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一、近年来我国房价表现概述
从全球范围内来看，最近几十年，房价长期持续的增长以及增长趋势下的反复波动，已成为大多数国家的普遍现象。历经十多年的城镇住房制度改革，我国房地产业取得了较快发展，房地产投资力度逐步加大，住宅规模不断增长，对国民经济的发展和居民生活的改善都起到了重要的作用。随着城市化进程的加快，房地产开发投资力度、银行信贷扩张、土地供应等过快增长，我国房地产价格波动较为明显，总体呈现持续上涨趋势，甚至出现阶段性快速、较大幅度增长（见图1）。
从图1来看，我国房价的阶段性波动大致可划分为：第一阶段，在实施住房市场化、货币化改革初期，为应对当时亚洲金融危机冲击下的通货紧缩问题，我国实施的是积极的财政政策和稳健的货币政策，大力增发国债和增加财政支出以启动内需，进而拉动经济发展。在此背景下，我国房地产市场得到快速发展，房地产投资快速增长，一些地区甚至出现住房需求过热现象。第二阶段，随着2003年土地使用权出让制度进行改革，全面施行招投标、挂牌、拍卖的新方式，土地出让价格日益攀升，致使全国各地不同程度地出现土地价格和房价同步大幅上涨态势。第三阶段，2003年以来，国家开始多次通过土地政策、税收政策、金融政策等措施对过热的房地产市场进行调控。但此轮调控政策并未奏效，房价上涨势头没有得到有效控制，甚至陷入一种“越调越涨”的怪圈。
二、我国居民收入分配变化趋势
改革开放以来，我国的经济一直保持着高速增长，居民收入水平也有明显提高，2011年全年我国城镇居民人均可支配收入为21810元，比2010年名义增长14.1%；农村居民人均纯收入为6977元，比2010年名义增长17.9%。虽然我国人均国民生产总值增长显著，但在全球范围内仍处于较低水平。从全球情况来看，越是经济欠发达地区，其收入差距越大，收入分配也就越发不公平（见图2）。
在我国居民家庭人均可支配收入呈现高速增长态势的同时，由于经济发展不平衡、社会分配方式不尽合理等因素，居民之间的收入差距呈现出一种不断拉大的态势。根据国家统计局公布的数据计算，反映全国城乡之间与城镇之间收入差距的基尼系数已经从改革开放之初1978年的0.21和0.16，分别上升到2008年的0.49和0.34。1999年，我国城乡收入分配差距突破国际惯例0.4的警戒线，并有继续增长的趋势（见图3）。同时，高收入城镇居民家庭人均可支配收入与低收入户城镇居民家庭人均可支配收入之间的差距也在逐渐拉大，1997年前者是后者的2.31倍，到2010年已高达5.41倍，且高收入家庭的收入增长速度远远高于低收入家庭（见图4）。此外，居民财产也出现向高收入家庭集中的趋势。据有关调查显示，10%的城镇高收入家庭的财产总额占到城镇居民全部财产的45%，而10%的城镇低收入家庭的财产总额仅占到城镇全部居民财产的1.4%（向志容、颜蕾，2010）。
其中，城镇内部收入分配中，部门之间收入差距和职业之间收入扩大得最为明显，特别是高收入人群的收入和规模都有急剧增加的态势。究其原因，大致包括在资本市场获取暴利、获取权力寻租以及利用资源垄断获得收入和财富的快速增长等（李实，2011）。同时，20世纪90年代以来家庭持有住房资产逐渐盛行，财产性收入在居民收入中正扮演着越来越重要的角色（见图5）。随着部分城镇居民家庭财产积累的加速，城镇居民中财产分配的差距亦在逐渐扩大。财产分布对收入分配及社会公平的影响日渐加强，甚至中国城镇居民财产分布的不均等程度远远大于收入分配的不均等程度，城镇居民的财产分布已成为影响居民收入分配的一个重要因素。
三、房价与居民收入分配的互动效应
