在我国,零售业的发展正面临着巨大的挑战,2016年传统杂货店及大卖场的营收收入增长率分别为-10.4%及-0.2%,超市、小型超市增速放缓。虽然大型商场如大润发及永辉2015年的营收增长依旧达到12%及14%,但其增长主要来源于门店扩张。与此同时,2015年线上零售业营收增幅高达36.5%。为扭转低迷的销售表现,传统渠道和大型零售业态面临着转变经营模式及维持利润的挑战,为构建线上、线下、物流、数据等全产业链的新零售模式,传统零售企业需要投入大量的资金搭建全新零售平台。随着房地产存量时代的到来,传统零售业积累了大量商业物业资产,然而线下门店大量扩张不仅占用企业资金,不利于企业运营模式转型,还存在大量折旧费用。电子商务的发展也对传统零售业造成了巨大的冲击,企业在未来向新零售模式转变需要大量的现金流用于线下门店的升级改造以及线上电商平台的构建。传统零售行业融资结构存在高负债、依赖商业信用融资等问题,因此需要寻找创新的金融手段融资。在此背景下,房地产投资信托基金在我国逐步发展起来。零售企业只有适应市场需求以及居民消费习惯才能在日益激烈的竞争中脱颖而出,因此,企业需要后续不断扩充资金规模。MM融资理论认为,企业在现实中考虑所得税的情况下,通过负债融资形成的减税效应能有效降低企业的融资成本,但依赖债务融资尤其是短期债务融资会对企业的财务稳定性造成影响。REITs在美国发展较为成熟,自1970年诞生以来,REITs取得了迅猛发展,美国REITs发展至今,在税收、对房地产的经营方式以及REITs的发行形式等方面做出了调整和优化,截止到2017年,美国REITs一共有222只,总市值高达11336.9亿美元,总回报率为9.27%。相比国外而言,房地产投资信托基金在我国起步较晚,2002年我国发行了首只REITs—新上海国际大厦项目信托基金,但由于法律以及税收等方面的限制,我国目前还没有出现真正意义上的REITs,只有符合部分REITs标准的类REITs。类REITs在我国的发展同样迅速,2017年我国共发行16只REITs产品,规模达到379.67亿元,与2016年相比增长156.10%。截止到2018年,我国类REITs数量已经达43只。REITs作为一只新型融资工具具有诸多好处,对于企业而言,它可以缓解企业融资难的问题,为企业募集大量现金,促使企业向轻资产运营模式转型。对于投资者而言,REITs提供了一种新的投资渠道,使中小型投资者有机会投资房地产市场。本文要探究的问题是:REITs是如何帮助零售业融资的,通过REITs进行融资又能为企业的各项财务指标及非财务指标带来怎样的影响。因此,本文选取了 2014年末在深圳证券交易所发行的苏宁云创REITs为案例,运用案例分析法分析REITs的运作结构、实施动因、关键主体、风险以及实施REITs前后的绩效,探究REITs对企业带来的影响。最终得出以下结论:房地产投资信托基金适应新制度和新环境的创新型举措,是对传统融资模式的补充和优化,科学的方案和结构化的设计以及加强存续期内的全过程监管,是房地产投资信托基金成功的前提。最后,本文对目前REITs尚且存在的不足之处提出建议,为REITs在中国的发展提供借鉴作用。本文的创新点在于,结合我国及国外对于REITs及类REITs的研究,以融资理论及零售行业理论为指导,选取具有代表性的苏宁云商资产支持专项计划为对象进行分析,苏宁云创是目前唯一在国内承续发行的REITs,研究内容和研究方法具有一定的创新性。