物业税开征对中国房地产行业发展的影响分析

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本课题研究旨在通过梳理物业税的基础理论,结合近几年房价的走势及其原因,分析物业税开征的影响,进而提出一系列合理建议。本课题研究以经济学理论和权威的统计数据为基本依据全面梳理当前不动产税制领域的相关理论,通过深入的数据解析探究房价起伏的历史根源和直接原因,运用矛盾分析的方法,客观阐述关于开征物业税的诸多相关问题,从中国国情出发提出了确保房地产经济健康发展的主要策略和基本原则。   物业税理论可分为两大派别——受益论和新论。受益论认为物业税能够提高地方政府公共服务配置效率,它来源于社区居民,完全用于提高地方公共服务水平,使纳税者受益,因而是一种有效的税种。新论认为,物业税是最终加于资本所有者身上的地方税,它在全国范围内造成资本流出高税率社区,流入低税率社区,因而造成资源配置无效。物业税的理论争论并没有得出最后定论,在实证研究中,两种理论都可以找到支持自己的依据。而对于不同国家的不同历史阶段,两种理论都能够分别找到自己的价值所在。   自进入21世纪起,至2008年上半年,中国房地产一直呈高速度持续发展态势。2008年以来,部分城市房价出现下跌现象。中国房价的起伏涨落引起了学界的高度关注,房地产市场的周期性发展规律被作为一项重要课题纳入诸多学者的研究视野。事实上,中国的房地产价格总的趋势是上升的,所谓的“周期性发展规律”仅仅是一种暂时的相对现象,这一点目前随着经济的复苏已逐步显现。关于中国房地产市场的总趋势与相对起伏之间的有机矛盾,可以从房价上涨历史根源的长期性与房价回落外在因素的有限性两个方面来理解。   探讨物业税的开征问题必须先要理清适合中国国情的理论选择,根据目前中国房地产市场发展形势,受益论更适合作为开征物业税的理论基础。在这一基础上对中国物业税展开研究,税负归宿是一个不能绕过的问题。房地产价值是由多种因素综合作用的结果,物业税作为其中的一个重要因素,其改革必定会对房地产价值产生影响。但是我们应该认识到,房地产价值并不会因为一两个因素的出现而造成房价的大幅变化,开征物业税还不是足以影响房价高低的根本原因,最终房地产价值的变化还是取决于供求关系。   应该全面客观认识物业税开征的意义,尤其要看到开征物业税必须具备税制体系、评估系统和法律制度方面的条件,且由于物业税开征争议比较大,所牵涉的工作和部门比较多,物业税的推行有相当大的难度。因而开征物业税应着重处理好权利和义务、税赋(税率)高低、免征和非免征经营、物业和闲置物业税负、商品房和小产权房等五方面的关系。   本课题研究的基本结论是,物业税改革是保障房地产业健康发展的重要措施,科学把握物业税开征的意义,建立健全物业税制度,必须牢牢把握三大原则:一是简化目标,把握重点;二是科学评估,确保公平;三是平稳过渡,分步实施。   本课题研究的意义在于提出了与中国国情相适应的物业税理论基础的选择,进一步深化了当前学术界关于物业税问题研究。
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