房价上涨滋生的财产性收入，是我国城镇居民家庭的收入来源之一，并由此改变居民家庭收入分配状况，即房价波动存在收入分配效应。住房作为家庭持有的主要资产，一方面房价上涨会增加居民家庭的总财富，对消费需求产生影响，表现出“财富效应”；另一方面，房价上涨又会增加家庭以住房抵押贷款为主的负债以及扩大家庭的外部融资能力，表现出“信贷效应”。对居民家庭来说，房价波动收入分配效应的传导机制主要是指这两种效应。
1.财富效应
房产作为居民家庭持有的重要资产，在家庭财富积累中起到明显的作用，住房价格波动引起的房产价值变动，直接影响着家庭持有的资产总额和财富状况，从而影响家庭的消费情况，即房价上涨产生的财富效应。但对于住房是否存在财富效应，学术界一直存在争议。有学者指出，家庭持有住房资产的差异在很大程度上影响着家庭资产的最优配置，房价上涨会增加家庭的总财富，进而影响家庭的消费情况，产生明显的“财富效应”，且住房价格变化产生的财富效应要明显高于股票等其他类金融资产的财富效应。有学者从家庭层面对住房和消费的关系进行了实证研究，结果表明，当家庭持有多套住房时，住房财富的增加会对家庭消费尤其是年轻家庭的消费情况产生显著的影响（Miles，1992；Fratantoni，2001；Benjamin等，2004；Campbell和Cocco，2007；Gan，2010）。
此外，住房投资还会影响家庭对其他金融资产的投资，住房投资占家庭净资产比例越高，股票等金融资产比例相应就越小，即家庭净财富中住房投资和股票投资存在反向关系（吴卫星、钱锦晔，2010）。因为家庭在投资住房中己经承担了很大风险头寸，加上贷款占用了较大规模的流动性，会影响到家庭对其他资产的投资和需求。但也有学者认为住房的“财富效应”相当有限，住房价格的上升虽然引起了家庭住房财富的增加，但对家庭消费并没有显著的影响（Phang，2004；Chetty和Szeidl，2007）。
对我国城镇居民家庭来说，由于住房所占的比重较大，房价上涨将引起家庭总资产的增长，会增加家庭的消费支出和投资，进而影响到社会的总需求和经济增长；反之亦然。国内学者还通过大量实证研究证实了住房财富效应在中国的存在性，住房财富效应被认为是房价波动影响居民之间收入分配状况的主要传导机制（宋勃，2007；王辉龙，2009）。 2.信贷效应
高房价加重了居民家庭尤其是中低收入家庭的购房负担，因为高房价给家庭带来了沉重的首付款和贷款负担，增加了家庭负债。家庭持有住房资产占家庭总资产的比率越高，其家庭负债水平也越高；在家庭收入一定时，房价上涨，家庭购买住房的债务负担随之加重。较高的家庭负债又会限制他们的投资或消费。与此同时，房价上涨会使得家庭持有的房屋价值增加，房屋的潜在抵押价值随之增加，从而扩大家庭的外部融资能力，在一定程度上引起了家庭潜在负债增长（Debelle，2004）。住房存量资产的上涨又提升了居民家庭的信贷融资能力，有利于家庭扩大投资或消费。由此可以认为，对居民家庭来说，房价波动又可以表现出“信贷效应”。
住房的信贷效应与房价、利率、收入预期对消费的影响以及信贷影响消费的传导渠道有关。从很多国家的实际情况来看，住房抵押贷款是家庭的主要债务，无论从比例还是从期限上来看都占有重要地位。Bertola等学者（2006）通过对欧洲各国家庭房贷占房产价值的比值以及家庭房贷的平均期限分析，结果表明，家庭房贷与房产价值的比值一般为60%～90%，而荷兰、英国、法国和西班牙等国的部分家庭，却高达100%或110%以上。同时，家庭房贷的平均期限相对较长，一般从15年到30年不等，这一结果与我国国内情况基本一致。
