庭为单位，即以农户为单位进行配置是我国现行法律实际的运作情况，而非按每位村民配置一处宅基地。根据2012年国家统计局数据，我国城市化率突破50%，达到51.3%，而最新的人口统计结果表明，我国人口已经达到13.5亿，计算可得，农村人口将近7亿。如果将宅基地使用权的主体界定为农村村民，具备取得资格的人数将大大超过我国现有农村土地的负荷能力，这既是对匮乏的土地资源的极大浪费，不符合客观事实，也违背社会的公平正义。虽然我国现行法律不承认宅基地及其使用权可以继承，但《中华人民共和国继承法》将房屋确认为可以继承的标的物，宅基地上已建造的房屋作为一项物权，受“地随房走”原则约束，在合法占有人死亡或丧失民事行为能力时，宅基地便变相的继承给法定或遗嘱继承人。虽然法律不承认宅基地及其使用权可以继承，但实际情况却与之相反。自古以来，土地即是中国人民心中最珍贵的财产，是维持生存、繁衍后代的依托，对其的重视程度已经达到了一个瞠目惊舌的程度。如果拥有的土地数量可以由家庭人口数量决定，岂不是在鼓励中国农民“多子多福”吗？这明显违背了“计划生育”的基本国策，也与现实农村宅基地配额相冲突，明显是不科学的。
基于以上分析，笔者认为将主体直接界定为农户既符合实际运行状况，也更能清晰直白的表明宅基地主体范围，便于基层组织分配、管理和利用稀缺的土地资源，减少因土地而引起的各种矛盾冲突。
二、宅基地使用权原始取得探讨
从权利取得的方式上看，按照《中华人民共和国土地管理法》要求，农村村民无偿取得宅基地使用权，集体经济组织及其他任何部门都不得收取宅基地有偿使用费、宅基地超占费。在物权法草案讨论过程中，有不少专家主张宅基地使用权应当有偿取得，理由是：①中国土地稀缺，建立有偿制度能提升土地价值；②现在农村普遍存在宅基地分配不均的问题，无偿取得宅基地使用权既无法满足农村居民改善住宿条件的需要，也影响了集体经济组织的长远利益。
但是，物权法修正意见认为，完全实施无偿取得制度，不符合中国农民实际家庭情况，建议对保障基本居住的宅基地部分，继续采用无偿取得制度，而对超过基本居住范围的部分实行有偿使用制度。
虽然该修正意见在设置宅基地使用权原始取得方式上较为全面、合理，但是在实务中，却面临几大挑战。一是受“地随房走”原则影响，宅基地因其上房屋的继承而转移给原权利者的继承人，从而限制了宅基地地收回，导致农村宅基地日渐减少；二是宅基地使用权是一种用益物权，无偿取得制度限制了土地的经济交流，隐没了土地升值空间，是对土地资源的极大浪费。
考虑到当前中国农村现状及农民收入情况，笔者认为可以采用分期缴费方式，让农户定期缴纳土地租金，以租赁的方式让农户使用宅基地，并限定每项宅基地的使用期限，到期时集体给予户主适当补偿收回宅基地，不仅可以使宅基地的收益性得到展现，又能让宅基地得到循环利用，避免对土地造成永久不可弥补的创伤。
三、宅基地使用权转让探讨
宅基地使用权有偿转让是被我国现行法律法规所严格限制的。因为宅基地使用权不仅具有显著的身份依附性特征，同时也具有一定的福利性。我国《土地管理法》规定了，集体土地进入市场化经营只有土地征收这唯一一种途径，这是为了避免农民以地牟利，破坏土地管理秩序，损害集体利益。
但是，这一规定随着农村经济的发展和城市化步伐的加快，已经不能完全适应社会的需要了。在当前中国城市化进展如此快速的情况下，日益拥挤的城市只能通过向城郊扩张，才能容纳大量涌入的农村人口。有限的空间、有限的资源导致城市房价大幅度上升，城市的弱势群体转而将目光转向农村。同时，在城市化背景下，农村人口转移到城市，导致许多人的宅基地处于闲置状况，不仅导致土地资源的利用效率大大降低，其经济价值受到限制，而且城市扩张也会间接减少农村土地，尤其是农业耕地的流失。
