国内商业地产经过近几年的热点投资和发展,表现出了不规范性和非成熟性特点,很多项目在实际开发运作过程中都遇到了不同程度的问题,特别一些是前期缺少合理定位与整体规划的项目,实际运作起来屡遭困境,根本无法实现赢利,给投资者、开发商、经营者、消费者以及整个社会造成了极大的资源浪费。整个商业地产行业现阶段已形成高开发量、高空置率、高价格增长并存态势。究其原因,主要还是由于开发企业对商业地产的本质特征和规律认识不够,缺乏系统的理论指导和科学的方法应用。而行业对住宅地产开发的理论探讨多,缺少对商业复合型地产开发进行深入系统的研究。因而,围绕与商业地产相关的理论研究,以及由此而产生的实际项目的开发、营运和管理策略选择,也正逐渐成为学术界和实践领域的崭新课题,具有很大的理论和现实意义。本文拟通过研究商业地产的本质特征,结合国内商业地产实际发展历程,分析目前国内商业地产开发的现状和原因,在价值工程思想和方法的最新进展—全面价值管理的理论指导下,比较系统的探讨价值管理对商业地产开发的指导意义,由此探索商业地产开发营运的主要手段和策略,为商业地产项目的开发管理提供有益建议。文章结构主要分为三个部分:第一部分分析了商业地产的概念、发展概况和存在的问题,着重探讨了商业地产区别于住宅地产的本质特点,进而总结出造成诸多开发问题的主要原因。另一方面对价值工程及其最新进展—全面价值管理理论和应用情况进行了较为系统的介绍。在此基础上,第二部分研究了商业地产对价值管理的需求,从价值链的角度系统分析商业地产价值管理的特点和原理,提出了开发商作为价值管理主体在整个价值管理中不可替代的主导作用。第三部分分别从商业地产项目开发的几个关键环节,如前期的可行性论证、建筑策划和设计、市场推广和营运管理等方面探讨了价值管理的应用原则和策划要点,给实际开发运作提出了有益建议。最后通过上海新天地商业项目的实例分析了价值策划和全面价值管理的成功应用。本文认为,从商业地产的特点来看,商业项目需要全面而长期的进行价值策划和价值管理,然而价值工程在国内传统房地产开发领域的应用还处于初级阶段,开展范围有限,造成技术还不成熟,与国外存在不小差距,尤其在更需要应用综合价值工程和价值管理的商业地产领域,其应用更是尚未起步,连必要的观念、理论以及应用体系都尚未建立,本文正是想从这一角度做一些有益的探索。同时,从近几年商业项目已暴露出的诸多问题可以看出,商业地产项目的实际操作应该在全面价值管理的统一思想指导下系统科学的策划,尤其是开发初期的规划和定位,开发商在实际项目运作中更应该采取基于价值策划和价值创新的开发及营运策略才能保障项目得以成功,并有效控制项目风险,实现土地及商业资源的有效配置、利用和增值。本文首次提出了“商业地产项目的开发不能仅仅局限于开发商,只关注单一企业产品价值的实现,而是要从整个价值链角度,做好全系统的价值策划,全过程的价值管理,以及长期的增值服务和价值创新,全面价值管理思想和价值工程方法对于当今商业地产开发的系统思考具有非常重要的指导意义和现实作用”这一观点。