在现今火爆的房地产市场下,房屋借名登记行为愈演愈烈,引发的纠纷也越来越复杂。房屋借名登记在国内并没有一个明确的定性和规定,在司法实务中,法官在认定事实上比较困难,适用法律上又存有疑惑,各地法院对此类纠纷的审判标准和思路都不统一,裁判结果也大相径庭。为此,笔者认为房屋借名登记这一行为具有一定的研究价值。文章的第一部分对房屋借名登记的性质进行了分析,通过对比房屋借名登记行为与信托、委托代理的法律关系,类推房屋借名登记行为适用的法律效果。早期,房屋借名登记行为一般被推定为信托行为,尤其是消极信托。随着对房屋借名登记行为研究的不断成熟,更多的观点认为该行为类推委托代理制度更为妥当,因为信托制度侧重于信托财产的稳定和增值,而房屋借名登记行为背后的目的是借名购房,消极地持有房屋,强调的是出名人的劳务给付,房屋仍然由借名人享有、管理和处分,这种约定与委托代理制度更相似,并且委托代理的制度发展的相对成熟,操作也更加灵活,更加符合借名人的利益。文章的第二部分对房屋借名登记行为的效力进行了分析。房屋借名登记行为包含了两个法律关系,一是房屋借名登记合同,二是房屋买卖合同,他们之间一个是前合同,一个是后合同,分析房屋借名登记行为的效力就要同时分析这两种合同的效力。一般而言,房屋借名登记合同是借名人和出名人双方合意达成的约定,尽管它有脱法之嫌,但是法律并未明文禁止,所以只要不涉及《民法总则》关于无效民事行为的规定,该合同都应该认定为有效。对于房屋买卖合同的效力分析就要考察买卖合同当事人的真实意思表示,只要其中一方有房屋买卖的真实意愿,基于信赖保护原则的规定,买卖合同应认定有效。如果房屋买卖的转让只是一个形式,双方都无受其意思表示的约束,那么双方构成了民法上的通谋虚伪意思表示,买卖合同无效。文章的第三部分对房屋的返还进行了分析。从整个房屋借名登记行为的结果来看,借名人最后都需要将房屋恢复登记至自己名下。当借名人要求出名人返还房屋时,往往会发现房屋已经被出名人擅自处分了,对于这种处分行为是否有效,文章列举了学界的几种观点:“有权处分”、“无权处分”、“折中说”、“区分说”。“有权处分”的观点认为,法律物权优先,出名人对外是房屋的所有权人,他的处分当然为有权处分。“无权处分”的观点认为事实物权优先,借名人才是真正的房屋权利人,出名人的处分为无权处分。“折中说”的观点则是中和了以上两种观点,认为向善意第三人处分的行为为有权处分,向恶意第三人处分的行为是无权处分。“区分说”的观点认为,分析处分的效力首先要区分出名人从何处取得的房屋,如果从房屋相对人处取得房屋的,出名人对外是房屋的权利人,他的处分为有权处分,如果出名人是从借名人处取得的房屋,他们之间的房屋买卖合同因为通谋虚伪意思表示而无效,房屋产权依旧为借名人所有,出名人的处分为无权处分,但是涉及善意第三人利益的除外。笔者认为,“折中”说的观点相对公平,更能平衡借名人和第三人之间的利益。在现实中,如果遇到房屋借名登记合同中的一方当事人突发死亡或意外的情况,房屋借名登记合同应该是发生继承还是终止?笔者认为,借名合同是双方基于信赖而达成的约定,如果一方死亡或突发意外,借名合同应该终止,借名人可以请求返还房屋,这样才能保护房屋实际权利人的利益。借名人请求出名人返还房屋时,如果出名人拒绝的,借名人请求返还的法律基础可以为房屋借名登记合同约定、所有权的排除妨害或者是不当得利。最后,笔者认为,由于房屋借名登记行为有太多的不确定性,房屋真实权利人存在较大的风险,所以在进行房屋借名登记行为前要慎之又慎,切莫投机取巧而因小失大。