建筑策划的思想由来已久而难以考证。不过将建筑策划作为明确的概念加以研究和实践的历史是有证可查的。日本对于建筑策划初步理论开始于明治中期。西山卯三于1941年发表了《建筑策划の方法论》,从而成为了日本理论界对于建筑策划的近代概念的新纪元。而就发展的延续性和阶段性来讲,美国无疑是极具有代表性的。美国在第二次世界大战之后,对于建筑策划的相关研究得以开展。1959年William Pena在《建筑实录》上发表“建筑分析——一个好设计的开始”,成为建筑策划的萌芽。20世纪80年代以后,以Robert Hershberger为代表的第二代建筑策划研究学者不断将研究向前推进。到90年代,建筑策划的应用在西方逐渐发展成熟。在众多的建筑策划研究成果中,许多研究人员认为建筑策划应由建筑师(或称为设计师)完成建筑策划工作,而以William Pena为代表的学者则认为建筑策划应由业主和建筑师以外的专门人员来完成。与国外相比,国内建筑策划的理论研究开展较晚,成果的广度和深度尚未达到较高水平。1992年,庄惟敏先生于《建筑策划方法论——设计方法学的探讨》一文中,在国内首次对建筑策划做了定义。然而此后国内的研究却集中于在吸纳和借鉴国外的经验,以图短时间内掌握、应用和推广建筑策划及其相关理论和工具。本文以试探性地填补我国建筑策划机制研究空白,建设性地提出指导实践活动的观点和建议为目的。在我国有关建筑策划的理论研究和实践探索起步较晚,成果不多的状况下,本文通过大量的阅读和一定量的调查发现：虽然国内、外对建筑策划有着较长的研究历史,但是通过调查和了解可以知道,有关建筑策划第三方——专职策划人员的研究是不多的,深入的理论探讨更是几乎空白。本文以此为契机展开一定深度的理论探索和研究,以尝试的态度打破国内在该领域的研究坚冰。本文的研究方法可以概括为“经济与管理整合,理论共实证齐下”。本文在建筑业发展现状的背景下以运用经济学原理解决管理范畴问题的指导思想展开研究和探讨。本文以制度经济学的“委托—代理”模型、交易成本理论、激励理论、微观经济学的成本理论和管理学中的“经验曲线”等为主要理论依托,结合以电子信函、口头访问为主要形式的实证研究,多层次、多角度地分析和探讨研究对象。本文第一章对选题意义与价值、国内外研究现状与发展趋势、研究内容与范围和本文“假设树”进行了说明和介绍。第二章主要在建筑策划的定义、基本功能、主要特点、发展沿革、基本框架、常用方法和主要模式等方面进行了归纳和梳理。第三章则简单介绍了第三方的基本概念和机制的内涵。第四章分别在复杂价值体系下和简单价值体系下从建筑策划的工作性质、知识背景、评价机制、策划效率和策划效果等方面对第三方机制和设计师主导模式进行了比较分析。第五章分别在异质性较大建设项目中和异质性较小建设项目中从“私密信息”保护、交易成本和总成本等三个角度对第三方机制和业主内部团队模式加以对比研究。第六章为我国建筑策划的趋势展望与相关建议。第七章是对本文研究所得到基本结论的总结和概括。本文的结论是建筑策划第三方机制适用于价值体系复杂且异质性较大的工程项目。这一结论的得出是建立在第三方机制适用于价值体系复杂的项目和第三方机制适用于异质性较大项目这两个一层假设及其二、三分支假设得到充分论证的基础上的。本文的创新点在于运用“委托—代理”模型、交易成本理论、激励理论和成本理论等制度经济学和微观经济学的基本理论,对管理学领域的建筑策划机制问题进行了一定深度和广度的研究,并在此基础上提出了试探性的展望和建设性的建议。而本文的主要不足在于受到我国建筑策划理论和实践应用的不完善和不广泛的现状制约,只能通过与国外知名学者的交流和同国内少数业主的沟通获得有价值的实证信息,研究的广泛性和全面性仍有待提高。