商品房预售制度自90年代初期引入我国后,对于推动我国房地产市场的发展发挥了不可替代的作用,但商品房预售所具有的不同于一般现房买卖的特征,也给预购人带来了较大的风险,因此在商品房销售中,预告登记现象普遍存在。由于在商品房预售中此时商品房尚未建成,预售人与预购人之间不可能产生现实的该房屋的物权变动,那么如何更好地保护预购人的利益,有效地限制预售人的处分权,防止其“一房二卖”,并使第三人从有效途径知悉商品房的现状,预告登记为这一切提供了可能性保障,所谓的预告登记制度是指在进行本登记所需要的条件还不完全具备的情况下,为了保全不动产物权的变动请求权或者是本登记的顺位而进行的登记。在预告登记出现以前,我国也有类似相关的制度,例如商品房预售合同登记备案制度,但是由于该制度更多的是为了加强政府对商品房预售的监管,不具有民法的属性,在具体实践中也不能发挥平衡交易当事人利益的作用,预告登记制度从保护交易弱者的角度出发,兼顾其他当事人的利益,赋予债权以物权的法律效力,实现了交易当事人之间利益的平衡,保护了交易的安全。本文在论述商品房预售之预告登记制度研究中,主要用到实证分析方法、比较分析方法和个案分析方法等,同时还采用了解析学的一些理论,旨在从商品房预售中预告登记制度的基本情况,目前存在的问题,国内外的立法比较,以及借鉴、适用等方面上加以分析,系统地阐述商品房预售中预告登记制度存在的主要问题和完善方式,并对我国目前相关立法的适用提出了参考意见。本文共分三个部分:第一部分主要从预告登记的概述入手,讲述了预告登记制度的概念、历史沿革,物权变动模式下的预告登记和商品房预售的关系,预告登记制度在商品房预售中的价值,以及目前我国在商品房预售中预告登记的现状和存在的主要问题。第二部分主要是对不同国家和地区之间的立法和学术方面的比较,比较的主要角度选择了商品房预售中预告登记的发生要件方面、保全权利效力方面、登记机关的审查方式方面和请求权的范围方面。比较的这四个角度也是目前我国预告登记制度中问题比较突出的地方,通过对中外同一问题在立法和研究成果上的比较,以希在比较中发现问题,解决问题。第三部分主要是讲述了商品房预售中预告登记制度的适用问题,这一部分主要是对我国预告登记制度的最新立法成果进行分析,并借鉴、吸收第一部分和第二部中的理论成果,对商品房预售中预告登记的适用提出建设性参考意见,这一部分理论与实践相结合,追求一种至善的美。