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摘要：随着国家对房地产行业调控力度的加强，房地产企业利润空间有所下降。笔者认为地产行业通过合理的税收筹划可以达到降低税负，节约税金、增加效益的目的。本文分析了地产行业土地增值税纳税筹划的意义，然后分析了几点纳税筹划的方法，希望对地产行业有所帮助。
关键词：地产行业；土地增值税；纳税筹划
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）09-0-01
土地增值税是就转让房地产所有权所取得的增值额征收的一种税，根据税法规定的四级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。它在房地产企业的税负中占有相当大的比重，对房地产企业收益有着重大影响。通过合理筹划降低税负，始终是企业不断追求的目标。近年来国家进一步加大了土地增值税清算工作的力度，势必对房地产企业的土地增值税的税收筹划有了更高的要求，为此探讨地产行业土地增值税纳税筹划具有重要的意义。
一、地产行业土地增值税纳税筹划的意义
纳税筹划又称合理避税，是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，为尽可能地取得节税利益，事前选择税收利益最大化的纳税方案来组织企业生产、经营和投资、理财活动的一种筹划行为。土地增值税对房地产开发企业而言，是个税负较重的税种，再加上国家轮番出台的政策，更使得房地产开发企业的压力变大。因此对土地增值税进行合理地税收筹划，有利于降低企业的营业成本，增加企业净收益；有利于完善税法，填补漏洞。有利于提升地产企业的会计管理水平与经营管理水平；有利于推动地产企业的可持续发展，树立企业良好的社会形象。
二、地产行业土地增值税纳税筹划方法
笔者认为地产行业把握好增值率的节点，降低增值额，达到节约税金的目的，可以通过以下几个方面来进行纳税筹划：
（一）适度加大建造成本增大扣除项目金额
房地产企业为提高产品竞争能力，在市场接受的范围内，适当加大公共配套设施的投入，改善住房周边环境，增加房屋卖点，提高开发产品竞争能力。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，企业加大了建造成本就等于加大了可扣除项目金额，可扣除项目金额的增幅为建造成本的1.3倍，从而使增值率降低。如：某公司在开发产品中，增加了公共地下停车位的投入，解决了业主停车的需要。根据国税发[2009]31号第三十二条：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。其建造成本可列扣除项目金额，降低了增值额和增值率，达到了不缴或少缴土地增值税的目的。
（二）对不同的增值率房产进行筹划
此方法主要是针对可能同时进行几处房地产的开发业务的企业，不同地区的开发成本受各种因素的影响也有所不同，这就导致各类房地产的增值额和增值率有所差别。如果对不同增值率的房地产合并核算，就有可能降低高增值率房产的适用税率，使税负下降。
（三）合理定价
根据土地增值税有关起征点的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的 20%，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在出售普通标准住宅的时候，就应该综合考虑提高销售价格带来的收益和放弃起征点优惠而增加的税收负担之间的权重。
（四）将房地产开发与销售分离，成立销售公司进行纳税筹划
通过设立房地产销售公司来运作，不会造成重复缴纳营业税。同时，还可以将土地增值额一分为二，分段计算土地增值税，从而降低增值额和增值率，达到降低土地增值税的目的。此外，设立销售公司后多了一道销售环节，增加了广告费、业务宣传费、业务招待费等税前扣除额，还可以减少应纳税所得额，降低所得税税负。但需要注意的是，房地产的定价一定要适当、合理。如果房地产销售公司与房地产开发公司属于关联企业，还要注意税法对关联企业之间交易的限制。
（五）利用代建房进行筹划
代建房是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房收入的行为。由于房地产的产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，故房地产开发企业取得的收入属于劳务性质的收入，应当征收营业税，而不是土地增值税。由于建筑行业适用的税率是3%的比例税率，与土地增值税相比，税负明显较低，因此，如果房地产开发企业在开发之初便能确定最终的购买用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售方式。房地产开发企业可以用客户的名义取得土地使用权和购买各种材料、设备，注意从最终形式上来看房地产权属一定不能发生转移。实际运用本方法时，必须具体问题具体分析，这样才能减少纳税风险，降低税负。
以上是地产企业进行土地增值税税收筹划常用的几种方法，土地增值税筹划的途径和方法还有很多。通过上述筹划方案可知，任何一项税收筹划方案都有其两面性，在实际操作中，房地产应具体问题具体分析，灵活运用税收政策，必须考虑到获得税收利益的同时所付出的费用，综合比较两者间的得失，以获得更大的利益。
三、结束语
总之，随着国家税务总局对土地增值税清算规定的逐渐细化，房地产企业通过合理的税收筹划节省成本是必不可少的。税收筹划是一项具有综合性、技巧性和高技术含量的工作，需要同时高度熟悉企业运营和税收法规。企业应该通过合理合法的手段，找到不违反税法的筹划空间，综合考虑企业目标和实施成本，控制风险，才能减轻企业税负，增强自身竞争力。
参考文献：
[1]中国注册会计师协会.税法[M].经济科学出版社，2011.