因此，从节约土地资源、提高土地利用率、保护农业用地的角度出发，我们就不应当继续对农村宅基地的转让予以禁止，应当赋予农民更多的土地权利，充分发挥其聪明才智，结合我国乡村发展状况，从多个方面开发宅基地的经济和社会引导价值。
城乡一体化是未来中国都市建设的必经之路，而农村宅基地的改革更是重中之重，其所涉利益之广，影响之大，决定了土地改革非一朝一夕即可完成。历史经验告诉我们，只有采取渐进的试点方式，以点带面，运用科学的市场经济管理手段，慢慢摸索出一套适合中国的特色农村土地转让制度，才能最大程度的减小改革过程中的利益冲突，维护最广大农民群体及社会弱势群体的根本利益，实现法律的普世价值，为解决“三农”问题作出应有贡献。
参考文献：
[1]杨立新.物权法.高等教育出版社，2011.
[2]庄丽生.宅基地使用权和农村房屋转让的法律问题.上海房地，2013（11）.
[3]郭冠男.城镇化背景下农村宅基地制度及其权益研究.宏观经济管理，2013（11）.
[4]胡传景.宅基地使用权入市思考.中国土地，2011（10）.
作者简介：蔡奕星1991，男，福建泉州人，大学本科生。
关键词：宅基地使用权；主体；原始取得；转让
中图分类号：F323 文献标识码：A
一、宅基地使用权主体探讨、
什么是宅地基使用权？根据我国法律规定，宅基地使用权是指农村居民对集体所有的土地占有和使用，自主利用该土地建造住房及其附属设施，以供生活居住需要的地上权。从定义可知，宅基地使用权的主体是农村村民，主要包括农村集体经济组织成员；经主管部门审批，由外地迁入的农业户口农民；退休、离休、退职的职工、干部、复员军人和华侨、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的居民；农村集体经济组织聘用的拥有某项专业技术且户口已迁入当地农村的人员。身份性是其重要特征，要求当为农村户口，且居住于农村的人员。
以家庭为单位，即以农户为单位进行配置是我国现行法律实际的运作情况，而非按每位村民配置一处宅基地。根据2012年国家统计局数据，我国城市化率突破50%，达到51.3%，而最新的人口统计结果表明，我国人口已经达到13.5亿，计算可得，农村人口将近7亿。如果将宅基地使用权的主体界定为农村村民，具备取得资格的人数将大大超过我国现有农村土地的负荷能力，这既是对匮乏的土地资源的极大浪费，不符合客观事实，也违背社会的公平正义。虽然我国现行法律不承认宅基地及其使用权可以继承，但《中华人民共和国继承法》将房屋确认为可以继承的标的物，宅基地上已建造的房屋作为一项物权，受“地随房走”原则约束，在合法占有人死亡或丧失民事行为能力时，宅基地便变相的继承给法定或遗嘱继承人。虽然法律不承认宅基地及其使用权可以继承，但实际情况却与之相反。自古以来，土地即是中国人民心中最珍贵的财产，是维持生存、繁衍后代的依托，对其的重视程度已经达到了一个瞠目惊舌的程度。如果拥有的土地数量可以由家庭人口数量决定，岂不是在鼓励中国农民“多子多福”吗？这明显违背了“计划生育”的基本国策，也与现实农村宅基地配额相冲突，明显是不科学的。
基于以上分析，笔者认为将主体直接界定为农户既符合实际运行状况，也更能清晰直白的表明宅基地主体范围，便于基层组织分配、管理和利用稀缺的土地资源，减少因土地而引起的各种矛盾冲突。
