建筑物区分所有权系于具独立性的建筑物单元上形成的所有权。因该种建筑物兼有专有和共有部分,权利人得享有专有权和共有权并立基管理而获有成员权或共同管理权。历观区分所有权的近现代及当代立法史,各国（地区）始终均以作为区分所有权人的业主个人与团体利益衡平为演进动力。初期,区分所有权法多注重对专有权的保护并强调个体在共同体中的本位,进而引发业主个人权利的膨胀与共同体利益的贬损。为维系共同体存续,区分所有权法逐渐修正过往立基于业主个人本位权利的旧制度,转而重视业主权利的限制和团体利益的强化。此透过在区分所有权基本物权构造基础上引入团体法规律机制而演化为三元构造可以看出,反映区分所有权的所有权与团体法特性交错的性质。因引入团体法规律规制,扭转了区分所有权法注重个人法的以往形象,在法解释和适用上具重大价值和意义。基于区分所有权具团体法特性,业主应受到更普遍的团体拘束。然基于区分所有权的基本物权属性,对业主的团体拘束内容仍应坚持所有权的固有本性,达致尽可能保障所有权自由目的。如此即面临对业主的团体拘束正当性问题。理论上关于业主受到团体拘束的正当性见解分为两种:共有法视角和团体法视角。然而对业主的团体拘束根据和界限从单纯强调共有法和团体法并不足以形成有效的团体拘束或造成过分干涉业主所有权的情形。因此,还需回到区分所有的基本构造上,在兼具所有权与团体法特性这一立场上,通过针对业主拘束的具体情形探讨透过多数决达成共同管理目的下的团体拘束根据和界限,此即本文认为应当采纳的归纳性思路（进路）。本文内容共分为七章。第一章导论论述选题背景、目的和研究综述、内容及方法,从整体上概观本论文的研究情况,强调在当前社会情形下发生的实践问题与区分所有权的立法思维和理论构造有关。论述在区分所有权兼具所有权和团体法特性的情况下,须着重强调其团体法特性以维护建筑物整体安全及秩序,构建共同的安适秩序、环境,但过分强调团体法特性则会发生侵害业主所有权之虞,违反公民财产权的宪法性权利和民法私法自治的情形。第二章建筑物区分所有权的所有权与团体法特性概要。为研究导论中提出的问题,本章首先对区分所有权的涵义及法律构造进行论述,借鉴区分所有制度上比较成熟的理论,并以此为根基论述所有权特性与团体法特性内容,强调因区分所有的特点而必然形成此种所有权和团体法特性的内容。我国《物权法》、《物业管理条例》及相关司法解释等区分所有立法均系基于所有权和团体法特性进行立法构筑,但团体法特性较为薄弱,对业主进行团体拘束的内容较为简单。第三章建筑物区分所有权的所有权法特性（一）:专有权的单独所有权特性。本章和接下来的第四章、第五章系在第二章所有权法与团体法概要基础,深入研究建筑物区分所有权的所有权法和团体法特性内容。本章以区分所有权中的重要因素专有权作为起点,论证专有权从业主意志和立法目的上均以强调系独立、排他的支配权,为业主独自所有和专用。单纯从团体法视角或一元共有理论虽能明晰对专有权限制的合理性,但否定了专有权的所有权特性,认定系依成员性质或共有持分享有独自使用权利往往会造成对业主权利的过分限制,多数人暴政和侵害业主合法的专有所有权的情形就会发生。因此,强调区分所有权的团体性特征时,也必须充分认识到所有权特性的重要,不可过度拘束业主专有权。第四章建筑物区分所有权的所有权法特性（二）:共有权的共同所有权特性。本章论述共有部分上的权利属性为共有权,乃由全体业主共有,而由单个业主享持分权。基于此可对共有部分为相关行为（需符合其使用、收益等内容）。此系业主间共同秩序的基础和建区分所有关系共同性的原因,促使业主间形成业主团体。