摘要：改革开放以来,我国的各个行业经济都得到了飞速的发展,行业规模越来越大,行业分类越来越齐全,服务业也随着市场经济的发展逐渐兴盛起来,物业管理企业是服务业的重要组成部分,是属于朝阳产业。物业管理企业与一般的企业存在差异,其提供的服务与产品都是围绕业主需求展开的,物业管理企业的核心竞争力依靠服务质量取胜,而服务质量也包括服务的流程、业主各个方面需求的管理等方面。本文通过全要素生产率的视角来衡量物业管理企业的竞争力,通过对物业管理企业投入的资源进行评价,从效率的角度反映企业投入的资源与得到的回报的比值,从而反映企业的核心竞争力是否具有优势。本研究一共分为七部分,第一部分为导论部分,主要是介绍本研究的研究背景与意义即本研究是基于一个什么样的研究视角与情形进行研究的,本研究的理论意义与实践意义各是什么；本研究的研究思路与研究框架,对论文的研究进行一个整体的阐述；第二部分为相关理论与实践概述,主要是介绍国内外关于企业核心竞争力的相关研究综述；第三部分我国现阶段物业管理发展状况分析,介绍我国物业管理的起源、物业管理的状况、存在的问题及原因等；第四部分基于全要素生产率理论的企业核心竞争力研究视角,阐述全要素生产率理论在我国的应用以及影响全要素生产率的决定性因素,介绍服务业利用全要素生产率研究结果对于物业管理行业的借鉴；第五部分阐述基于全要素生产率视角构建物业管理企业核心竞争力,从人力资本质量角度、技术进步角度、规模效应角度分析如何提高物业管理企业全要素生产率；第六部分是案例研究——主要是介绍SH物业公司通过提高全要素生产率获得成本领先竞争优势。第七部分是结语部分,主要是对文章的总结以及展望。