论文部分内容阅读
杭州万豪房地产开发有限公司 浙江 杭州 310018
【摘 要】工程造价控制是房地产项目管理中的一项重要指标，其直接或间接决定了房地产工程的整体成本、质量和效益。科学合理的工程造价控制，决定着一个房地产项目施工企业的发展和前途。本文笔者针对我国房地产工程造价控制现状存在的一些问题进行了探讨，并提出一些具有可行性的解决方案供同行人员进行参考。
【关键词】房地产工程；造价控制；策略
一、我国建筑工程造价管理的现状
建筑工程造价作为建筑工程的一项重要的指标，其管理更是关乎企业的生存和发展。然而，目前建筑工程造价中仍然存在一系列的问题，只有首先解决了这些问题，才有可能实现建筑工程造价的科学管理。
1.观念上不能与时俱进
在管理方面的诸多问题中，观念问题往往都是最根本的问题。如果观念上不能做到与时俱进，相应的管理措施就不会顺应时代的潮流，在竞争日益激烈的市场环境下，企业就很难啊有立足之地。
目前在我国，很多企业在建筑工程造价管理过程中，观念陈旧、缺乏创新的问题也普遍存在着。许多建筑施工企业的管理部门对建筑工程造价还没有一个科学的认识，对于造价的分析比较单一，严重缺乏动态性、整体性分析的观念。在市场经济的大环境下，每一项工程的成本，甚至每一件材料的价格都不是一成不变的，而是在不断波动中。建筑工程造价受市场的影响较大，因此市场从一定程度上决定着建筑工程造价的水平。但是，我国实行的是社会主义市场经济，强调市场和政府的结合，因此政府也在建筑工程造价的调节中起着一定的作用。许多建筑施工企业缺乏与时俱进的思想观念，不能全面理解我国市场经济的一般规律。在建筑工程造价管理中，过度发挥政府的作用。
2.行业法律法规尚未健全
为了實现建筑工程造价管理有法可依，目前我国已经出台了针对建筑工程造价管理的相关法律法规。有了这些规范，建筑工程造价管理已基本实现了有法可依，但实际情况并不乐观。在实际工作中，这些法律法规并未得到全面落实。这其中有客观原因，也有主观原因。
第一，这些法律法规本身具有不合理性和不完整性。虽然这些法律法规帮助实现建筑工程造价管理有法可依，但还是要很多现象找不到相对应的法律法规，法律本身就有很多盲区。。
第二，在法律面前，并不是所有人都会自觉遵守。尽管有法律约束，违规违法现象仍然层出不穷。一方面，管理人员法律意识淡薄；另一方面，监督部门和执法人员不够严格，惩罚力度不够。
3.从业人员综合素养低下
在建筑工程造价管理过程中，造价师等专业人员起着至关重要的核心作用。但是，现阶段我国这方面的从业人员整体素养低下，很多从业人员专业知识薄弱。第一建筑工程造价是一项对专业素养和职业道德要求很高工作，缺乏专业素养和甚至职业道德对这项工作的影响是致命性的。在这个领域，目前我国的从业人员综合素质普遍不高，在管理机构进行工程预算、编制和审核的时候大多依靠工程定额来进行。这种方式在现在的市场环境下已经显得过时，无法满足市场的需要，因此必然会导致建筑工程造价和管理工作难以顺利进行。第二，许多从业人员也严重缺乏职业道德，责任心淡薄，甚至会在利益的诱惑下做出违法的行为。这些问题都会严重阻碍建筑工程造价管理工作的顺利开展。
二、房地产项目工程造价控制的优化策略
为促进房地产项目工程的造价得到有效的控制，需对其管理方法进行优化，从设计招标等环节进行管理和控制。
1.提升房地产项目工程设计阶段的工程造价控制