其一，住房信贷效应与抵押贷款购房的首付款规定有关。以我国的情况来看，银行会通过限制每月还款额与月工资的比率以及按揭贷款占房屋总价值的成数等指标来防控贷款风险。因此，对于一些家庭来说，尤其是年轻家庭来说，必须要先通过节省开支等方式储蓄足够的首付款才可以购房。放宽信贷约束，比如减少购房首付款比重，则相当于提高了既定消费下家庭的相对收入。同时，一旦房价上涨，住房的价值总量相应上升，信贷约束收紧，首次购房者将不得不准备更多的首付款，即高房价将会对家庭消费产生的负面影响也越大。
其二，住房信贷效应还与住房抵押品价值有关。贷款政策的放松和银行之间的竞争加剧都会使购房者获得住房抵押贷款变得容易。房价上涨，住房抵押资产价值增长，在加重家庭负债的同时，又强化了家庭通过商业银行进行外部融资的能力，家庭可以以一个较低的利率获得其他融资，进而刺激家庭消费。因此，高房价将会对家庭消费产生一定的促进作用。如Campbell和Cocco（2007）从信用约束的角度来解释住房财富对家庭消费的影响，指出当家庭住房财富增加时，住房作为抵押资产的价值随之增加，家庭就更容易筹集到资金，从而降低家庭的信用约束；Gan（2010）也通过实证分析表明，当家庭存在融资需求时，家庭持有的住房财富增加确实能起到降低信用约束的作用。
住房信贷效应对家庭的影响主要取决于以上两种影响途径的效果之和。一般来说，住房信贷效应对家庭总收入的负面作用要大于其正面效果；且对于不同收入家庭或群体，住房的信贷效应对年轻家庭和低收入家庭表现得更加明显。
四、对策建议
由于房价与居民收入分配存在关联，并且可能通过财富效应和信贷效应两大传导机制表现出收入分配效应。由此，今后我们的房价调控政策除了抑制投机外，还应注重防止房价波动产生的收入分配效应过大，其方向性政策建议有以下几点。
第一，调整现有收入分配格局，防止一部分人通过住房价格上涨而获取的财产性收入过快；与此同时，全面提高劳动力报酬在国民收入中的比重，从而抑制居民收入差距过大。要防止房价波动收入分配效应过大，除了力求建立初次收入分配公平公正的制度保障外，还应适度加大对房地产财产性收入所得的累进税税制，在今后条件具备时可尝试开征财产税、遗产税和赠与税等税收手段，适度调节高收入阶层的财产性收入，防止居民财产性收入差距的进一步扩大。
第二，抑制住房的投机性需求并鼓励自住型住房需求，为中低收入家庭提供保障性住房，减轻他们的住房支出负担，实现住房公平。一方面，可以通过完善市场机制，充分发挥住房商品的消费属性，抑制投资投机性需求。另一方面，大力推进保障性住房建设，同时注重完善多層次住房保障体系的制度，确保不能通过市场解决住房的中低收入家庭能够通过住房保障制度实现“住有所居”。
第三，由于我国不同区域房地产市场发展水平本身差异较大，加上不同区域之间的收入分配状况也大相径庭，我们在制定相应的收入政策和住房调控政策时，要因地制宜，因势利导，结合我国不同区域的现实情况，适度审慎地制定具有区域差异化的住房调控政策和收入分配改进政策。
第四，从长远利益来看，要从改善房价波动收入分配效应的传导机制入手，加快完善我国的住房保障制度，从而减少房价波动对收入分配状况产生的负面效应，促使房价回归合理水平并实现社会利益的合理分配。
参考文献：
1.向志容颜蕾.城镇居民收入差距扩大：根源与对策.西部金融.2010.4
2.李实.城镇内部差距拉大：当前中国收入分配差距新动向.中国社会科学报.2011.175
3.宋勃.房地产市场财富效应的理论分析和中国经验的实证检验：1998-2006.经济科学.2007.5
4.王辉龙.房价波动、家庭财富配置与居民生活水平———来自长江、珠江三角洲地区的经验证据.南方经济. 2009.12
基金项目：
本文系2010年国家社科基金项目“促进房地产市场稳定健康发展的宏观调控研究”（项目批准号10BJY041）研究成果。
