本文从新制度主义经济学与机制设计理论的角度出发对中国土地制度与不动产税制度进行优化设计,借鉴了土地制度与不动产税制度的国际经验,分析了中国土地制度与不动产税制度的历史演变与当前现状,从地方公共财政的角度提出我国土地物权制度及房地产税制度的优化方案。为便于房地产税的顺利实施,还给出了设定与房地产税开征激励相容的引导机制的方案建议。历史的纵向分析表明,中国具有对房产和地产分别课税的传统。国别的横向比较表明,房地产税可分为对房产和地产分别课税或对房屋和土地分别课税的个别财产税以及对房屋和土地合并课税的一般财产税两类三种模式。结合历史的纵向分析与国别的横向比较,本文认为我国房地产税应采取对房产和地产分别课税的个别财产税模式,在这样的指导原则下,本文设计出包括房产税、土地使用税、闲置土地税在内的我国房地产税优化方案。作为对房地产税的补充,本文同时探讨了我国资源税的优化。由于不动产税与不动产物权密切相关,在探讨不动产税的同时,本文也对我国不动产物权制度的历史演变以及国际不动产物权制度的借鉴进行了研究。为配合房地产税顺利开征,在明清永佃权、清租界永租权、建国后农村宅基地使用权的基础上,借鉴波兰和前苏联曾实施过的永久土地使用权,本文提出我国应采取“免费续期,定期登记”的长期土地使用权制度,赋予土地使用者长期、稳定的土地使用权。通过对人口、疆域、经济总量这三项指标的综合排名,本文界定出美国、俄罗斯、日本、巴西、澳大利亚、加拿大、印度、印尼这八个“大国”,分析其“大国”财政的特点。就财政体制而言,这几个“大国”的共同特征是均实行财政联邦制,通过征收不动产税为地方政府提供公共服务筹集资金。我国唐朝中叶一度出现地方财政现象,但没有形成地方公共财政体制,反而因藩镇割据导致王朝覆灭。借鉴国际经验,吸取历史教训,本文提出以公共财政约束地方政府,通过开征房地产税引入地方政府与辖区纳税人利益相容的激励机制,让地方纳税人通过地方人民代表大会加强对于地方政府的监督,让广大人民群众来分解中央政府与日俱增的政治压力。利用双重差分法(DID),本文对沪渝房产税试点的经济效果进行了实证检验,发现房产税开征对两地房价的影响方向截然相反。在已有研究成果的基础上,本文区分了房地产税的消费税成分与资本所得税成分,探讨了房地产税与房地产市场的关系以及房地产税与经济增长的关系。在上述研究的基础上,本文提出了我国开征房地产税的功能定位。世界各国开征不动产税的主要功能在于为地方政府提供财政收入以及促进对于土地资源的合理利用,在我国开征房地产税,除了这两项基本功能之外,其实际功能还在于规范地方公共财政体系,完善国家治理机制以及消除房地产市场失灵,促进经济内生增长。就路径实现而言,本文设计了与房地产税开征激励相容的引导机制,包括结构性减税、对房地产税纳税人开放户籍、小产权房有条件合法化、建立不动产统一登记制度及社会信用体系、推行预算民主等。由于土地批租时间早、产业升级效果佳、外来人口及小产权房占比较高,深圳适宜列为推行房地产税试点的第一批城市。当前我国应从大战略的视角出发,以房地产税改革为突破口,积极试点,稳步推进,在地方政府层面大力推行地方公共财政建设,创造制度红利,凝聚社会共识,建立起一个符合社会历史发展规律、具有中国特色并有助于加快推进我国社会主义现代化进程的包括房地产税和资源税在内的不动产税制。