施工前期的设计和投资决策对项目投资的控制具有决定性作用。根据相关的调查研究显示，由于缺乏对设计阶段的控制，90% 以上均会对工程造价造成影响。房地产项目在设计阶段的控制中，应将合理的设计确定作为基础，而有效管控则为其核心。在其设计中，通过设计确定工程造价，通过结算和预算的方式，只能进行计量，但不能使工程造价发生改变，因此，需注意对其关键作用的控制。首先需坚持所设定的招标和投标制度。相应的竞争机制的引进需在开发单位委托后，便将其落实到位，通过招标的形式，选取优秀的设计单位，保证设计的合理性和先进性，防止由于设计质量而导致的工程纠纷；其次应对设计的费用进行必要的限制，其限制能够有效的对工程项目的投资规模进行控制，对总体的工程造价控制具有重要的意义。项目设计的优劣直接关系到建设工期和费用，并且对房地产工程竣工后的经济效益和使用价值均具有较大的影响，为此，应控制其费用。最后需将价值工程的具体应用落实到位。根据价值工程的主要特点，基于使用者的功能需求，对研究对象的具体应用功能进行分析，在满足功能需求的基础上，降低成本。如地下室可应用深基础进行增加，可停放车辆和堆放杂物，不但能够美化环境，还能够节约用地。
2.加强房地产项目工程的招标控制力度
招标管理在房地产项目工程的管理中具有核心作用，可促进其有效的管理和控制。在招标和投标的过程中，合同和招标文件的编写为招标管理中最为重要的环节，并且还是工程造价控制的核心和源头。为此，需明确招标文件的主要影响作用，在其文件中明确工程的现场情况和性质，以及工程项目的承包范围、结算方法、计日工、水电使用、劳保统筹和地址交通等情况。同时还需特别明确甲限、甲供和甲指定材料等。在有关索赔变更的附件的签证洽商的处理方面，需将结算方式、时间实效和量度的标准等明确。另外，还需注重质量评分优等和评定等级内容的制定，推算工期，结合实际情况制定奖惩标准。工程招标的方式应为邀请招标和公开招标，并注意招标条款的准确性、全面性和严谨性。将标底编制好，可自行编制，在保证标底质量的同时，控制工程标底处于合理的造价下限，并确保造价水平处于合理的投资范围中。对于中标后合同条款的签订，应注意工期的合理性，明确双方的责任。需严审查投标单位的优质指标、财务状况、注册资本、技术人员和企业形象等。
3.促进房地产项目工程施工和审计阶段的工程造价控制
在房地产项目工程的施工阶段，由于施工单位通常会将部分在结算中可能发生索赔的项目隐藏，为此，应注重施工单位组织设计的管理。并且审核施工单位的施工方法，确保其与国家所实行的规范和标准相一致。保证不同施工阶段中机械和人员的投入与施工设计的预期相一致。若是发生工程延期的情况，应对机械设备投入和人员投入进行调查，同时施工单位在施工期时，也应和施工组织的设计相一致。在进行房地产项目工程的造价审计工作时，应注重对整个工程项目的把控，加强对事后审计、事中审计和竣工后审计的重视度。为保证施工方案编制的合理性，还需加强事前审计。为促进工程投资效益的提升，需注重人才的任用。若是审计人员缺乏必要的责任心和业务能力，将会导致审计工作缺乏实际的应用意义，可对工程造价造成较大的损失，给企业造成较大的损失。因此，房地产投资商应注重人才的任用和管理。
四、结语
总而言之，在我国房地产行业经济当中，工程造价一直扮演着十分重要的角色。造价控制的发展是推动社会经济发展的重要力量，同时也使一个建设单位、施工单位和设计单位管理方式的完善具有重要的意义。为实现房地产业利润的最大化，需注重设计阶段和决策阶段的工程造价控制，确保投资目标的实现。
参考文献：
[1] 张珊珊 . 谈房地产项目实施阶段工程造价控制措施 [J]. 中国房地产业，2012（03）.
[2] 朱冬明 . 房地产项目工程预算资金控制 [J]. 华章，2012（04）.
[3] 张保强 . 房地产项目工程造价的确定与管理控制 [J]. 企业导报，2010（03）.