齐婧/责任编辑
从全球范围内来看，最近几十年，房价长期持续的增长以及增长趋势下的反复波动，已成为大多数国家的普遍现象。历经十多年的城镇住房制度改革，我国房地产业取得了较快发展，房地产投资力度逐步加大，住宅规模不断增长，对国民经济的发展和居民生活的改善都起到了重要的作用。随着城市化进程的加快，房地产开发投资力度、银行信贷扩张、土地供应等过快增长，我国房地产价格波动较为明显，总体呈现持续上涨趋势，甚至出现阶段性快速、较大幅度增长（见图1）。
从图1来看，我国房价的阶段性波动大致可划分为：第一阶段，在实施住房市场化、货币化改革初期，为应对当时亚洲金融危机冲击下的通货紧缩问题，我国实施的是积极的财政政策和稳健的货币政策，大力增发国债和增加财政支出以启动内需，进而拉动经济发展。在此背景下，我国房地产市场得到快速发展，房地产投资快速增长，一些地区甚至出现住房需求过热现象。第二阶段，随着2003年土地使用权出让制度进行改革，全面施行招投标、挂牌、拍卖的新方式，土地出让价格日益攀升，致使全国各地不同程度地出现土地价格和房价同步大幅上涨态势。第三阶段，2003年以来，国家开始多次通过土地政策、税收政策、金融政策等措施对过热的房地产市场进行调控。但此轮调控政策并未奏效，房价上涨势头没有得到有效控制，甚至陷入一种“越调越涨”的怪圈。
二、我国居民收入分配变化趋势
改革开放以来，我国的经济一直保持着高速增长，居民收入水平也有明显提高，2011年全年我国城镇居民人均可支配收入为21810元，比2010年名义增长14.1%；农村居民人均纯收入为6977元，比2010年名义增长17.9%。虽然我国人均国民生产总值增长显著，但在全球范围内仍处于较低水平。从全球情况来看，越是经济欠发达地区，其收入差距越大，收入分配也就越发不公平（见图2）。
在我国居民家庭人均可支配收入呈现高速增长态势的同时，由于经济发展不平衡、社会分配方式不尽合理等因素，居民之间的收入差距呈现出一种不断拉大的态势。根据国家统计局公布的数据计算，反映全国城乡之间与城镇之间收入差距的基尼系数已经从改革开放之初1978年的0.21和0.16，分别上升到2008年的0.49和0.34。1999年，我国城乡收入分配差距突破国际惯例0.4的警戒线，并有继续增长的趋势（见图3）。同时，高收入城镇居民家庭人均可支配收入与低收入户城镇居民家庭人均可支配收入之间的差距也在逐渐拉大，1997年前者是后者的2.31倍，到2010年已高达5.41倍，且高收入家庭的收入增长速度远远高于低收入家庭（见图4）。此外，居民财产也出现向高收入家庭集中的趋势。据有关调查显示，10%的城镇高收入家庭的财产总额占到城镇居民全部财产的45%，而10%的城镇低收入家庭的财产总额仅占到城镇全部居民财产的1.4%（向志容、颜蕾，2010）。
其中，城镇内部收入分配中，部门之间收入差距和职业之间收入扩大得最为明显，特别是高收入人群的收入和规模都有急剧增加的态势。究其原因，大致包括在资本市场获取暴利、获取权力寻租以及利用资源垄断获得收入和财富的快速增长等（李实，2011）。同时，20世纪90年代以来家庭持有住房资产逐渐盛行，财产性收入在居民收入中正扮演着越来越重要的角色（见图5）。随着部分城镇居民家庭财产积累的加速，城镇居民中财产分配的差距亦在逐渐扩大。财产分布对收入分配及社会公平的影响日渐加强，甚至中国城镇居民财产分布的不均等程度远远大于收入分配的不均等程度，城镇居民的财产分布已成为影响居民收入分配的一个重要因素。
三、房价与居民收入分配的互动效应
