对于需要在一两年内实现资金回流、收益落袋的房地产投资信托而言，地产调控政策的出台对一些项目的流动性风险影响极大。
　　
　　截至2011年第二季度末，中国信托资产规模已逾3.7万亿元。今年上半年，房地产投资信托理财以其动辄10%以上的年化收益率，在市场上炙手可热。不久前，绿城和平安信托联合发起的一个信托产品，年收益率高达25%。
　　风险如何？在宏观调控和房地产调控均收紧的背景下，银监会也对房地产信托加强了监管，房地产信托理财是否还能进行？
　　相对于风险投资和私募股权投资，信托理财投资具有风险可控的特点；相对于银行理财产品，其收益又较高。
　　一年多来，市场热销“大信托”模式房地产投资信托产品。这种产品结构的安排，实质上将开发商的利益与信托计划的利益紧紧绑定在一起，较好地控制了项目运行过程中的操作、运营、违约风险等，为投资者资金的安排提供了多重保障。
　　首先，信托公司通常采取对房地产项目公司受让股权或增资扩股等方式实现信托资金与房地产项目的对接，并确保对项目公司的控股权以从法律上实现信托计划对项目公司的控制。
　　其次，信托到期后，信托公司将其持有的项目公司股权以事先约定的价格转让给房地产项目开发商。为确保开发商在信托到期前依约回购信托公司持有的项目公司股权，信托公司在信托产品上进行了信用增级安排，即开发商以其已经投入标的项目的资金作为信托计划的次级受益人（注：次级受益人是指在同一信托计划中信托利益分配顺序上略后于优先投资者的信托受益人，其实质提供了一种担保）；如到期开发商不受让信托公司持有的股权，信托公司通过提高优先级投资者预期收益等方式变相增加开发商的融资成本，促使开发商按照信托计划的设定受让信托公司持有的项目公司股权，确保信托资金的安全退出。
　　判断此类投资者享有固定收益的融资类产品，还应从信托公司、开发商、投资项目及担保措施等几个方面着手，充分考量，选择适合自己投资的产品。
　　信托公司的项目选择、资产管理和风险判断等直接决定着房地产投资信托理财产品的风险和收益。目前各家信托公司的资产实力和风险管控能力具有较大的差异，大者如平安信托、华润信托资产过百亿元，小的可能不足10亿元；一些信托公司在房地产资产管理方面专门配备了近百人的项目判断和监控队伍，在项目选择和后续管理方面具有较强的人力优势，而有的信托公司风险管理人员可能不足10人。
　　开发商作为信托理财资金的直接使用者，其项目开发经验、操盘能力、资金实力，甚至影响力对房地产项目的品质、销售等具有决定性的作用。投资者可选择投向具有一定品牌效应的开发商或自己熟悉并认可的开发商所开发项目的房地产投资信托理财。
　　房地产项目本身也对选择信托产品具有参考价值。投资者应选择以拿地成本较低、位置优越、品质较好等项目为投资对象的信托产品。
　　最近，开始出现一种投资者享有浮动收益的投资类房地产信托产品。开发商通过与投资者、信托公司共同分享房地产开发带来的超额收益，实现各方利益的共享。由于近期银监会对信托公司融资类房地产投资信托产品政策的限制，此类产品未来可能主导房地产投资信托理财市场。
　　另外，还有一种采取特定资产收益权投资的房地产投资信托理财结构设计，它将开发商已投资资金及所形成的包括土地等资产的收益权纳入信托名下，并以标的地产项目实际控制人连带责任保证资产收益权的实现来确保信托资金的安全。上半年发行的相当一部分房地产投资信托理财产品采取了上述结构设计。
　　随着国家宏观调控的日益紧缩和房地产市场调控政策的频繁出击，房地产领域系统性的投资风险和阶段性的流动性风险仍不容小觑，尤其是国家限购政策可能给房地产投资信托理财带来的流动性风险，更应引起普通投资者的警惕。
　　对于需要在一两年内实现资金回流、收益落袋的房地产投资信托而言，地产调控政策的出台对一些项目的流动性风险影响极大。
　　
　　作者系资深信托业人士