【摘 要】工程造价控制是房地产项目管理中的一项重要指标，其直接或间接决定了房地产工程的整体成本、质量和效益。科学合理的工程造价控制，决定着一个房地产项目施工企业的发展和前途。本文笔者针对我国房地产工程造价控制现状存在的一些问题进行了探讨，并提出一些具有可行性的解决方案供同行人员进行参考。
【关键词】房地产工程；造价控制；策略
一、我国建筑工程造价管理的现状
建筑工程造价作为建筑工程的一项重要的指标，其管理更是关乎企业的生存和发展。然而，目前建筑工程造价中仍然存在一系列的问题，只有首先解决了这些问题，才有可能实现建筑工程造价的科学管理。
1.观念上不能与时俱进
在管理方面的诸多问题中，观念问题往往都是最根本的问题。如果观念上不能做到与时俱进，相应的管理措施就不会顺应时代的潮流，在竞争日益激烈的市场环境下，企业就很难啊有立足之地。
目前在我国，很多企业在建筑工程造价管理过程中，观念陈旧、缺乏创新的问题也普遍存在着。许多建筑施工企业的管理部门对建筑工程造价还没有一个科学的认识，对于造价的分析比较单一，严重缺乏动态性、整体性分析的观念。在市场经济的大环境下，每一项工程的成本，甚至每一件材料的价格都不是一成不变的，而是在不断波动中。建筑工程造价受市场的影响较大，因此市场从一定程度上决定着建筑工程造价的水平。但是，我国实行的是社会主义市场经济，强调市场和政府的结合，因此政府也在建筑工程造价的调节中起着一定的作用。许多建筑施工企业缺乏与时俱进的思想观念，不能全面理解我国市场经济的一般规律。在建筑工程造价管理中，过度发挥政府的作用。
2.行业法律法规尚未健全
为了實现建筑工程造价管理有法可依，目前我国已经出台了针对建筑工程造价管理的相关法律法规。有了这些规范，建筑工程造价管理已基本实现了有法可依，但实际情况并不乐观。在实际工作中，这些法律法规并未得到全面落实。这其中有客观原因，也有主观原因。
第一，这些法律法规本身具有不合理性和不完整性。虽然这些法律法规帮助实现建筑工程造价管理有法可依，但还是要很多现象找不到相对应的法律法规，法律本身就有很多盲区。。
第二，在法律面前，并不是所有人都会自觉遵守。尽管有法律约束，违规违法现象仍然层出不穷。一方面，管理人员法律意识淡薄；另一方面，监督部门和执法人员不够严格，惩罚力度不够。
3.从业人员综合素养低下
在建筑工程造价管理过程中，造价师等专业人员起着至关重要的核心作用。但是，现阶段我国这方面的从业人员整体素养低下，很多从业人员专业知识薄弱。第一建筑工程造价是一项对专业素养和职业道德要求很高工作，缺乏专业素养和甚至职业道德对这项工作的影响是致命性的。在这个领域，目前我国的从业人员综合素质普遍不高，在管理机构进行工程预算、编制和审核的时候大多依靠工程定额来进行。这种方式在现在的市场环境下已经显得过时，无法满足市场的需要，因此必然会导致建筑工程造价和管理工作难以顺利进行。第二，许多从业人员也严重缺乏职业道德，责任心淡薄，甚至会在利益的诱惑下做出违法的行为。这些问题都会严重阻碍建筑工程造价管理工作的顺利开展。
二、房地产项目工程造价控制的优化策略
为促进房地产项目工程的造价得到有效的控制，需对其管理方法进行优化，从设计招标等环节进行管理和控制。
1.提升房地产项目工程设计阶段的工程造价控制
