经济适用房的初衷逐渐迷失,惹来一片存废之争。淮安,这个不发达的城市,用“共有产权房”做出了一个奇特的回应。
　　
　　江苏淮安,112年前,周恩来就诞生在这里,但这座城市至今还难算得上发达,住房问题曾是不少人心中的痛。而如今不少以前买不起房的老百姓的眉头终于可以舒展一回。
　　
　　是个好主意
　　
　　“半辈子了,终于住进了自己的新房。”如今,王女士在淮安东风花园拥有了一套自己的房子,她买的65平方米全新商品套房,每平方米2235元,总价14万多元,包括税费在内,只交付了8万多元房款就住了进来。王女士说,其余的房款是无偿向政府借的,5年内还清就可以了。
　　像王女士一样的淮安人能享受这样的购房“实惠”,源于当地实行的一种新住房制度,人们称之为“共有产权房制度”。
　　共有产权房,顾名思义就是产权共有,符合条件的购房者提出购房申请,在购房过程中,购房者按照比例出资,剩下部分由政府垫付。2007年初,共有产权房模式在江苏省淮安市试行,主要采取“三七开”和“五五开”两种出资方式,“三七开”的价格相当于当地同期经适房的价格,“五五开”的价格相当于当地同期经适房的70%。购房者可以根据自己的实际条件选择出资比例。
　　以“三七开”为例,选择这种方式的购房户只要交70%的总购房款就可以住进新房,另外30%则由政府暂时垫付。因此,购房者只拥有70%的产权,另外30%的产权则持在政府手中。购房者要在5年至8年内购回政府手中的产权,5年内购回只按住房原价,且不收利息。如果5年内无法购回,8年之内购回者需要支付银行利息(只算后3年利息)。如果8年还不能购回,也不用担心政府会来收房,但是共有产权房的性质就变成了经济适用房,政府会向购房户按照比例收取一定的股息,类似于廉租房的租金模式。
　　
　　争论四起
　　
　　“共有产权房模式”引起了国务院发展研究中心的激烈研讨,正在起草中的《住房保障法》,已提出“共有产权”的问题,并在全国范围内掀起了住房新模式的探讨浪潮。
　　以往保障性住房用地的支配方式一般是政府划拨土地,无偿地拿地修房子。现在改变成出让,政府收取一定的土地出让金,就用这笔钱筹集住房保障资金,变成了和市民合伙买房子的份子钱。“共有产权房模式”对破除“保障归保障、市场归市场”的弊制进行了大胆的探索,有人惊喜地称之为“淮安模式”。
　　虽然共有产权房在淮安进入了常态化,当下还是引起了两会和社会的广泛讨论。
　　有人认为这种融资方式和房产商的并无本质差别。因为房产商为了促销,也搞了“零首付”优惠,共有产权房只不过是政府墊资而已,比较之下,只不过是垫资主体不同而已。
　　也有人认为政府在这个过程中并没有拿出“真金白银”,因为在“共有产权房”中,政府出资部分主要来自土地出让金,相比之下,传统经适房的土地划拨是把土地资金通过开发商降低开发成本而间接地给了购房者,共有产权房只不过把这种转移方式显化为政府直接出资而已。就像邵明所说,“羊毛出在羊身上”。而这些本来就是经济适用房的购买对象该享受的。
　　“共有产权房”作为一个有益的探索,其实也是防君子不防小人。北京大学法学院院长助理、新闻观察员王锡锌告诉媒体,虽然“共有产权房”划定了两种出资比例,但到底谁该享有“三七开”,谁该享有“五五开”,这在具体操作中存在着很大的漏洞。
　　质疑本来就是制度走向完善的必要条件。传统经适房逐渐背离了制度设计的初衷,甚至招来社会各界的经适房存废之争;而共有产权房这种住房模式的新鲜出笼,制度设计本身是否已经健全,能否作为普适性的政策全面推广?王锡锌认为,最为重要的是“共有产权房”对传统经适房的弊端做出了很好的回应。