房价上涨滋生的财产性收入，是我国城镇居民家庭的收入来源之一，并由此改变居民家庭收入分配状况，即房价波动存在收入分配效应。住房作为家庭持有的主要资产，一方面房价上涨会增加居民家庭的总财富，对消费需求产生影响，表现出“财富效应”；另一方面，房价上涨又会增加家庭以住房抵押贷款为主的负债以及扩大家庭的外部融资能力，表现出“信贷效应”。对居民家庭来说，房价波动收入分配效应的传导机制主要是指这两种效应。
1.财富效应
房产作为居民家庭持有的重要资产，在家庭财富积累中起到明显的作用，住房价格波动引起的房产价值变动，直接影响着家庭持有的资产总额和财富状况，从而影响家庭的消费情况，即房价上涨产生的财富效应。但对于住房是否存在财富效应，学术界一直存在争议。有学者指出，家庭持有住房资产的差异在很大程度上影响着家庭资产的最优配置，房价上涨会增加家庭的总财富，进而影响家庭的消费情况，产生明显的“财富效应”，且住房价格变化产生的财富效应要明显高于股票等其他类金融资产的财富效应。有学者从家庭层面对住房和消费的关系进行了实证研究，结果表明，当家庭持有多套住房时，住房财富的增加会对家庭消费尤其是年轻家庭的消费情况产生显著的影响（Miles，1992；Fratantoni，2001；Benjamin等，2004；Campbell和Cocco，2007；Gan，2010）。
此外，住房投资还会影响家庭对其他金融资产的投资，住房投资占家庭净资产比例越高，股票等金融资产比例相应就越小，即家庭净财富中住房投资和股票投资存在反向关系（吴卫星、钱锦晔，2010）。因为家庭在投资住房中己经承担了很大风险头寸，加上贷款占用了较大规模的流动性，会影响到家庭对其他资产的投资和需求。但也有学者认为住房的“财富效应”相当有限，住房价格的上升虽然引起了家庭住房财富的增加，但对家庭消费并没有显著的影响（Phang，2004；Chetty和Szeidl，2007）。
对我国城镇居民家庭来说，由于住房所占的比重较大，房价上涨将引起家庭总资产的增长，会增加家庭的消费支出和投资，进而影响到社会的总需求和经济增长；反之亦然。国内学者还通过大量实证研究证实了住房财富效应在中国的存在性，住房财富效应被认为是房价波动影响居民之间收入分配状况的主要传导机制（宋勃，2007；王辉龙，2009）。 2.信贷效应
高房价加重了居民家庭尤其是中低收入家庭的购房负担，因为高房价给家庭带来了沉重的首付款和贷款负担，增加了家庭负债。家庭持有住房资产占家庭总资产的比率越高，其家庭负债水平也越高；在家庭收入一定时，房价上涨，家庭购买住房的债务负担随之加重。较高的家庭负债又会限制他们的投资或消费。与此同时，房价上涨会使得家庭持有的房屋价值增加，房屋的潜在抵押价值随之增加，从而扩大家庭的外部融资能力，在一定程度上引起了家庭潜在负债增长（Debelle，2004）。住房存量资产的上涨又提升了居民家庭的信贷融资能力，有利于家庭扩大投资或消费。由此可以认为，对居民家庭来说，房价波动又可以表现出“信贷效应”。
住房的信贷效应与房价、利率、收入预期对消费的影响以及信贷影响消费的传导渠道有关。从很多国家的实际情况来看，住房抵押贷款是家庭的主要债务，无论从比例还是从期限上来看都占有重要地位。Bertola等学者（2006）通过对欧洲各国家庭房贷占房产价值的比值以及家庭房贷的平均期限分析，结果表明，家庭房贷与房产价值的比值一般为60%～90%，而荷兰、英国、法国和西班牙等国的部分家庭，却高达100%或110%以上。同时，家庭房贷的平均期限相对较长，一般从15年到30年不等，这一结果与我国国内情况基本一致。
