资产证券化起源于20世纪70年代的美国,其中占主导地位的是住房抵押贷款证券化。这种融资方式,在美国得到了迅速发展。住房抵押贷款支持的证券市场在美国已经成为仅次于美国国债的第二大证券市场。在欧洲和亚洲,住房抵押贷款证券化也正在得到日益广泛的使用。证券化是一个非常复杂的过程,其核心就是将缺乏流动性、但又能产生稳定的未来现金收入的资产组成“资产池”,创立以其基础资产为支持的金融工具或权利凭证,在金融市场上出售。这一以融资为终极目标的流程,须以精巧密致的结构设计来保证,因此也叫结构性融资。因为证券化设计上有很大的灵活性,目前在学术界还没有形成统一的概念。美国学者Gardener对证券化的定义是:“证券化是使储蓄者与借贷者通过金融市场得以部分或全部匹配的一个过程或工具。在这里,开放的市场信用取代了银行或其他金融机构提供的封闭的市场信用。”这里强调了两个要素:首先,证券化是一种以市场为基础的信用中介,而不是以银行等金融中介机构为基础;其次,这里所说的匹配,也是特指对原来由中介信用为基础形成的资产进行可转让性的转换处置。沿着Gardener的思路,证券化进一步分为一级证券化和二级证券化两种方式,而且他认为证券化的发展过程是从一级证券化向二级证券化过渡。在资本市场上或货币市场上发行债券或股票筹资,称为一级证券化或表内融资,其主要金融工具包括商业票据、企业债券和股票;二级证券化或称表外证券化是将已存在的信贷资产和应收账款集中起来,把资产的现金流重新包装组合或者分割后,用以支持一种新的证券——资产支持证券,出售给投资者,以此达到使此项资产在原持有者的资产负债表上消失。在许多学者看来,证券化的范围应局限于后一种针对金融资产进行的证券。资产证券化的实质,美国著名经济学家莫迪里安尼指出“资产证券化真正的意义并不在于发行证券本身,而在于这种新的金融工具彻底改变了传统的金融中介方式,在借款人与贷款人之间,架起了更有效的融资渠道”。住房抵押贷款证券化是随着经济的不断发展,解决银行资金短缺,储户存款居高不下,投资渠道缺少的重要方法。它的实施彻底改变了传统的金融中介方式,在借贷双方之间架起更有效的融资渠道;它的实施有益于增加贷款金融机构资产负债表的流动性,改善其资产质量,增加资金来源,延伸风险配置结构,缓解资本充足压力,提高金融系统的安全性;它的实施有利于改善银行的资产负债表结构,提高银行的资本利用率,促进债券市场的发展,促进资金跨地域流动。同时,也使参与的其他各方受益。本文主要论述住房抵押贷款证券化的基本原理,并分析了住房抵押贷款证券化在我国实行的可行性,尤其重点分析这种融资方式在实施过程中产生的风险以及如何控制.并在此次建行试点产品的基础上,提出了一些个人的政策建议。前言首先介绍了目前我国房地产金融市场的一些概况,指出引入合理高效的投融资工具,盘活房地产市场,满足普通居民的购房需要,同时也促进金融市场的纵深发展,这是本文写作的出发点。第一章对资产证券化进行了概括的阐述.资产证券化起源于20世纪70年代的美国,最早出现的是住房抵押贷款的证券化,住房抵押贷款证券代表了对金融机构发放的住房抵押贷款的所有权益.在国外住房抵押贷款证券化实践中,常见的证券化工具,即抵押支持证券主要有:抵押过手证券、抵押债券、抵押转付债券及本息分离证券。本章分别分析了这四只产品,并在此基础进一步介绍了国内外资产证券化理论.首先介绍了住房抵押贷款证券化(MBS)提前偿付问题研究理论,对提前偿付问题的研究大致可以分为两个方面:一是对提前偿付行为本身的研究;二是讨论提前偿付对MBS定价模型的影响,进而为建立MBS价格模型服务,其次介绍了MBS收益及定价研究,再次国内对住房抵押贷款证券化的定性研究.第二章详细介绍了住房抵押贷款证券化的运作原理。首先介绍了住房抵押贷款证券化运作模式,表内模式和表外模式.所谓表内模式,就指作为证券化基础资产的住房抵押贷款保留在证券化发起人的资产负债表内,证券化的发起人仍然拥有这部分资产的所有权.与表内模式相反,表外模式要求证券化的发起人“真实出售”其作为证券化基础资产的住房抵押贷款,并将证券化基础资产从发起人的资产负债中移出.其次进一步分析了住房抵押贷款证券化运作流程.从贷款资产组合的形成、贷款资产的出售、信用增级、信用评级、证券设计、证券发行、资产管理与证券兑付等步骤阐述了住房抵押贷款证券化运行的全过程.第三章是本文的重点,首先对我国试行住房抵押贷款证券化的可行性进行了分析,并着重阐述了住房抵押货款证券化中风险的控制及如何防范.本章分两节,第一节总结归纳了住房抵押货款证券化在我国的试行可行因素,分别从供给方、需求方、宏观环境与市场体制、我国金融市场国际化的趋势、证券化的法律环境等方面进行论述.第二节详细分析了抵押贷款证券化中的风险控制与防范.住房抵押贷款证券化这种融资方式固然有不少优点,而我国已经具备了试行的环境,但是其中蕴含的风险也不容忽视,正是沿着这个思路,本节总结和归纳了存在的各种风险包括与基础资产有关的风险、SPV破产风险、提前偿付的风险、信用增级过程中存在的风险、信用评级过程中存在的风险、承销和发行过程中存在的风险与防范、证券发行后服务过程中存在的风险,并对其一一阐述,指出控制的防范措施.第四章分析了建行“建元2005-1”案例并在此基础上简单的对我国实施住房抵押货款证券化的环境进行了分析.前四节详细介绍了此次试点的情况,从资产池的状况、贷款池中抵押贷款期限分布,到“建元一号”资产证券化的交易结构及流程都用图表进行了分析,此外还分析了现金流的偿还次序,大体勾勒了这次试点产品的特性。试点的成功也离不开国家的大力推动,短短几个月时间就颁布了一系列规章制度,从金融、会计、法律、税收等层面上规范各项业务流程,使证券化的各项工作都有法可依。通过试点,也暴露出在我国试行住房抵押贷款证券化面临许多难题,这些都是第五节将要讨论的内容。第五节就是简单介绍了我国实施住房抵押贷款证券化面对的难题,包括一级抵押市场的不成熟性、利率非市场化、资信评级不规范.并借鉴美国的经验,提出个人的一些政策建议:首先是建立完善的资产证券化的法制环境,其次要大力发展资本市场,营造资产证券化的市场基础,这需要做好以下三个方面:完善住房抵押贷款担保机制、加快利率市场化进程、加快发展证券评级业.