随着20世纪90年代我国实行住房改革以来,房地产行业赖以发展的基础—土地供应大大增加,银行等金融机构对房地产开发商的信贷支持扩张,房地产行业开始了突飞猛进的发展,逐步成为了国民经济中的支柱产业,极大地推动了经济增长。伴随着经济的增长,房地产政策的扶持,房地产行业在获得发展的同时也出现了一系列的问题。一是高房价引致房价收入比偏高,居民生活压力较大,制约了居民住房消费的增长。二是新建的中小户型、中低价位的普通商品住房和经济适用房供应不足,开发商大多倾向于高端住房的建设。同时廉租房的供给很少,政府投资覆盖面小,未以开发廉租房为政策重心。三是房地产商自有资金比重低。我国房地产资金主要来源于银行贷款、土地抵押贷款,资金缺口不小,金融系统风险较大。为遏制高房价、抑制房地产市场过热影响民生等问题,政府从财政税收、土地政策和货币政策多方面出台政策调控房地产市场。其中,货币政策工具因为其可控性、有效性成为了政府和央行调控经济活动的有力工具。本文分析了货币政策在房地产市场传导效果的几大重要途径,对2008年至2010年间货币政策调控房地产市场做了实证检验分析。在货币政策的房地产价格传导途径里面,利率途径和信贷途径是主要的传导途径。货币政策通过利率途径对房地产价格影响主要在于影响居民购房的需求上。房地产作为居民固定资产的大头,其购买不同于一般日常生活用品的决策那么容易,房地产是一种价格很高的特殊商品,一般居民缺乏一次性购买的能力,大部分居民均采用抵押贷款的方式进行按揭购买。这种方式要求居民以现所购买的住房为抵押物,抵押给银行等金融机构以便申请到购房贷款,在一定期限内,以住房公积金等方式按按揭合同偿还本金和利息。这个按揭过程当中利率作为居民购房偿还利息的决定指标,因而其水平的高低决定了居民还款余额,影响居民的购房成本也就影响了居民的购房需求。另一方面,利率同样也作为房地产商开发成本,其高低影响房地产商投资成本、开发意愿。信贷途径的传导介质主要是货币供应量,调整货币供应量是货币政策调控的最重要的政策工具。政府或中央银行制定出货币政策目标后,由中央银行在公开市场中,通过公开市场操作、再贴现、调整法定存款准备金率等货币政策工具来改变流通于市场中的货币供应量,从而影响商业银行等金融机构的贷款压力、贷款规模,以此来影响房地产开发商融资能力、规模,达到调整国内房地产开发商的投资规模,影响经济达到货币政策目标。本文采用了一般相关性检验、ADF单位根检验、协整关系检验和格兰杰因果关系检验,检验结果表明,作为货‘币政策重要的利率途径,其与房地产价格为正相关性,在长期中存在均衡关系,但相关系数较小,对房地产价格的影响不是很明显。其中,作为央行的另一重要调控手段的货币供应量,在实证中表现出对房地产价格的影响作用稍强于利率对房地产价格的影响。在房地产价格对实体经济的影响中,房地产价格对居民消费、投资均符合预期的理论。总体来看,货币政策的几大调控手段对房地产价格的调控并不是很有效,变量之间呈现的相关性也不明显。探究这一结果的原因,可以结合数据的引用时间范围看出,由于实证引用的数据为2008年至2010年之间的34组数据,这三年当中由于房地产市场呈现爆发性增长,市场投机氛围浓厚,政府针对房价高、住房供给不平衡等社会问题出台了一系列的强有力调控政策,但实际情况却出现越调控越上涨的奇怪局面,并未有效抑制楼市的高温。我国房地产市场的发展已经偏离了一般经济理论下可以有效调节的轨道,房地产行业又是一个涉及上下游行业庞杂的国民经济增长支柱行业,势必有更多的因素影响着房地产行业的发展,影响着房地产价格的传导机制。