城中村是在我国特有的土地所有制下，快速推进城市化进程中出现的一种新问题，在深圳市表现得尤为明显。城中村曾经为深圳市快速发展起到了重要的作用，但目前其存在的种种问题却对城市的经济和社会发展造成严重的负面影响，城中村改造已经成为政府的主要工作内容之一，对城中村改造的研究变得越来越重要和紧迫。 深圳市南山区的城中村问题具有一定的典型性，南山区有42个城中村，占深圳市特区内城中村总数的35％。依照区位、建设特征和经济等条件，南山区城中村分为成熟型城中村和扩展型城中村。成熟型城中村建设特征表现为外部扩展基本停止，内部结构局部变动，与城市空间关系不协调；扩展型城中村建设特征表现为外部扩展与内部调整同时进行，外部扩展尤为明显，与城市空间的矛盾逐渐显现与增大。 在外部改造影响因素上，产业结构升级、流动人口增加、租赁市场稳定。随着城市发展南山区的产业结构调整，南山区产业工人的比例会降低，但三产服务人员比例会稳步提高，加上未来有大量的人口流入深圳市，南山区的外来人口将会稳步上升，其人口总量在一段时期内将不会下降，南山区城中村的居住主体以产业工人和三产服务人员为主，房屋租赁市场基本稳定。 在内部改造影响因素上，南山区城中村的环境问题日益突出；在经济上存在封闭性、对地租的绝对依赖性等问题；在社会上存在高密度人口聚集，治安问题严峻等诸问题。同时由于农民传统的土地观念制约、经济利益制约、股份公司的发展模式制约、土地和房屋产权制约等问题阻碍着城中村改造的顺利进行。 在南山区分区规划指导下，考虑南山区城中村的特殊性，确定城中村改造的目标与原则，提出整体改造策略、改造操作模式和开发强度；在人口、土地功能、产业等方面制定各片区的改造对策，操作模式、改造方式和功能定位。以期规范城中村管理体系，促进其经济转型、社会进步、环境改善，使南山区城中村成为深圳城市的有机组成部分。