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摘要：当前我国城市化发展速度日益提升，房地产行业在这个过程中获得了高速增长。为了满足多种需求，对于不同地段户型的设计种类也是日益丰富。在这个过程中，城市等级市场规模变化的同时，其热门地段的变化情况也是不同。因此，研究热门地段户型需求与城市等级市场规模的耦合情况，有利于认清当前房地产行业发展新的方向与趋势，促进我国房地产行业的进一步健康可持续发展。
关键词：房地产行业；回归居住本源；户型需求；市场规模；研究新思路
引言：
随着时代的发展，房地产行业也是出现了全新的变化，其户型的变化不仅是考虑到用户的需求，还与整个城市的发展之间存在着较大的关联，在这样的背景下，对于城市等级市场规模的分析已经作为热门地段户型需求分析的基础与前提。为了进一步研究热门地段户型与城市等级市场规模之间的关系，本文对热门地段户型需求与城市等级市场规模之间的耦合关系进行初步探析，并给出相应的指导建议，有利于促进我国房地产行业的进一步发展，满足社会对于房地产行业的多种需求。
1、城市等级市场规模与回归居住本源概述
1.1城市等级市场规模的内涵
城市规模是衡量城市大小的一个数量概念，包括了城市的人口规模与城市地域规模两种指标，其外延是指城市人口的多少以及城区土地面积的大小，而其内涵则更多的是指城市的结构、功能以及城市的素质，城市的吸引力以及城市对外的辐射力等一系列的内容。在对城市市场进行划分的过程中，需要根据城市规模进行，当期啊对于城市规模划分比较常见是五种类型，包括小城市、中等城市、大城市、特大城市以及超级大都会（超级城市）等类型，划分的依据是根据城市的人口数量。当然，在房地产开发的过程中，还可以根据城市主建成区面积和建筑体量量衡量，小城市（县级市）主要是指该面积小于20平方公里，地级市多是在20～50平方公里之间，而中等城市则是在50～100平方公里，较大城市则是在100～200平方公里，特大城市在200～400平方公里。
1.2房地产回归居住本源的内涵
古人云：安居才能乐业。房地产不应只是民生的必需品，价格的奢侈品，资本的保值品，市場的计划品。在过去，房地产行业的发展秉持着唯资本化论调，或者是仅仅考虑市场化机制，一味地强调房地产价格属性及资本属性，对于房地产居住的民生属性奢侈品化并没有给与过多的关注，这种结果导致在房地产行业发展的过程中，其居住属性被弱化，更多的是一种资本的保值品，与房地产的本质之间相差甚远。近年来，随着时代的发展，我国房地产行业逐步成熟，对于房地产的地位有了全新的认知，房地产回归居住本源的认识是符合认识规律与行业发展的潮流，是当前我国房地产行业发展的大势所趋。
2、热门地段户型需求与城市等级市场规模的耦合分析
在房地产回归居住本源的基础上，本文认为房地产户型的选择应该与城市市场之间相匹配，满足不同城市发展过程中对于房地产居住的需求，只有这样才能够建设处符合该城市消费需求的户型，解决用户被排除在房地产户型格局功能设计决策之外的问题，实现房地产行业市场细分、用户细分以及产品细分的目的。
2.1户型选择的原则
在对不同地段户型选择的过程中，不仅是要考虑到城市的规模，还要在此基础上确保其最佳效益面积的原则。相对来说，商业物业规模与效益并不是一种正比例的关系，当超过一定规模以后，其经济效益反而呈现出递减的规律。因此，在对户型选择的过程中，首先要考虑的一个原则就是最佳效益面积原则。
另一方面，开发规模与消费者购物行为之间一致性原则。不同的城市发展规模在较大程度上约束了城市人口的收入，在对房地产户型开发的过程中，需要考虑到该城市中常住人口的消费行为，相关研究表明，人在保持某种状态的时间是比较有限的，长时间的保持状态必然会导致疲劳，所以，在户型选择的过程中需要根据人们的消费行为、休息行为等，确保能够满足满足基本消费的基础上，实现建筑面积的最有效利用。
2.2户型选择的建议
当前，对于房地产的需求已经逐步向着回归居住本源的方向发展，所谓回归居住本源主要是指由于房价走势一直是人们关心的热点内容，房地产行业的平稳发展虽然对于经济有着重要的作用，但是，过度的倚重房地产的经济增长不具备可持续性，为了扭转这种情况带来的不利影响，提出了房地产回归居住本源的理念，这是对我国经济、房地产行业正确认知的结果。为了实现该目的，在对户型选择的过程中最为重要的一点就是差异化定位。众所周知，任何一个房地产项目的实施，其定位都是至关重要的。借鉴与此，本文认为在热门地段户型需求选择的过程中，也同样需要对城市发展准确分析，并在此基础上确定该城市人口结构以及购房承受总价，根据其人口结构以及所能承受购房总价范围的基础上，确定差异化的户型，在尽可能满足城市人口对于居住户型的要求，实现房地产向居住本源的回归。
3、结论
随着城市化的推进，居住空间生活方式多元化的需求，房地产行业对于经济发展的作用日益提升，但是，对于房地产热门地段户型需求的分析并不明确，为了解决该问题，本文结合新时期回归居住本源的中国房地产市场为例，初步探析热门地段户型需求与城市等级市场规模之间的研究新思路，正本清源，并在此基础上给与了房地产企业户型开发的建议。但是由于篇幅的限制，对于其具体的影响并没有过多的赘述，将在后期研究中针对于耦合机制的进行细化，进一步实现对热点城市、热门地段户型需求与城市等级市场规模的耦合分析。
参考文献：
[1]李震，杨永春.基于GDP规模分布的中国城市等级变化研究——等级结构扁平化抑或是等级性加强[J].城市规划，2010（4）：27—31.