施工前期的设计和投资决策对项目投资的控制具有决定性作用。根据相关的调查研究显示，由于缺乏对设计阶段的控制，90% 以上均会对工程造价造成影响。房地产项目在设计阶段的控制中，应将合理的设计确定作为基础，而有效管控则为其核心。在其设计中，通过设计确定工程造价，通过结算和预算的方式，只能进行计量，但不能使工程造价发生改变，因此，需注意对其关键作用的控制。首先需坚持所设定的招标和投标制度。相应的竞争机制的引进需在开发单位委托后，便将其落实到位，通过招标的形式，选取优秀的设计单位，保证设计的合理性和先进性，防止由于设计质量而导致的工程纠纷；其次应对设计的费用进行必要的限制，其限制能够有效的对工程项目的投资规模进行控制，对总体的工程造价控制具有重要的意义。项目设计的优劣直接关系到建设工期和费用，并且对房地产工程竣工后的经济效益和使用价值均具有较大的影响，为此，应控制其费用。最后需将价值工程的具体应用落实到位。根据价值工程的主要特点，基于使用者的功能需求，对研究对象的具体应用功能进行分析，在满足功能需求的基础上，降低成本。如地下室可应用深基础进行增加，可停放车辆和堆放杂物，不但能够美化环境，还能够节约用地。
2.加强房地产项目工程的招标控制力度
招标管理在房地产项目工程的管理中具有核心作用，可促进其有效的管理和控制。在招标和投标的过程中，合同和招标文件的编写为招标管理中最为重要的环节，并且还是工程造价控制的核心和源头。为此，需明确招标文件的主要影响作用，在其文件中明确工程的现场情况和性质，以及工程项目的承包范围、结算方法、计日工、水电使用、劳保统筹和地址交通等情况。同时还需特别明确甲限、甲供和甲指定材料等。在有关索赔变更的附件的签证洽商的处理方面，需将结算方式、时间实效和量度的标准等明确。另外，还需注重质量评分优等和评定等级内容的制定，推算工期，结合实际情况制定奖惩标准。工程招标的方式应为邀请招标和公开招标，并注意招标条款的准确性、全面性和严谨性。将标底编制好，可自行编制，在保证标底质量的同时，控制工程标底处于合理的造价下限，并确保造价水平处于合理的投资范围中。对于中标后合同条款的签订，应注意工期的合理性，明确双方的责任。需严审查投标单位的优质指标、财务状况、注册资本、技术人员和企业形象等。
3.促进房地产项目工程施工和审计阶段的工程造价控制
在房地产项目工程的施工阶段，由于施工单位通常会将部分在结算中可能发生索赔的项目隐藏，为此，应注重施工单位组织设计的管理。并且审核施工单位的施工方法，确保其与国家所实行的规范和标准相一致。保证不同施工阶段中机械和人员的投入与施工设计的预期相一致。若是发生工程延期的情况，应对机械设备投入和人员投入进行调查，同时施工单位在施工期时，也应和施工组织的设计相一致。在进行房地产项目工程的造价审计工作时，应注重对整个工程项目的把控，加强对事后审计、事中审计和竣工后审计的重视度。为保证施工方案编制的合理性，还需加强事前审计。为促进工程投资效益的提升，需注重人才的任用。若是审计人员缺乏必要的责任心和业务能力，将会导致审计工作缺乏实际的应用意义，可对工程造价造成较大的损失，给企业造成较大的损失。因此，房地产投资商应注重人才的任用和管理。
四、结语
总而言之，在我国房地产行业经济当中，工程造价一直扮演着十分重要的角色。造价控制的发展是推动社会经济发展的重要力量，同时也使一个建设单位、施工单位和设计单位管理方式的完善具有重要的意义。为实现房地产业利润的最大化，需注重设计阶段和决策阶段的工程造价控制，确保投资目标的实现。
参考文献：
[1] 张珊珊 . 谈房地产项目实施阶段工程造价控制措施 [J]. 中国房地产业，2012（03）.
[2] 朱冬明 . 房地产项目工程预算资金控制 [J]. 华章，2012（04）.
[3] 张保强 . 房地产项目工程造价的确定与管理控制 [J]. 企业导报，2010（03）.