二元土地制度和城市化进程深刻影响着城郊农村居住用地的利用方式,引发了农村居民点的功能结构演进和农村居住用地非正规市场的形成发育。本文针对北京快速城市化影响下的农村居住用地大量非法流转、亟待规范管理等现状特点,在分析北京农村居住用地的宏观时空演进及农村居住用地非正规市场形成背景的基础上,选择海淀区肖家河城中村和通州区张家湾镇小产权房分别作为非正规住房租赁市场和非正规土地交易市场,开展微观案例研究。理论分析认为,城乡二元土地制度是农村居住用地非正规市场形成与发育的制度根源,容易引发土地收益的隐形流失。在北京的两个案例研究证实了非正规市场的制度根源,揭示了非正规租赁和转让市场的微观运作机理、"低成本-低地租-高利润"的资产收益特征和社会经济影响。小产权房案例说明,非正规市场和不断扩大的村庄集体经济将强化村庄的利益边界和土地的分散格局,对农村人口向城镇集中、土地规模经营等发展战略提出了严峻挑战,宜在确保农民权益和改善村庄布局的前提下,逐步构建城乡统一的土地和住房市场。