随着社会经济的发展,人们对土地的需求越来越大,对有限土地面积近乎无限的需求正在造成越来越严重的问题。这就需要重新利用土地以适应社会不断发展变化的要求,对建设用地进行更新改造是很好的解决方法,要求规划者更好的做出土地更新改造利用决策。查清城市更新改造潜力,提出潜力测算方法,可以为城市更新改造相关政策制定及更新改造规划目标、时序、策略的确定提供参考依据。本文在总结前人研究经验的基础上,对城市功能与城市更新改造的关系进行梳理,以宗地为更新改造评价单元,基于城市功能完善度驱动,结合GIS从更新单元的地质条件、建筑物状况、集聚性、可达性、以及基于人口活动数据测算的公共配套设施完善度等方面构造潜力评价指标体系,采用主观层次分析法和客观均方差法组合确权方法确定评价指标因子对更新改造潜力的影响,继而用逼近于理想解的TOPSIS对改造地块进行潜力分级,最后用2014-2016年深圳市实施的计划更新单元验证了模型方法的准确性、科学性,为是否实施更新改造,更新改造的潜力,以及改造时序安排提供科学合理的依据。通过研究可得出如下结论:(1)本文是基于开发大数据支持下的人口活动强度去测算城市更新改造潜力,对于教育、医疗、文体设施、公园广场、生活服务设施、市政设施等公共基础设施均采用了宗地上动态人口数据(腾讯应用在线人口)的平均,能更好地定量估算区域公建配套设施完善度,充分考虑到居民的需求,实现城市更新改造潜力的精细化评价。(2)本文分别从宏观层面和微观层面对深圳市城市更新改造潜力进行了评价。宏观层面主要考虑自然因素、宗地条件、区位因素、社会因素四个方面的因素,用自然分段法,把居住用地、工业用地、商业用地潜力等级分为I(潜力小)、II(潜力较小)、III(潜力中等)、IV(潜力较大)、V五个潜力(潜力最大)等级,以便从整体上把握深圳市地块的更新改造潜力。微观层面本文基于城市更新改造对于城市(经济、社会、文化)功能提升的角度针对深圳市所有确权宗地(居住、工业、商业)对深圳市城市更新改造潜力进行分析。针对不同用地类型的特点,构建城市更新改造潜力评价指标体系,测算潜力等级,最后用2014-2016的深圳市计划更新单元对结果进行验证分析,发现结果的准确率达到79%。(3)建筑开发强度、用地分布集聚度、交通条件、宗地区域公建配套成为影响更新改造潜力的最主要因素。(4)城市更新改造项目具有一定的时序性,由于资金政策等的限制因素,对具体地块的更新改造具有时间上的先后性。本研究为地块改造的先后顺序提供了可靠的科学依据,在条件允许的情况下,应该优先更新改造V级的高潜力等级地块,然后再改造低潜力区等级地块。