【摘 要】
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近年来中国房地产市场迅猛发展,但房地产价格的过快上涨也成了社会焦点问题。“土地财政”被认为是房地产价格上涨过快的原因之一,土地的价格和出让行为一直是学术研究的关注的问题。本文在文献研究的基础上,研究了市场不确定带来的土地的期权价值,并以特征价格模型和生存分析模型为工具,分别研究了 土地出让价格和出让可能性的影响因素。文章通过对比分析了房价波动率和期权价值对土地出让行为影响的差异。研究结果显示不确定
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近年来中国房地产市场迅猛发展,但房地产价格的过快上涨也成了社会焦点问题。“土地财政”被认为是房地产价格上涨过快的原因之一,土地的价格和出让行为一直是学术研究的关注的问题。本文在文献研究的基础上,研究了市场不确定带来的土地的期权价值,并以特征价格模型和生存分析模型为工具,分别研究了 土地出让价格和出让可能性的影响因素。文章通过对比分析了房价波动率和期权价值对土地出让行为影响的差异。研究结果显示不确定性对土地出让价格和出让时机的影响符合期权理论。月度房价波动率每增加一个标准差,土地出让价格平均增加3.66%,土地出让可能性平均下降21.72%。期权价值每增加1%,土地出让价格平均增加0.782%;期权价值每增加1亿元,土地出让可能性平均下降1.23%。在期权价值作用下,财政压力对土地出让可能性的正向影响有所减弱。地块特征类变量对土地出让价格大多存在显著的正向影响,但对土地出让可能性的回归系数并不显著。市场因素类变量中广义货币增速和房地基准利率对土地出让价格存在负向影响,其他变量对土地出让价格的影响并不显著;但市场因素类变量对土地出让可能性的回归系数均通过了 1%水平的显著性检验。人口密度对土地出让可能性存在正向影响,证实了人口集聚、城市扩张对土地出让开发的影响。财政压力对土地出让可能性存在正向影响,从实证角度证明了地方政府的土地财政行为。当期房价对土地出让可能性的影响为负,说明在房市行情上涨时地方政府存在“捂地惜售”的情况。从广义货币增速、房贷基准利率和政策宽松度对土地出让可能性的实证结果来看,三者均存在正向影响,说明宏观经济政策对地方政府的土地出让决策影响较大。
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