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【摘要】 近年来，我国房地产业发展迅速，市场需求旺盛，但同时大量新增住宅空置，说明我国房地产市场供求结构失衡。本文从实现房地产市场均衡的角度对其所需采取对策进行简要的分析与探讨。
【关键词】 实现 房地产 市场 均衡 对策
近年来，我国房地产业发展迅速，市场需求旺盛，房价一涨再涨，但同时大量新增住宅空置，这说明我国的房地产市场处于不均衡状态，资源配置效率较低。
1. 彻底改革住房福利分配制度，加快建立新的住房体制
1.1加快住房存量的调整和出售
住宅存量的调整，直接影响着人们住房商品化观念的形成。直到现在，仍有部分人甚至部分领导担心公房出售价格过低，造成国有资产流失。事实上，公有住房存量不上市，人们就难以割舍对福利住房制度的依赖。同时，福利式的公房分配制度，每年需要补贴大量的管理费、维修费，且大量的空置房、关系房、子女房的存在，国有资产流失更甚，同时也助长了贪污腐败现象的产生、发育。与其每年花费大量人力、物力和财力来修修补补，倒不如大下决心，对住宅存量进行结构调整，将大部分的公房出售，既可以收回部分资金，进行再投资，从而推动房地产业的发展，还可以斩断因住房而滋生的腐败现象，打消人们的住房攀比心理，真正把居民推向住宅商品市场。再者，长期以来，我国实行的低工资、高福利（就实物分房而言）政策，在过去的工资含量中，本身就没有包括购房部分，现在按工龄加以折扣计算，实质上是对过去的一种补偿，不能看成是国有资产的流失。
1.2提高租金和工资，改变买房不如租房的现状
提高公有住房租金，缩小租金与售价之间的比价，降低人们对租住公房的依赖，将在很大程度上推动住房制度改革，促进住宅商品化，真正把居民推向市场。与此同时，提高职工工资，甚至可以采取限定增加的这部分工资只准许用于购房、支付物业管理费和住房维修费的办法。
1.3鼓励实行“差价换房”的销售办法
鼓励实行“差价换房”的销售办法，可在新房与旧房之间架起一座桥梁。“差价换房”，即居民将自己拥有产权的原住房估价后卖给开发商，然后贴补差价购买新房。在这种换房中，居民把出售原有住房所得资金作为购买商品房的启动资金，差额部分一方面可以依靠日常积蓄解决，另一方面可以通过公积金贷款，还可以通过向亲朋好友借钱解决。“买得起，还得起”，通过“差价换房”使普通居民的购房愿望成为可能和现实。
2. 加快房地产业发展，促进住宅产业化、商品化
2.1加快房地产公司经营机制的转换
要加快房地产公司经营机制的转换，使房地产开发企业成为真正的市场主体。某些从事开发、经营的房地产公司应尽快摆脱“官商体制”，实行政、企分开。通过经营机制的转换，使房地产公司真正成为自主经营、自负盈亏的商品生产者和经营者。只有真正走人市场，房地产公司才能成为合格的市场主体，才能对瞬息万变的市场情况作出积极的反应，而不至于消极等待。为此必须进行产权制度改革，建立起以法人产权为基础的，产权清晰、责权明确的现代企业制度。各级政府部门要转变管理职能，不直接干预企业的经营活动，积极为企业服务，为企业发展创造一个良好的外部环境。
2.2加强城市规划和住宅设计
住宅的不动性和使用的相对长期性，要求住宅建设要有超前性。因此，要加强城市建设的设计规划，连片开发、统一规划、配套布局。一方面，新开发的住宅小区要充分考虑煤气、水、电、取暖、购物、休闲娱乐、电话通讯、电脑网络、邮局、银行、医院、幼儿园、学校、停车场以及公共交通等各基础设施的配套开发；另一方面，要加强住宅楼设计，使住宅的朝向、布局等更加合理、实用。同时，考虑到我国的人口老龄化问题，还应适当增加适合老年人居住的、附带有应急呼叫等设施的“银发”住宅以及适合子女与老人同住、可分可合的“一拖一。”住宅或“一拖二”住宅。
3. 制定和完善房地产业的法律法規，加强监管
