2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,2019年底中央经济工作会议重申要“大力发展租赁市场”,集中式长租公寓作为租赁市场重要组成部分,有着广阔的发展前景。租金,作为集中式长租公寓运营企业收入的主要来源,是连接租客、企业、投资者三方的重要媒介。如何在既保证企业获取收益又留住客户的前提下科学制定合理的租金价格已成为长租公寓行业急需解决的问题。本文聚焦租金的影响因素即集中式长租公寓的特征变量,以成都市为例,构建Hedonic模型和GWR模型,从空间分异视角,分析集中式长租公寓的特征价格,以期指导企业对集中式长租公寓的合理定价及资本方对投资回报的合理预期。首先,本文对相关概念及理论梳理后,通过文献识别及专家访谈,构建了集中式长租公寓特征变量指标体系。然后,以成都为例,选取109个集中式长租公寓项目作为样本点,对样本数据进行统计性分析及空间特征分析,以确定样本数据符合统计要求。最后,运用Hedonic模型分析集中式长租公寓的特征价格,并在此基础上运用GWR模型对长租公寓的特征价格空间分异规律进行剖析。本文研究的主要结论:（1）成都市集中式长租公寓租金空间变化由西至东,呈现“低-高-低”趋势,由北向南呈现“低-高”趋势;（2）进入对数线性优化形式Hedonic模型的变量共9个,其中建筑特征包括建筑面积、室内配置、公共空间3个变量,邻里特征包括邻近大学1个变量,区位特征包括距离写字楼、距离商圈、距离市中心3个变量,其他特征包括付款方式、运营主体2个变量;（3）对集中式长租公寓租金影响程度最大的变量是建筑面积,其特征价格在空间上呈现由成都市城北地区向城南地区显著递增趋势;对租金影响程度最小的变量是运营主体,其特征价格的空间分异特性表现不太显著;（4）区位特征中,距离写字楼、距离商圈、距离市中心3个特征变量对集中式长租公寓租金均为负向影响,距离写字楼的特征价格在空间上呈现由成都市东北向西南地区逐渐增大趋势,距离商圈的特征价格呈现由城北向城南逐渐增大趋势,距离市中心的特征价格呈现由东北方向向西南方向逐渐减小趋势;（5）Hedonic模型与GWR模型对集中式长租公寓的特征价格均具有较好的解释能力,二者相比较,GWR模型对样本数据的回归拟合结果更好,在研究变量特征价格的空间分异规律方面更加直观。