本文以期权思想为基础，提出将实物期权理论运用于房地产项目不确定性投资决策分析。解决具有期权特征房地产项目的期权价值计算、以及项目投资决策问题。论文首先分析我国房地产产业现状，进而根据现行土地政策，整理房地产投资的评估过程。提出在房地产投资项目中，延迟期权与扩张期权特征较常见。运用期权理论中的二叉树模型，解决具有延迟期权特征项目的期权价值评价，与净现值理论评价方法中的概率树决策模型进行比较。运用实物期权中的Black-Scholes模型，评价延迟期权特征项目与扩张期权特征项目。构造具有延迟投资、扩张投资特征项目的决策评价框架。投资者根据项目评价框架，可以清晰判断是否进入项目。进入项目后，何时进行投资，取得项目期权的成本、执行该项期权可能发生的最不利状况都可以通过评估框架体现出来。在房地产投资决策领域内，期权定价模型进行项目期权价值分析有三个主要创新点。一、运用统计数据，结合数理统计知识，提出房地产市场的波动率参数的计算方法。该方法根植于不同地区的房地产市场价格统计数据，计算出的波动率参数有针对性。二、金融资产中的无风险利率视为固定值，当出现投资持续较长的房地产项目，考虑无风险利率在风险市场出现波动，运用瞬时利率模型进行调整。三、将实物期权价值计算过程运用Matlab编程实现，简化计算过程，精确计算结果。在实际工程案例中运用实物期权理论下的项目评价框架。首先，对拟选择项目进行完整投资分析，以得到充分的财务数据。基于净现值理论可知，房地产项目价格变化具有几何布朗运动特征，运用蒙特卡洛模拟法估计未来房地产项目收益；使用敏感性分析模拟房地产成本变动情况，敏感度数据由历年市场变动情况计算得到。然后，将实物期权决策评价框架运用于拟选择项目。最终，结合净现值理论与实物期权理论进行项目价值计算，得出基于实物期权理论的房地产项目投资决策分析，相对于传统的单一净现值理论项目评价，可以提出较为合理的决策建议。净现值理论下的决策框架，用以分析房地产项目投资价值的能力有待提高。本文尝试制定期权理论下的投资分析框架，用以量化灵活的企业投资价值，使市场不确定性得到足够的利用，站在投资者的角度理性分析投资机会的价值。对于不确定环境下的投资评价，实物期权理论具有优越性。这一优点可以对传统净现值投资评价进行有利补充。本文尝试将期权理论与传统财务评价二者结合起来，使项目前期决策分析更符合项目实际情况、项目经济评价视角更加开阔，同时希望期权理论能够开拓决策者的思维。