房地产消费市场的形成与发展必须以健全的法律为营造基础，房地产交易行为只有法制化，才能规范化、秩序化。从土地的转让，项目的立项、开发、施工、房产质量的评估到现房销售都应制定详细的法律制度及相应的实施细则，建立专门的监管机构，惟此房地产市场的行为才可能真正法制化。具体地说，一是要完善土地管理和开发制度，制止土地资源的流失和浪费，刹住靠炒买炒卖土地谋取私利的歪风，防止地价猛涨波及住宅价格，同时为优惠、照顾普通住宅建设的土地政策制定法律依据。二是统一修订有关房地产税费的规定，明确各类房产从前期开发、建筑、验收到转让的税金和收费，杜绝巧立名目乱收税费的行为，减轻投资者负担。三是完善房地产市场管理，合理控制房地产价格，维护房地产市场的正常秩序。四是要严格制定住宅区和住房的质量标准和检验的制度，制止建设中的偷工减料等不法行为，切实维护建造者和购房者的利益。
4. 促进住房金融业发展，建立和完善金融运行机制
要逐步建立和完善适应社会主义市场经济体制的住房金融信贷体制，为住宅建设、流通和消费提供资金的筹集、融通、借贷、抵押等一系列金融服务，促进住房市场的发展。要鼓励现有商业银行大力开展住宅储蓄业务，以增强住房融资能力；建立并完善以有稳定收入为对象的个人购房抵押贷款制度，贷款利率要适中，可对各类住宅如普通住宅、别墅、高档公寓实行不同利率，以适应居民目前收入水平和工资状况；要通过试点逐步建立专业性的住宅储蓄银行，广泛吸纳社会住房资金，承担多种住房信贷业务；加快住宅公积金制度建设，规范公积金的收集、支付、管理、使用和信贷业务。
5. 鼓励开展住房分期付款销售业务
如果说住宅存量的出售，是调动居民现有的储蓄，那么，住宅分期付款销售，则是鼓励居民用预期收入购买住房。这样，一则可以推动住宅商品化的进程，推动住房制度改革，逐步培养居民住宅商品化意识；二则可以把居民通过商品住宅与工作更紧密地结合在一起，使之积极工作，努力进取。因此，一要采取积极措施，鼓励房地产业主开展商品房分期付款业务；二要简化各种手续，鼓励居民以固定资产或相对固定的工资收入作抵押，采用分期付款的形式购房。
结语
总之，政府要加大力度控制并引导房地产开发以老百姓的实际需求为导向，在市场调节的基础上加强宏观调控，这样才能真正实现居者有其屋，使房地产市场达到均衡，从而推动房地产市场的长期繁荣和稳定发展。
参考文献：
[1] 李丽.房地产经济学[M].北京：中国建筑工业出版社，2000.
[2] 谭刚.房地产周期波动[M].北京.经济管理出版社，2001.
（作者单位：哈尔滨市住房保障和房产管理局经济技术开发区分局）
【关键词】 实现 房地产 市场 均衡 对策
近年来，我国房地产业发展迅速，市场需求旺盛，房价一涨再涨，但同时大量新增住宅空置，这说明我国的房地产市场处于不均衡状态，资源配置效率较低。
1. 彻底改革住房福利分配制度，加快建立新的住房体制
1.1加快住房存量的调整和出售
住宅存量的调整，直接影响着人们住房商品化观念的形成。直到现在，仍有部分人甚至部分领导担心公房出售价格过低，造成国有资产流失。事实上，公有住房存量不上市，人们就难以割舍对福利住房制度的依赖。同时，福利式的公房分配制度，每年需要补贴大量的管理费、维修费，且大量的空置房、关系房、子女房的存在，国有资产流失更甚，同时也助长了贪污腐败现象的产生、发育。与其每年花费大量人力、物力和财力来修修补补，倒不如大下决心，对住宅存量进行结构调整，将大部分的公房出售，既可以收回部分资金，进行再投资，从而推动房地产业的发展，还可以斩断因住房而滋生的腐败现象，打消人们的住房攀比心理，真正把居民推向住宅商品市场。再者，长期以来，我国实行的低工资、高福利（就实物分房而言）政策，在过去的工资含量中，本身就没有包括购房部分，现在按工龄加以折扣计算，实质上是对过去的一种补偿，不能看成是国有资产的流失。
1.2提高租金和工资，改变买房不如租房的现状
提高公有住房租金，缩小租金与售价之间的比价，降低人们对租住公房的依赖，将在很大程度上推动住房制度改革，促进住宅商品化，真正把居民推向市场。与此同时，提高职工工资，甚至可以采取限定增加的这部分工资只准许用于购房、支付物业管理费和住房维修费的办法。
1.3鼓励实行“差价换房”的销售办法
鼓励实行“差价换房”的销售办法，可在新房与旧房之间架起一座桥梁。“差价换房”，即居民将自己拥有产权的原住房估价后卖给开发商，然后贴补差价购买新房。在这种换房中，居民把出售原有住房所得资金作为购买商品房的启动资金，差额部分一方面可以依靠日常积蓄解决，另一方面可以通过公积金贷款，还可以通过向亲朋好友借钱解决。“买得起，还得起”，通过“差价换房”使普通居民的购房愿望成为可能和现实。
