预告登记是权利人确保未来产生的物权变动符合自己所期待的一种登记制度。抵押预告登记权利人（以下均称“权利人”）享有的权利本质上是一种债权请求权,而非现实的物权。在实际生活中,所有权预告登记和抵押权预告登记是实务中经常运用的两种预告登记类型。在多数人按揭贷款买房的今天,银行为确保预购商品房买受人,即抵押预告登记义务人（以下均称“义务人”）如期偿还按揭房贷,常与买受人签订抵押合同,约定办理抵押预告登记,在满足抵押登记条件时候办理抵押登记,从而银行取得对预售商品房的抵押权。权利人是否享有优先受偿权,实务届和理论届对此争议较大。笔者亦在实习中遇到此类问题。为进一步研究抵押预告登记是否具有优先受偿法律效力,笔者运用历史研究法、比较研究法和实证分析法等,对此问题展开深入研究,以期对该项制度的发展与完善有所增益。第一部分导论,首先根据同案不同判提出了司法实践中现存的法律问题,其次介绍了选题的目的和意义,并对预告登记制度从国内和域外进行文献综述,最后介绍了问题的研究方法并概括了文章写作的难点和创新点。第二部分是预购商品房抵押权预告登记制度的考察及厘清。首先运用历史研究法对预告登记制度展开考察,其次对比分析了本登记与预告登记、抵押权预告登记与所有权预告登记、在建工程抵押与商品房预抵押登记、预告登记与合同网签备案的区别。第三部分对其优先受偿法律效力进行域外考察。通过考察日本、德国、瑞士、韩国和我国台湾地区预告登记的法律效力,得出域外预告登记有顺位保全效力、完全效力和权利保全效力,并未发现其具有优先受偿法律效力。第四部分是预购商品房抵押预告登记优先受偿法律效力的实证分析。首先对收集的556件案例进行实证分析,得到司法数据和不同裁判观点,并归纳概括不同裁判观点。其次对不同裁判观点进行反驳,阐述本文关于权利人是否享有优先受偿权以及何种情况下享有的观点,提出权利人原则上不享有优先受偿权,但在一定条件下可以就房屋拍卖价款优先受偿。最后对学者提出的“附条件”进行反驳,对比考察商品房买受人的居住权、承包人的工程价款优先受偿权和银行的抵押预告登记优先受偿权背后所保护的法益,在前人研究的基础上进一步论证所“附条件”,得出本文观点,即抵押预告登记权利人在开发商为商品房办理首次登记且商品房买受人取得不动产登记簿时,附条件地享有优先受偿权。第五部分是对其优先受偿法律效力的证成与司法适用完善。首先笔者基于第四部分逻辑论证得出的结论观点,尝试从立法论角度对抵押预告登记优先受偿法律效力进行分析和完善,提出立法完善建议。其次对预告登记失效的法律规定进行优化。然后对司法实践不同阶段出现的问题,利用前文提出的立法完善建议得以解决。第六部分是结论。首先对本文关于抵押预告登记优先受偿法律效力进行论证总结,其次结合最新《＜民法典＞有关担保制度的解释》第52条关于预告登记的规定,与本文结论进行对比分析,并提出完善建议。