近年以来,随着房地产产业发展,工业园规划的增多,以及城镇化扩大,我国对土地的需求量剧增。城市土地房屋拆迁和对农村土地征收也越来越多。由于政府违法征收公民不动产以及征收补偿标准过低等,出现了很多暴力抗拆、抗征、集体上访等现象。这些事件不仅受到社会的关注,也引发了很多法学者的思考。本文通过研究不动产物权限制以期进一步了解国家利用公法限制公民不动产物权的必要性和可行性,进而发现我国当前对不动产物公法权限制存在的各种问题并提出解决建议。本文研究的是公法上对不动产物权的限制,但涉及私法保护的平衡。我国土地分国家所有与集体所有,个人对土地不享有所有权,因而不动产物权限制的范围排除个人土地所有权,主要是对个人土地使用权的限制。所有权社会化思想的萌发和所有权社会化在立法中的具体体现,是不动产物权限制产生的思想背景和立法背景,对不动产物权限制的限制已经成为世界财产法律发展的总体趋势。当代不动产法价值目标与功能的转变,表现为由“个人本位”向“社会本位”转变、由保护“私人占有”向维护“公共分配”转变、由“重视所有”向“关注物的利用”转变。由此可知,法律保护个人财产所有权的同时更加注重对财产的利用以及由此产生的公共利益。不动产的稀缺性及其所负载的社会功能要求我们必须提高土地利益效率,通过对土地权利的限制来合理配置土地资源；效率与公平的价值取向分析,要求我们在提高土地效率的同时必须更加注重公平,更加注重土地利益的合理分配；私益与公益的平衡分析要求我们在处理二者的冲突时,在维护公共利益的基础上平衡两者之间的关系；维护财产权利秩序要求我们在各种权利存在冲突的情形下,应该限制各方利益从而相互兼顾,达到总体利益的最大化。我国现行立法有关不动产物权的公法限制尚存在一些问题。我国长期过于注重公共利益而忽视对个人利益的保护,将整体利益与个人利益对立起来,通过牺牲个人利益的方式维护整体利益。具体来说,这些问题主要表现在：在对不动产物权进行限制时没有正当法律程序规定,缺少程序监督,存在听证时间错位、听证内容过窄、听证制度不全地位不明等,不动产物权人的权利因程序上的瑕疵得不到应有保障,从而使程序公正的缺失导致实质上的不公正；法律对公共利益界定不明确,相关法律概念模糊,导致政府滥用公共利益过度限制不动产物权；农村集体土地所有权存在所有权主体不明、农民个人成员权行使缺乏操作性等诸多缺陷,造成农民土地权利无法行使,农民土地权利受侵害时不能得到有效的保障和救济；不动产征收补偿制度尚不完善,如无补偿原则规定、补偿范围过窄、补偿标准偏低及补偿方式单一,不动产物权被征收时不能得到有效的补偿,利益损失无法弥补。针对我国不动产物权公法限制所存在的问题,论文提出如下完善措施：在立法上明确不动产征收的原则如合宪原则、合法限制原则、合理限制原则、比例原则、平衡原则等,从而在原则上规范不动产的限制并弥补具体规定不完善的缺陷；提高不动产物权征收过程中的听证程序地位,前移听证时间扩大听证范围内容,细化听证程序,从而在程序上保证法律的公正性；通过立法规定公共利益的概念并列举公共利益事项,再设定排除条款以限定公共利益范围的不当扩大,并确定公共利益界定的原则；构建农村集体土地所有权,明确集体土地所有权主体,健全农民个人成员权的行使机制；完善不动产物权征收补偿制度,扩大补偿范围和补偿方式并提高补偿标准,从而切实保护不动产物权人利益。