1998年住房制度改革之后,我国商品住宅价格开始快速上涨,区域间房价差异也越来越大。2006年一线城市商品住宅平均价格为6 716元/㎡,二线城市为3 337元/㎡,而到2016年,一线城市的商品住宅平均价格为21 689元/㎡,二线城市为8 575元/㎡。人口是城市商品住宅价格增长的内生动力,人口规模、人口年龄结构等会对城市住宅市场需求产生不同影响,最终影响其价格,使得城市商品住宅价格存在区域差异。随着户籍制度的放宽和改革开放的深入,我国出现了大规模的人口流动现象,大中城市的人口聚集现象显著,小城市出现了大量的人口外迁。大量人口流入的大中城市一方面面临高房价的压力,另一方面,人口聚集的趋势依旧不可避免。房价高的城市为什么人口流入长期保持比较大的规模?人口迁入的城市对于外来人口的吸引力何在?本文以商品住宅价格区域差异为切入口,研究城市吸引力与人口聚集的关系、人口聚集与商品住宅价格的关系,尝试为稳定商品住宅价格、平衡区域发展、改善民生提供有效建议。本文采用主成分析法构建城市吸引力指标,城市吸引力在就业环境、生活环境和公共服务环境等三个方面对人口聚集产生影响,而人口聚集一方面通过给城市发展带来便利提升城市吸引力,另一方面会因过大的规模对城市吸引力产生副作用。人口聚集与商品住宅价格也是相互影响的,人口规模扩大会刺激商品住宅价格的上涨,当两者之间的“拐点”出现时,会出现人口外溢。本文对2005~2016年65个城市的面板数据进行了实证研究,发现:第一,城市吸引力对于人口聚集呈现正向影响,城市吸引力越大,人口聚集越明显,且房价低的城市吸引人口聚集的因素比较单一;人口聚集对于城市吸引力的影响因城市房价水平有差异,房价高的城市先正向后反向,房价低的城市是较为稳定的正向影响;第二,人口聚集对于城市房价起到正向促进作用,其影响程度在房价水平高的城市更显著;但房价过高则对人口起到明显的推离作用;第三,城市吸引力既直接影响商品住宅价格,也通过人口聚集间接影响商品住宅价格。据此,为了促进住宅市场的健康发展和区域发展平衡,本文提出:第一,因城施政,结合人口聚集和房价波动制定房地产政策;第二,合理控制城市发展规模,有效调整土地供应结构;第三,注重区域发展平衡,尤其是中小城市要注重自身特色发展;第四,制定差异化的人口迁移政策。