其一，住房信贷效应与抵押贷款购房的首付款规定有关。以我国的情况来看，银行会通过限制每月还款额与月工资的比率以及按揭贷款占房屋总价值的成数等指标来防控贷款风险。因此，对于一些家庭来说，尤其是年轻家庭来说，必须要先通过节省开支等方式储蓄足够的首付款才可以购房。放宽信贷约束，比如减少购房首付款比重，则相当于提高了既定消费下家庭的相对收入。同时，一旦房价上涨，住房的价值总量相应上升，信贷约束收紧，首次购房者将不得不准备更多的首付款，即高房价将会对家庭消费产生的负面影响也越大。
其二，住房信贷效应还与住房抵押品价值有关。贷款政策的放松和银行之间的竞争加剧都会使购房者获得住房抵押贷款变得容易。房价上涨，住房抵押资产价值增长，在加重家庭负债的同时，又强化了家庭通过商业银行进行外部融资的能力，家庭可以以一个较低的利率获得其他融资，进而刺激家庭消费。因此，高房价将会对家庭消费产生一定的促进作用。如Campbell和Cocco（2007）从信用约束的角度来解释住房财富对家庭消费的影响，指出当家庭住房财富增加时，住房作为抵押资产的价值随之增加，家庭就更容易筹集到资金，从而降低家庭的信用约束；Gan（2010）也通过实证分析表明，当家庭存在融资需求时，家庭持有的住房财富增加确实能起到降低信用约束的作用。
住房信贷效应对家庭的影响主要取决于以上两种影响途径的效果之和。一般来说，住房信贷效应对家庭总收入的负面作用要大于其正面效果；且对于不同收入家庭或群体，住房的信贷效应对年轻家庭和低收入家庭表现得更加明显。
四、对策建议
由于房价与居民收入分配存在关联，并且可能通过财富效应和信贷效应两大传导机制表现出收入分配效应。由此，今后我们的房价调控政策除了抑制投机外，还应注重防止房价波动产生的收入分配效应过大，其方向性政策建议有以下几点。
第一，调整现有收入分配格局，防止一部分人通过住房价格上涨而获取的财产性收入过快；与此同时，全面提高劳动力报酬在国民收入中的比重，从而抑制居民收入差距过大。要防止房价波动收入分配效应过大，除了力求建立初次收入分配公平公正的制度保障外，还应适度加大对房地产财产性收入所得的累进税税制，在今后条件具备时可尝试开征财产税、遗产税和赠与税等税收手段，适度调节高收入阶层的财产性收入，防止居民财产性收入差距的进一步扩大。
第二，抑制住房的投机性需求并鼓励自住型住房需求，为中低收入家庭提供保障性住房，减轻他们的住房支出负担，实现住房公平。一方面，可以通过完善市场机制，充分发挥住房商品的消费属性，抑制投资投机性需求。另一方面，大力推进保障性住房建设，同时注重完善多層次住房保障体系的制度，确保不能通过市场解决住房的中低收入家庭能够通过住房保障制度实现“住有所居”。
第三，由于我国不同区域房地产市场发展水平本身差异较大，加上不同区域之间的收入分配状况也大相径庭，我们在制定相应的收入政策和住房调控政策时，要因地制宜，因势利导，结合我国不同区域的现实情况，适度审慎地制定具有区域差异化的住房调控政策和收入分配改进政策。
第四，从长远利益来看，要从改善房价波动收入分配效应的传导机制入手，加快完善我国的住房保障制度，从而减少房价波动对收入分配状况产生的负面效应，促使房价回归合理水平并实现社会利益的合理分配。
参考文献：
1.向志容颜蕾.城镇居民收入差距扩大：根源与对策.西部金融.2010.4
2.李实.城镇内部差距拉大：当前中国收入分配差距新动向.中国社会科学报.2011.175
3.宋勃.房地产市场财富效应的理论分析和中国经验的实证检验：1998-2006.经济科学.2007.5
4.王辉龙.房价波动、家庭财富配置与居民生活水平———来自长江、珠江三角洲地区的经验证据.南方经济. 2009.12
基金项目：
本文系2010年国家社科基金项目“促进房地产市场稳定健康发展的宏观调控研究”（项目批准号10BJY041）研究成果。
齐婧/责任编辑