二、宅基地使用权原始取得探讨
从权利取得的方式上看，按照《中华人民共和国土地管理法》要求，农村村民无偿取得宅基地使用权，集体经济组织及其他任何部门都不得收取宅基地有偿使用费、宅基地超占费。在物权法草案讨论过程中，有不少专家主张宅基地使用权应当有偿取得，理由是：①中国土地稀缺，建立有偿制度能提升土地价值；②现在农村普遍存在宅基地分配不均的问题，无偿取得宅基地使用权既无法满足农村居民改善住宿条件的需要，也影响了集体经济组织的长远利益。
但是，物权法修正意见认为，完全实施无偿取得制度，不符合中国农民实际家庭情况，建议对保障基本居住的宅基地部分，继续采用无偿取得制度，而对超过基本居住范围的部分实行有偿使用制度。
虽然该修正意见在设置宅基地使用权原始取得方式上较为全面、合理，但是在实务中，却面临几大挑战。一是受“地随房走”原则影响，宅基地因其上房屋的继承而转移给原权利者的继承人，从而限制了宅基地地收回，导致农村宅基地日渐减少；二是宅基地使用权是一种用益物权，无偿取得制度限制了土地的经济交流，隐没了土地升值空间，是对土地资源的极大浪费。
考虑到当前中国农村现状及农民收入情况，笔者认为可以采用分期缴费方式，让农户定期缴纳土地租金，以租赁的方式让农户使用宅基地，并限定每项宅基地的使用期限，到期时集体给予户主适当补偿收回宅基地，不仅可以使宅基地的收益性得到展现，又能让宅基地得到循环利用，避免对土地造成永久不可弥补的创伤。
三、宅基地使用权转让探讨
宅基地使用权有偿转让是被我国现行法律法规所严格限制的。因为宅基地使用权不仅具有显著的身份依附性特征，同时也具有一定的福利性。我国《土地管理法》规定了，集体土地进入市场化经营只有土地征收这唯一一种途径，这是为了避免农民以地牟利，破坏土地管理秩序，损害集体利益。
但是，这一规定随着农村经济的发展和城市化步伐的加快，已经不能完全适应社会的需要了。在当前中国城市化进展如此快速的情况下，日益拥挤的城市只能通过向城郊扩张，才能容纳大量涌入的农村人口。有限的空间、有限的资源导致城市房价大幅度上升，城市的弱势群体转而将目光转向农村。同时，在城市化背景下，农村人口转移到城市，导致许多人的宅基地处于闲置状况，不仅导致土地资源的利用效率大大降低，其经济价值受到限制，而且城市扩张也会间接减少农村土地，尤其是农业耕地的流失。
因此，从节约土地资源、提高土地利用率、保护农业用地的角度出发，我们就不应当继续对农村宅基地的转让予以禁止，应当赋予农民更多的土地权利，充分发挥其聪明才智，结合我国乡村发展状况，从多个方面开发宅基地的经济和社会引导价值。
城乡一体化是未来中国都市建设的必经之路，而农村宅基地的改革更是重中之重，其所涉利益之广，影响之大，决定了土地改革非一朝一夕即可完成。历史经验告诉我们，只有采取渐进的试点方式，以点带面，运用科学的市场经济管理手段，慢慢摸索出一套适合中国的特色农村土地转让制度，才能最大程度的减小改革过程中的利益冲突，维护最广大农民群体及社会弱势群体的根本利益，实现法律的普世价值，为解决“三农”问题作出应有贡献。
参考文献：
[1]杨立新.物权法.高等教育出版社，2011.
[2]庄丽生.宅基地使用权和农村房屋转让的法律问题.上海房地，2013（11）.
[3]郭冠男.城镇化背景下农村宅基地制度及其权益研究.宏观经济管理，2013（11）.
[4]胡传景.宅基地使用权入市思考.中国土地，2011（10）.
作者简介：蔡奕星1991，男，福建泉州人，大学本科生。