预购商品房抵押预告登记是伴随着我国大陆地区房屋预售制度发展起来的一项配套制度,它是香港房屋按揭制度经过大陆本土化改造的结果。该制度作为房屋预售中保障银行利益主要担保方式,在房地产实践中已经经过了近十多年的应用,由于实践中的迅猛发展,使法律上出现滞后结果。终于在2007年颁布的《物权法》中首次对预告登记进行了规定,紧接着在2008年的《房屋登记管理办法》中首次出现“预购商品房抵押预告登记”的字眼,并将其归入到预告登记的类型中。目前在立法中虽然存在此登记的相关规定,但在法律层面上对此制度的规定存在缺失,大多散落在一些部门规章以及部门内部文件中,其法律位阶较低,法律效力较弱。而且在学界对该制度也存在较大的分歧,理论上的不统一和立法上的缺失,导致了在法院判决中涉及到该制度的案件的审判结果也迥然不同,损害了司法的权威性与公平性。作为商品房预售领域中较新的制度,其制度的设计和相关配套制度还存在缺失,有待进一步在法律层面予以明确。本文从预购商品房抵押预告登记的基本概念入手,运用文献研究和案例剖析的方法,立足于该制度在立法和司法实践中的现状,总结实践中的争议焦点,并对争议问题进行理论分析,对于抵押预告登记制度的性质、与抵押登记的关系、抵押预告登记的效力以及失效问题加以明确,并在此基础上提出构建预购商品房抵押预告登记制度的若干设想,以期为健全我国预告登记制度提供法理上的支持。本文除引言和结论外,共包括四个部分:第一部分是预购商品房抵押预告登记的基本概念。该部分将预购商品房抵押预告登记的概念拆分开来进行分析,通过语义分析对预购商品房、预告登记、抵押登记的基本概念分别予以明确,在准确界定相关概念的基础上,把握预购商品房抵押预告登记的应有含义,即在房屋预售中,预购商品房还没建造完成,不满足办理本登记的条件,而此时房屋预购人又与银行间的抵押贷款合同生效,为了保障在商品房满足抵押登记的条件时银行能确定的取得抵押权,将银行对购房人以未来抵押登记为目的请求权而办理的预告登记。在准确理解基本概念的基础上为后续的论述做最基本的理论铺垫。第二部分是预购商品房抵押预告登记的现状及问题,该部分分别从我国的司法实践、立法和域外现状三个方面进行分析,通过将司法实践中涉及到此制度的审判观点总结、分类以及将立法中有关此制度的相关规定进行汇总并对比域外的立法,指出目前在预购商品房抵押预告登记中存在相关规定的法律位阶低、法律效力弱、内容笼统、预告登记与本登记的区分模糊、预购商品房与法律中的“正在建造的建筑物”认识不一、该登记法律效力不明确以及转换本登记存在缺陷等问题。第三部分是预购商品房抵押预告登记的法理分析。该部分是文章的重点章节,主要针对审判实践中存在的争议对预购商品房抵押预告登记从法理上进行分析。首先从该制度的性质入手,确定其属于预告登记的种类之一。其次在该基础上,将该登记与抵押登记的关系进行明晰,并对抵押预告登记的效力进行分析,其除具有预告登记的保全效力、顺位效力以及完全效力之外,还重点强调了权利人无优先受偿权。最后对该登记的失效原因进行了说明,为司法裁判提供理论依据。第四部分是预购商品房抵押预告登记的制度设计。该部分立足于我国国情和理论分析基础上,提出了首先应明确预购商品房抵押预告登记制度的法律地位,将该登记规定到《物权法》中。其次,明确该登记的性质,即其属于预告登记的范畴,并在此前提下对预告登记的相关效力加以完善,同时对抵押预告登记特有的效力进行补充。最后健全相关配套制度,分别对预售资金监管体系和资信体系加以完善,以期为我国预购商品房抵押预告登记制度提供一些参考。