20世纪80年代是我国住宅建设的快速发展时期，为了缓解当时住房紧缺的矛盾，满足城市居民的基本生活需要，国家建设了大批经济适用型住宅楼。时至今日，20多年过去了，虽然这类住宅主体结构尚完好，但房型平面布局、面积标准、设施设备和建筑物理性能都与现阶段的居住标准和节能标准有相当的差距。由于这批住宅的数量巨大，一方面在很大程度上影响着城市居民整体居住水平的提高，另一方面巨大的建筑能耗也给能源和环境带来很大压力。对于这批住宅进行必要的更新改造已经成为我们现阶段不得不面对的实际问题。 文章以80年代建造的既有居住的建筑更新改造为研究内容，具体以济南市80年代典型既有住宅为研究对象。 第一部分为理论调研部分，首先讨论了课题研究的背景，论述了既有住宅更新改造的必要性、可行性以及改造的意义；然后追溯了我国既有住宅改造的实践历程，论述了我国既有住宅更新改造的理论与模式，分析了国外既有住宅改造的实践，着重分析了德国既有住宅改造的模式与经验。 第二部分是实地调研部分，通过实地走访和问卷调查，分析得出典型既有住宅在内部空间及外部形象上存在的主要问题；通过实地测试、理论计算对典型既有住宅进行能耗评定。 第三部分在上述两部分的基础上提出解决问题的具体思路，改造分为两个层面，建筑改造和节能改造。在建筑改造层面，针对第二部分中实地调研分析得出的主要问题，分析各种建筑更新改造措施，并提出典型住宅的平面改造方案；在节能改造层面，以第二部分中的能耗评定分析结果作为改造的依据，分析各种节能改造措施，并通过计算机模拟的方法，对各种节能改造措施进行优化比较。 最后一部分是上述两个层面内容的融合，以济南市甸柳新村二区改造设计为例，从生态的角度，对建筑改造与节能技术的整合进行了分析探讨，提出了多种整合方案。