课题立项号：NGZ20140142
关键词：房地产行业；回归居住本源；户型需求；市场规模；研究新思路
引言：
随着时代的发展，房地产行业也是出现了全新的变化，其户型的变化不仅是考虑到用户的需求，还与整个城市的发展之间存在着较大的关联，在这样的背景下，对于城市等级市场规模的分析已经作为热门地段户型需求分析的基础与前提。为了进一步研究热门地段户型与城市等级市场规模之间的关系，本文对热门地段户型需求与城市等级市场规模之间的耦合关系进行初步探析，并给出相应的指导建议，有利于促进我国房地产行业的进一步发展，满足社会对于房地产行业的多种需求。
1、城市等级市场规模与回归居住本源概述
1.1城市等级市场规模的内涵
城市规模是衡量城市大小的一个数量概念，包括了城市的人口规模与城市地域规模两种指标，其外延是指城市人口的多少以及城区土地面积的大小，而其内涵则更多的是指城市的结构、功能以及城市的素质，城市的吸引力以及城市对外的辐射力等一系列的内容。在对城市市场进行划分的过程中，需要根据城市规模进行，当期啊对于城市规模划分比较常见是五种类型，包括小城市、中等城市、大城市、特大城市以及超级大都会（超级城市）等类型，划分的依据是根据城市的人口数量。当然，在房地产开发的过程中，还可以根据城市主建成区面积和建筑体量量衡量，小城市（县级市）主要是指该面积小于20平方公里，地级市多是在20～50平方公里之间，而中等城市则是在50～100平方公里，较大城市则是在100～200平方公里，特大城市在200～400平方公里。
1.2房地产回归居住本源的内涵
古人云：安居才能乐业。房地产不应只是民生的必需品，价格的奢侈品，资本的保值品，市場的计划品。在过去，房地产行业的发展秉持着唯资本化论调，或者是仅仅考虑市场化机制，一味地强调房地产价格属性及资本属性，对于房地产居住的民生属性奢侈品化并没有给与过多的关注，这种结果导致在房地产行业发展的过程中，其居住属性被弱化，更多的是一种资本的保值品，与房地产的本质之间相差甚远。近年来，随着时代的发展，我国房地产行业逐步成熟，对于房地产的地位有了全新的认知，房地产回归居住本源的认识是符合认识规律与行业发展的潮流，是当前我国房地产行业发展的大势所趋。
2、热门地段户型需求与城市等级市场规模的耦合分析
在房地产回归居住本源的基础上，本文认为房地产户型的选择应该与城市市场之间相匹配，满足不同城市发展过程中对于房地产居住的需求，只有这样才能够建设处符合该城市消费需求的户型，解决用户被排除在房地产户型格局功能设计决策之外的问题，实现房地产行业市场细分、用户细分以及产品细分的目的。
2.1户型选择的原则
在对不同地段户型选择的过程中，不仅是要考虑到城市的规模，还要在此基础上确保其最佳效益面积的原则。相对来说，商业物业规模与效益并不是一种正比例的关系，当超过一定规模以后，其经济效益反而呈现出递减的规律。因此，在对户型选择的过程中，首先要考虑的一个原则就是最佳效益面积原则。
另一方面，开发规模与消费者购物行为之间一致性原则。不同的城市发展规模在较大程度上约束了城市人口的收入，在对房地产户型开发的过程中，需要考虑到该城市中常住人口的消费行为，相关研究表明，人在保持某种状态的时间是比较有限的，长时间的保持状态必然会导致疲劳，所以，在户型选择的过程中需要根据人们的消费行为、休息行为等，确保能够满足满足基本消费的基础上，实现建筑面积的最有效利用。
2.2户型选择的建议
当前，对于房地产的需求已经逐步向着回归居住本源的方向发展，所谓回归居住本源主要是指由于房价走势一直是人们关心的热点内容，房地产行业的平稳发展虽然对于经济有着重要的作用，但是，过度的倚重房地产的经济增长不具备可持续性，为了扭转这种情况带来的不利影响，提出了房地产回归居住本源的理念，这是对我国经济、房地产行业正确认知的结果。为了实现该目的，在对户型选择的过程中最为重要的一点就是差异化定位。众所周知，任何一个房地产项目的实施，其定位都是至关重要的。借鉴与此，本文认为在热门地段户型需求选择的过程中，也同样需要对城市发展准确分析，并在此基础上确定该城市人口结构以及购房承受总价，根据其人口结构以及所能承受购房总价范围的基础上，确定差异化的户型，在尽可能满足城市人口对于居住户型的要求，实现房地产向居住本源的回归。
3、结论
随着城市化的推进，居住空间生活方式多元化的需求，房地产行业对于经济发展的作用日益提升，但是，对于房地产热门地段户型需求的分析并不明确，为了解决该问题，本文结合新时期回归居住本源的中国房地产市场为例，初步探析热门地段户型需求与城市等级市场规模之间的研究新思路，正本清源，并在此基础上给与了房地产企业户型开发的建议。但是由于篇幅的限制，对于其具体的影响并没有过多的赘述，将在后期研究中针对于耦合机制的进行细化，进一步实现对热点城市、热门地段户型需求与城市等级市场规模的耦合分析。
参考文献：
[1]李震，杨永春.基于GDP规模分布的中国城市等级变化研究——等级结构扁平化抑或是等级性加强[J].城市规划，2010（4）：27—31.
课题立项号：NGZ20140142