造成这一现象的原因一方面是我国金融体系的问题,一方面也是房地产市场本身存在的一些弊端造成的,本文综合理论与实证分析,从这两方面提出了建议。一是加快利率市场化。利率渠道是货币政策调控房地产市场的重要渠道,这一传导渠道的有效性则取决于利率的市场化水平,利率市场化是这一渠道有效性的前提。我国实行的是管制型的利率市场,由央行制定的利率水平一定程度上扭曲了市场均衡,不以市场自身活动下的利率为均衡利率必导致利率结构失衡,会造成资源配置的低效率,影响利率政策的有效性。央行可以以中央银行利率为基准,由市场供求情况决定金融机构存贷款利率,逐步扩大金融机构的存贷款利率浮动,渐进推行利率市场化。二是疏通信贷渠道,提高利率传导效率。发展中小金融机构,为中小企业拓宽融资渠道。健全信贷评估体系,对中小企业信贷能力进行评估评分,解决融资问题,保障贷款资金的安全。三是调整房地产市场供需结构。鼓励开发商建设廉租房、经济适用房,对开发商进行补贴鼓励。可以对建设保障性住房的开发商进行给予财政支持,如土地出让金补贴,或是对保障性住房土地出让金进行减免。通过财政优惠措施鼓励建设保障性住房。税收优惠方面可以减少开发商所得税率,对其销售不动产收入的营业税减少征收,对承揽建设廉租房、经济适用房的开发商减免城镇土地使用税,鼓励企事业单位等其他社会组织将旧房转做廉租房,而对于建设高档商品住房的开发商则相应提高税率,减少其利润空间,也可以此补贴政府在财政税收上的一部分损失。四是抑制住宅投机需求,引导合理住宅消费倾向。对低收入者、无自有住房者购房实施税收优惠,可将其每月租金、贷款利息在个人所得税中抵扣,引导合理住房消费需求,保障基本民生需求。针对购买首套商品房和改善性住房的,适用税收优惠税率,对购买高档商品房、别墅的购买者开征消费税。开设空置房税,对个人购买商品房后长时期空置的进行征税,加大其持有成本,降低投机收益。针对购买商品房进行投机交易获利的,视持有年限不同开征不同档次的所得税,减少房地产市场的非理性需求。五是明确土地出让金去向,以土地出让金建保障性住房,打破土地财政困境。土地出让金增加了地方政府的可支出资金,推动了城市化建设和经济发展,但不可否认的是,土地出让金的节节升高直接推动了房价上涨,造成地方政府财政的高度依赖,也易导致权钱交易,滋生腐败。可进行税制改革,适当降低中央财政集中度,中央对地方财政支持倾斜,减轻地方财政支出压力。将国有垄断企业税后利润按一定比例,纳入公共财政预算。在各地方政府开征房产税,抑制购房需求,用税收弥补地方财政支出。严格控制政府如公车使用等成本,控制铺张浪费,减少行政成本。监督地方政府在土地交易,防止黑箱操作。打击房地产各环节的违法违规行为,对土地闲置、拖欠出让金等行为依法追究。同时完善相关法律法规,系统规定土地出让金的使用途径,对土地出让所得严格审计。土地出让金中设立专项保障性住房基金,专款专用。本文的主题框架以货币政策传导机制相关理论为基础,分析了我国货币政策下的房地产价格传导途径理论,并运用多组数据对各种传导途径进行了实证分析,检验了近三年货币政策对房地产价格调控的效果,也从房地产价格对实体经济的影响方面入手进行了实证分析,从两个阶段检验了传导途径的有效性。最后在传导途径的理论分析与实证结果下,对现在的货币政策传导体系和房地产价格影响实体经济途径提出了相关政策建议,以期提高传导效率,完善货币政策的房地产价格传导机制。本文不足之处：本文实证检验的时间较集中,侧重于检验近三年货币政策传导途径的有效性。其次检验的数据种类还不够丰富,数据选择范围较窄,主要以贷款利率、货币量和汇率进行了检验,未能更多反映现在货币政策调控房地产的其他途径效果。