20世纪90年代初,按揭由中国香港传入中国大陆。随着我国住房制度的改革,按揭作为一种购房融资担保形式,一经引进便显示了其强大的生命力。本文以我国预售商品房按揭制度为研究对象,采用比较研究的方法,从理论和实践的角度展开论述,目的在于通过阐释按揭的含义、对按揭的比较研究及我国预售商品房按揭的法律定位分析,全面把握我国的预售商品房按揭制度,以期理清理论认识,并为实践所用。全文除引言和结语共分为四章,分别对以下问题作了分析探讨:第一章,预售商品房按揭概述。由于按揭不是中国法律上的本土概念,所以该部分在阐述了中国特色的预售商品房概念的基础上,从按揭的起源地英美法国家开始,再到中国香港法的按揭,直到中国特色的预售商品房按揭,介绍按揭的起源及历史发展状况。同时运用历史考察的方法,在回顾了按揭制度在英国、美国、香港和我国大陆的起源和发展的基础上,对英美、香港和我国大陆的按揭进行了比较研究。第二章,我国预售商品房按揭法律关系和法律性质的探讨与定位。本章论述的特点在于首先通过介绍我国预售商品房按揭的具体流程探讨预售商品房按揭复杂的法律关系,然后介绍了目前我国对于认定预售商品房按揭法律性质存在的各种观点,而后逐一将预售商品房按揭与不动产抵押、权利质押、让与担保比较,最后得出预售商品房按揭性质当属不动产抵押的结论。第一,对于预售商品房按揭与不动产抵押。笔者认为,虽然它和不动产抵押存在着借款目的、设定担保标的物的范围、运作方式、参与当事人等多方面的差异,但是这些差异只是形式上的不同,如果两者形式上的重大差异能够调和,用不动产抵押制度来规制按揭是可行的。第二,预售商品房按揭不同于权利质押。笔者认为,预售商品房按揭过程中,将购买预售商品房产生的期待权定为一种物权性质的期待权较为合适。这样认为,权利质押说就无基础根据了。另外我国预售商品房按揭实际操作中也并不涉及房屋所有权的转移,《物权法》、《担保法》并未明确规定期待权可以作为权利质押的标的。所以将预售商品房按揭以权利质押的方式运作不合实际。第三,对于预售商品房按揭与让与担保。笔者认为在某些方面让与担保与按揭有相同之处,但在设立目的、主体、客体、标的物、生效条件及权利实现方面存在明显的区别,且将预售商品房按揭归为让与担保有很多方面的弊端,所以,不动产让与担保并无单独存在并在立法上加以规定的必要。最后,对预售商品房按揭进行法律定位。笔者认为,在扩大目前不动产抵押标的物的范围,完善不动产登记制度,提供多元化的担保物权形式的基础上,将预售商品房按揭定性为不动产抵押是可行的。第三章,预售商品房按揭实践中的问题及评析。本章针对预售商品房按揭在中国民法上尚无归属,而实践中预售商品房按揭法律关系复杂的情况,对纠纷较多的提前还贷、预售商品房按揭登记问题陈已已见。对于提前还贷问题,笔者首先从实际情况分析认为提前还贷并不会给银行造成损失;然后从《合同法》分则关于借款合同的规定来看,提前还贷是一种适法行为;同时从《合同法》总则关于提前履行义务的规定来看,提前还贷也是允许的;最后从诚信原则来看,银行的有些做法不符合权利义务对等的原则。因此笔者建议如下,在合法的前提下,如果银行适当收取一定费用的做法能够为借款人接受,既保护了自身利益,又体现了对借款人的关怀,无疑是一种相对先进的业务操作机制,也与法律的规定不相抵触。对于登记问题。实践中,购房者与房产商之间严重的“信息不对称”以及房产商“道德风险”的大量存在,购房者作为商品房预售法律关系的一方当事人,其权益极易受到侵害。为避免此种情况的发生,2007年出台的《中华人民共和国物权法》规定了预告登记制度。预告登记制度具有保全顺位、保全权利、预警和破产保护的效力。因此,通过建立预告登记制度是可以很好解决上述问题的。笔者首先介绍了预售商品房按揭登记公示制度,另外对预售商品房按揭过程中的房屋所有权登记问题进行了分析。第四章,完善我国预售商品房按揭制度的设想。本章基于前三章对预售商品房按揭法律归属的讨论以及实践中出现的问题,对预售商品房按揭制度的完善提出了建议。笔者认为,首先,从法律法规上明确界定预售商品房按揭的法律性质,完善法律法规实施细则。其次,应将保险引入预售商品房按揭实务中,切实分散各方的风险。最后,律师应积极参与预售商品房按揭贷款过程,起到风险防范的作用。