本文一共分为五章，第一章研究日本借地权的概念，第二章阐述日本借地权的制度沿革史，第三章研究日本借地权的取得，第四章研究日本借地权的存续、更新与消灭，第五章研究日本借地权的效力。第一章主要论述了日本借地权概念的内涵及形成过程。日本借地权是日本立法者在民法典所塑造的以建筑物所有为目的之土地使用权体系于现实面前失灵时而创造出的一项新型权利，其在概念上统摄了传统民法上属于物权体系的地上权与属于债权体系的土地租赁权，在规则设置上历经租赁权物权论、租赁权物权化思潮、租赁权多样化观念的变迁，于地上权在建筑物所有领域逐渐消亡的社会背景下，将借地权名义下的土地租赁权发展成物权性格与债权性格构成较强结构性耦合之权利，并进一步在社会学意义上使先前失灵的土地使用权体系亦重归与社会现实之强结构性耦合状态。不过日本借地权概念的建构最后仍然付出了牺牲法律概念精准性、法律体系精致化的代价。第二章梳理了日本借地权制度沿革史，以《建筑物保护法》为开端，日本立法者开始强化借地权名义下之土地租赁权的效力，以便更好地维护借地权人的利益，以《借地法》的出台及历次修正为标志，借地权物权化达到顶峰，甚至有超越土地所有权效力的趋势，但随着1991年《借地借家法》的出台，借地权向“多样化”方向发展，其物权化趋势逐渐转入低潮。第三章论述日本借地权的取得。日本借地权即可以契约方式而取得，也可得以法定地上权、《罹灾都市借地借家临时处理法》《都市再开发法》之规定、取得时效以及土地所有权人滥用土地返还请求权而取得，值得注意的是，日本立法者在认识到法定地上权于实务上的诸多不便之后，引入了“自己借地权”制度，但在具体规定方面仍显得较为保守，仅承认了贷地人与他人共有借地权场合下的自己借地权，而未承认仅以贷地人为借地人的纯粹借地权。第四章研究了日本借地权的存续、更新与消灭，其中以借地权的存续与更新为主要内容。借地权的存续与更新乃借地关系中的核心问题，事实上，从立法论的角度而言，强化借地权之效力，使其向物权化的方向发展，主要是通过延长借地权的存续期间与赋予借地权人更新权的方式实现的。《借地法》与《借地借家法》赋予借地权较长存续期间与更新期间，一方面令借地权人相对弱势地位得到增强，另一方面也令借地权的财产化与借地权人资本投入之回收成为可能。在借地权与建筑物的关系方面，《借地法》曾坚持一旦建筑物朽坏则借地权即告消灭，但由于“朽坏”概念的模糊性与该规则对借地人的不公平对待，这一规则最终被《借地借家法》废除。而在借地权期间届满之际，借地人通常可得向贷地人（通常为土地所有权人）主张更新权，以便令借地权得以原借地契约之条件为条件而再次得以设立；而为了保证借地人的更新利益，《借地法》与《借地借家法》均要求贷地人收回土地必须具备正当理由，否则不得拒绝借地人的更新请求。围绕正当理由之有无，日本借地实务涌现了大量判例，且司法界一度形成为维护借地人利益而严格限制贷地人通过正当理由抗辩而收回土地之可能性。为缓和借地人与贷地人之间的用地矛盾，《借地借家法》对正当理由进行了具体化与类型化，从而为正当理由设定了一个相对具体而客观的裁量基准。第五章研究的是借地权的效力，主要包括借地权的对抗力、借地法上的特殊权利以及定期借地权三个部分。借地权的对抗力与日本民法典上的不动产租赁权登记对抗力不同，其乃是经由借地上建筑物的登记而附随获得对抗力，其实益在于弥补借地权名义下土地租赁权人对土地所有权人并无登记协力请求权之不足，从而是土地租赁权人以自己单方行为即可使借地权获得对抗力，这在一定程度上缓解了借地权的对外效力问题。借地法上的特殊权利主要是地租增减请求权与建筑物买取请求权，前者的意义主要在于对借地权地租进行符合时宜的调整，以便缓和社会经济条件变迁与借地契约长期性和固定性之间的矛盾，从而令借地人与贷地人双方不至出现利益失衡的局面。而建筑物买取请求权则使借地人在借地权终止时得请求贷地人以时价购买借地上的建筑物，从而令借地人得以收回投入土地的资本，且借地人亦得以建筑物买取请求权为手段，以经济压迫的方式，促使贷地人同意借地人处分借地权，从而实现借地权的流通。而在《借地借家法》中新设定的定期借地权则代表着借地权“多样化”趋势，以一般定期借地权为例，其即没有更新效力，更没有建筑物买取请求效力，几乎不具有日本自借地特别立法以来赋予借地权的各种特别效力，仅仅只是在存续期间上突破了民法典的桎梏，将其存续期间由民法典的20年提升为50年，而事业用定期借地权存续期间更短，且在土地用途方面还设有特殊限制。定期借地权制度的设置在某种程度上亦可视为是向民法典精神的回归。不过定期借地权固然带有明显的民法典土地租赁权性格，但因其具有期间长期性的底线性立法干预，故而可称其为具有弱物权性格的、在性质上仍应归属债权体系的土地租赁权。