以此为基础,业主团体对区分所有建筑物、附属物及其基地享有自主管理权利。因此,共有部分是业主之间共同性的本源,为此本章着重探讨共有权的性质、内容及共有人的责任,论述共有权的共同所有权特性。区分所有共有权为不可分割且不能单独处分的共有份额权利,与共同共有近似,而附属专有权并随其一同转,故又含有按份共有特性,但共同所有特性系无法消灭的。在此基础上,为实现业主间共同关系的永续存在而特别注重管理的内容,即将管理权能让渡予业主团体,产生对业主的拘束性内容。第五章建筑物区分所有权的团体法（成员权）特性,论述区分所有的团体性内容,即基于共有而形成团体管理建筑物全体,并给予团体自主管理权,由业主则享成员权。业主团体的权利仅限于管理的范围内,而并及于业主共有权的其他部分,形成对业主共有权的团体拘束。不过,业主得于成员的身份参与业主团体的管理事务中,事实上形成对业主团体管理权利的一定制约,但此种制约可能达不到符合业主自主意思的效果,因为业主团体的决议及形成的管理规约具有团体法的内容,故少数业主、承继人及物业使用人同样适用团体拘束。结合我国国情,就我国小区治理过程中的特殊事项予以分析解读,譬如:“住改商”问题、遏制群租问题、动物饲养问题、物业费的滞纳与迟延问题、维修基金管理问题、老年性公寓问题、短期租赁问题等。实质系为我国建筑物区分所有权的团体法特性不强、业主团体主体资格模糊以及业主团体拘束的根据和界限范围不明导致的。原则上依管理规约和业主大会决议形成对业主共有部分的拘束具有正当性,而拘束专有部分则需要有正当性及合理化的证明。并且依此种团体规则拘束业主所有权应在合理的范围内,不可过度损害业主合法权益。对此,我国区分所有立法水平仍有待提升。第六章从建筑物区分所有权的所有权和团体法特性考量业主拘束（约束）的根据和界限。本章通过比较德国法和日本法的立法变迁,论述不同立法思维下对业主进行团体拘束的根据和范围,明晰德国法和日本法的最新立法思维下为解决团体拘束问题而做出的具体努力。日本区分所有法历经四次重大的立法活动,依时间线看依次为民法典立法、1962年、1983年和2002年区分所有法,自共有法思维到团体法思维的转变使得业主的团体拘束范围多样化,但团体的规定仅为事实、宣示性规定,并不创设业主的权利义务以形成团体拘束的正当化。2002年法之后总体思路是自共同所有的特殊关系探索业主的团体拘束正当化问题,但总体而言,日本法围绕团体拘束的根据讨论是混乱而模糊的。德国法上存在着共有持分权为中心和团体持分权为中心的两种思路,但共有法对于解明原始管理规约公正化问题,团体法思路偏重于实务的重要性,但面临性质解明上的困难,且有弱化所有权效力的危险。德国自2007年修改《住宅所有权法》后开始采归纳性进路探索对业主的团体拘束根据和界限,即以具体问题发生的情形为限,具体权衡住宅所有权人的内外部关系纠纷,对于维系区分所有权人之间的法律关系,以及解决对业主的团体拘束问题甚有帮助。第七章我国建筑物区分所有权的所有权与团体法特性及对业主拘束（约束）的根据和界限的解释论和立法论的完善或构建。透过探究日本和德国法的立法进程及思维模式,明晰我国区分所有的所有权和团体法特性。为充分实现业主的团体拘束,应重视业主团体的作用,扩大业主拘束的内容并予以明确化,同时考量业主拘束的界限问题,达到拘束业主的同时保障业主所有权内容。本章首先认可我国法采区分所有的三元立法构造的正当性,为保障管理的适正化、圆滑化,应赋予业主团体一定的主体地位,即赋予其部分权利能力,以此实现对区分所有复杂法律关系的内容及程序的简化。