[2]关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知[S].国税函[2010]220号.
[3]房地产开发经营业务企业所得税处理方法[S].国税发[2009]31号.
关键词：地产行业；土地增值税；纳税筹划
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）09-0-01
土地增值税是就转让房地产所有权所取得的增值额征收的一种税，根据税法规定的四级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。它在房地产企业的税负中占有相当大的比重，对房地产企业收益有着重大影响。通过合理筹划降低税负，始终是企业不断追求的目标。近年来国家进一步加大了土地增值税清算工作的力度，势必对房地产企业的土地增值税的税收筹划有了更高的要求，为此探讨地产行业土地增值税纳税筹划具有重要的意义。
一、地产行业土地增值税纳税筹划的意义
纳税筹划又称合理避税，是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，为尽可能地取得节税利益，事前选择税收利益最大化的纳税方案来组织企业生产、经营和投资、理财活动的一种筹划行为。土地增值税对房地产开发企业而言，是个税负较重的税种，再加上国家轮番出台的政策，更使得房地产开发企业的压力变大。因此对土地增值税进行合理地税收筹划，有利于降低企业的营业成本，增加企业净收益；有利于完善税法，填补漏洞。有利于提升地产企业的会计管理水平与经营管理水平；有利于推动地产企业的可持续发展，树立企业良好的社会形象。
二、地产行业土地增值税纳税筹划方法
笔者认为地产行业把握好增值率的节点，降低增值额，达到节约税金的目的，可以通过以下几个方面来进行纳税筹划：
（一）适度加大建造成本增大扣除项目金额
房地产企业为提高产品竞争能力，在市场接受的范围内，适当加大公共配套设施的投入，改善住房周边环境，增加房屋卖点，提高开发产品竞争能力。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，企业加大了建造成本就等于加大了可扣除项目金额，可扣除项目金额的增幅为建造成本的1.3倍，从而使增值率降低。如：某公司在开发产品中，增加了公共地下停车位的投入，解决了业主停车的需要。根据国税发[2009]31号第三十二条：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。其建造成本可列扣除项目金额，降低了增值额和增值率，达到了不缴或少缴土地增值税的目的。
（二）对不同的增值率房产进行筹划
此方法主要是针对可能同时进行几处房地产的开发业务的企业，不同地区的开发成本受各种因素的影响也有所不同，这就导致各类房地产的增值额和增值率有所差别。如果对不同增值率的房地产合并核算，就有可能降低高增值率房产的适用税率，使税负下降。
（三）合理定价
根据土地增值税有关起征点的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的 20%，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在出售普通标准住宅的时候，就应该综合考虑提高销售价格带来的收益和放弃起征点优惠而增加的税收负担之间的权重。
（四）将房地产开发与销售分离，成立销售公司进行纳税筹划
通过设立房地产销售公司来运作，不会造成重复缴纳营业税。同时，还可以将土地增值额一分为二，分段计算土地增值税，从而降低增值额和增值率，达到降低土地增值税的目的。此外，设立销售公司后多了一道销售环节，增加了广告费、业务宣传费、业务招待费等税前扣除额，还可以减少应纳税所得额，降低所得税税负。但需要注意的是，房地产的定价一定要适当、合理。如果房地产销售公司与房地产开发公司属于关联企业，还要注意税法对关联企业之间交易的限制。
（五）利用代建房进行筹划
代建房是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房收入的行为。由于房地产的产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，故房地产开发企业取得的收入属于劳务性质的收入，应当征收营业税，而不是土地增值税。由于建筑行业适用的税率是3%的比例税率，与土地增值税相比，税负明显较低，因此，如果房地产开发企业在开发之初便能确定最终的购买用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售方式。房地产开发企业可以用客户的名义取得土地使用权和购买各种材料、设备，注意从最终形式上来看房地产权属一定不能发生转移。实际运用本方法时，必须具体问题具体分析，这样才能减少纳税风险，降低税负。
以上是地产企业进行土地增值税税收筹划常用的几种方法，土地增值税筹划的途径和方法还有很多。通过上述筹划方案可知，任何一项税收筹划方案都有其两面性，在实际操作中，房地产应具体问题具体分析，灵活运用税收政策，必须考虑到获得税收利益的同时所付出的费用，综合比较两者间的得失，以获得更大的利益。
三、结束语
总之，随着国家税务总局对土地增值税清算规定的逐渐细化，房地产企业通过合理的税收筹划节省成本是必不可少的。税收筹划是一项具有综合性、技巧性和高技术含量的工作，需要同时高度熟悉企业运营和税收法规。企业应该通过合理合法的手段，找到不违反税法的筹划空间，综合考虑企业目标和实施成本，控制风险，才能减轻企业税负，增强自身竞争力。
参考文献：
[1]中国注册会计师协会.税法[M].经济科学出版社，2011.
[2]关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知[S].国税函[2010]220号.
[3]房地产开发经营业务企业所得税处理方法[S].国税发[2009]31号.