2. 加快房地产业发展，促进住宅产业化、商品化
2.1加快房地产公司经营机制的转换
要加快房地产公司经营机制的转换，使房地产开发企业成为真正的市场主体。某些从事开发、经营的房地产公司应尽快摆脱“官商体制”，实行政、企分开。通过经营机制的转换，使房地产公司真正成为自主经营、自负盈亏的商品生产者和经营者。只有真正走人市场，房地产公司才能成为合格的市场主体，才能对瞬息万变的市场情况作出积极的反应，而不至于消极等待。为此必须进行产权制度改革，建立起以法人产权为基础的，产权清晰、责权明确的现代企业制度。各级政府部门要转变管理职能，不直接干预企业的经营活动，积极为企业服务，为企业发展创造一个良好的外部环境。
2.2加强城市规划和住宅设计
住宅的不动性和使用的相对长期性，要求住宅建设要有超前性。因此，要加强城市建设的设计规划，连片开发、统一规划、配套布局。一方面，新开发的住宅小区要充分考虑煤气、水、电、取暖、购物、休闲娱乐、电话通讯、电脑网络、邮局、银行、医院、幼儿园、学校、停车场以及公共交通等各基础设施的配套开发；另一方面，要加强住宅楼设计，使住宅的朝向、布局等更加合理、实用。同时，考虑到我国的人口老龄化问题，还应适当增加适合老年人居住的、附带有应急呼叫等设施的“银发”住宅以及适合子女与老人同住、可分可合的“一拖一。”住宅或“一拖二”住宅。
3. 制定和完善房地产业的法律法規，加强监管
房地产消费市场的形成与发展必须以健全的法律为营造基础，房地产交易行为只有法制化，才能规范化、秩序化。从土地的转让，项目的立项、开发、施工、房产质量的评估到现房销售都应制定详细的法律制度及相应的实施细则，建立专门的监管机构，惟此房地产市场的行为才可能真正法制化。具体地说，一是要完善土地管理和开发制度，制止土地资源的流失和浪费，刹住靠炒买炒卖土地谋取私利的歪风，防止地价猛涨波及住宅价格，同时为优惠、照顾普通住宅建设的土地政策制定法律依据。二是统一修订有关房地产税费的规定，明确各类房产从前期开发、建筑、验收到转让的税金和收费，杜绝巧立名目乱收税费的行为，减轻投资者负担。三是完善房地产市场管理，合理控制房地产价格，维护房地产市场的正常秩序。四是要严格制定住宅区和住房的质量标准和检验的制度，制止建设中的偷工减料等不法行为，切实维护建造者和购房者的利益。
4. 促进住房金融业发展，建立和完善金融运行机制
要逐步建立和完善适应社会主义市场经济体制的住房金融信贷体制，为住宅建设、流通和消费提供资金的筹集、融通、借贷、抵押等一系列金融服务，促进住房市场的发展。要鼓励现有商业银行大力开展住宅储蓄业务，以增强住房融资能力；建立并完善以有稳定收入为对象的个人购房抵押贷款制度，贷款利率要适中，可对各类住宅如普通住宅、别墅、高档公寓实行不同利率，以适应居民目前收入水平和工资状况；要通过试点逐步建立专业性的住宅储蓄银行，广泛吸纳社会住房资金，承担多种住房信贷业务；加快住宅公积金制度建设，规范公积金的收集、支付、管理、使用和信贷业务。
5. 鼓励开展住房分期付款销售业务
如果说住宅存量的出售，是调动居民现有的储蓄，那么，住宅分期付款销售，则是鼓励居民用预期收入购买住房。这样，一则可以推动住宅商品化的进程，推动住房制度改革，逐步培养居民住宅商品化意识；二则可以把居民通过商品住宅与工作更紧密地结合在一起，使之积极工作，努力进取。因此，一要采取积极措施，鼓励房地产业主开展商品房分期付款业务；二要简化各种手续，鼓励居民以固定资产或相对固定的工资收入作抵押，采用分期付款的形式购房。
结语
总之，政府要加大力度控制并引导房地产开发以老百姓的实际需求为导向，在市场调节的基础上加强宏观调控，这样才能真正实现居者有其屋，使房地产市场达到均衡，从而推动房地产市场的长期繁荣和稳定发展。
参考文献：
[1] 李丽.房地产经济学[M].北京：中国建筑工业出版社，2000.
[2] 谭刚.房地产周期波动[M].北京.经济管理出版社，2001.
（作者单位：哈尔滨市住房保障和房产管理局经济技术开发区分局）