随着我国房地产市场的不断发展，新的交易形式也不断出现，商品房预售即其中之一。商品房预售，对于卖方而言，可以加速资金周转、降低资金成本；对于买方来说，亦可大幅减轻其支付压力。故而，商品房预售为房地产开发企业所广泛采纳，亦为普通大众所乐于接受，已经成为我国商品房买卖的一种主流形式。 利之所在，亦弊之所存。从商品房预售的交易过程来看，预售合同履行的长期性决定了商品房预售本身具有较大的风险，不确定因素较多；从商品房预售的交易主体来看，预售人和预购人之间在交易信息、经济实力等方面的悬殊差距使预购人在预售人面前显得势单力薄，其权益极易受到来自预售人的侵害；从商品房预售的外部环境来看，相关立法的滞后和预售主管机关的监管不力更助长了各种侵害预购人权益的不法行为。 正视商品房预售中出现的上述问题，在我国现行的法律体系下，以商品房预购人的权益为切入点，探求商品房预购人权益保护的机制，进而对预购人权益保护机制的完善提出一些粗浅的看法，以期能够对商品房预购人的权益保护有所裨益，正是笔者写作本文的目的和意义所在。本文约四万五千余字，除引言和结语外，分以下三个部分： 第一部分，商品房预售及商品房预购人的权益。首先，对商品房预售的概念及特征、商品房预售的当事人及其权利义务进行了简要考察；在此基础上，对商品房预购人的权益的性质及成立进行了探讨，进而针对实践中比较突出的预售人侵害预购人权益的行为进行了分析，重点集中在几种比较典型的欺诈行为和违约行为，如预售人发布虚假广告、隐瞒与预售有关的重大事实、一房二卖、逾期交楼、擅自变更建筑设计等问题，提出了在预售人侵害预购人权益时的处理方法。考虑到预购人的权益时常与预售人的其它债权人的权益发生冲突的现实，本文对抵押权人与预购人之间的权益冲突、建设工程承包人与预购人之间的权益冲突进行了分析，得出如下结论：规制上述冲突的重点并不在于确定何种权利优先，而是在于通过国家立法或行政权力的介入，从根本上避免权利冲突的发生。 第二部分，商品房预购人权益保护机制探讨。首先提出对预购人权益进行有效保护的重要前提——完善商品房预售合同，并借助法经济学中关于完备合同的理论，尝试着去探讨完善商品房预售合同的具体途径，即通到少寸完备合同假设刹牛的考察，找出预售合同在哪些方面不满足条件，然后通过买卖双方个人理哇的强化、买卖双方信息不对称的缓解‘、阳氏交易成本等途径使预售合同尽可能地完善。在此基础上，通过对合同法中相关制度(缔约过失责任、预期违约制度、情事变更原则、格式条款规则)在预售合同中习利的具体分析，阐述合同法对预购人权益的保障，进而指出:合同法的保护方法仅仅提供了权益的内部保障，要达到良好的保护效果，就必须有来自于合同外部的保障，即经济法的参与和经济法手段(对预售市场的进入管制、对房地产中介机构的管理、对预售广告的管理)的运用。最后，对预购人权益的保护机制作了简短的评价，指出了完善商品房预购人权益保护机制的基本方向。 第三部分，商品房预购人权益保护机制的完善。在本部分中，笔者主戮十对商品房预购人权益保护不足之现状，提出完善商品房预购人权益保护机制的措施和立法建议，主要包括以下三个方面:首先，全面提高房地产管理部门、工商行政管理部门、物价管理部门、建设主管部门等机关工作人员的消费者保护意识;同时，加强商品房预售人的自律，要求预售人牢固树立公平交易、诚实交易和讲求信用等观念。在商品房预购人自我保护意识的提高方面，应当着重培养商品房预购人的自我防范意识和权利意识。其次，对商品房预售中的若干重要制度(商品房预告登记制度、强制公证制度、商品房预售款监管制度)进行分析，指出在商品房预售中建立、完善这些制度的必要性和可行性，并提出了具体的立法建议。最后，通过将商品房预售纳入《消费者权益保护法》调整范围的必要性分析，结合我国地方性立法在此方面的成功经验，笔者主张，在我国将来的消费者保护立法中应当明确将商品房预售纳入其调整范围，以弥辛I洽同法对预购人权益保护力度之不足。