随着我国乡镇企业的转型及工业化、城市化的推进，城市建设用地数量日益减少，集体建设用地流转日趋频繁。因为农村和城市的土地市场是相互分割的，不同于城市土地，农村集体土地为隐形交易的状态，难以对交易双方的权益进行保障，而且还使价格机制在集体建设用地流转中的作用受到了很大的限制。因此，对集体土地流转行为进行规范、建立城乡统一的建设用地市场已经成为重中之重。在土地使用权流转中，土地价格是关键。目前，国家没有出台相应的法规政策，来指导农村集体建设用地的定价，规范和管理农村集体建设用地的流转。对农村集体建设用地进行基准地价评估，成为十分必要的规范农村集体建设用地流转的重要技术手段之一。
　　本文以国内、国外关于基准地价方面的研究为依据，对集体建设用地基准地价评估的理论基础与相关原则进行了讨论，并在分析东北边境城市发展特点的基础上，对研究区概况进行了阐述，分析了珲春市作为东北边境城市的特殊性。在结合珲春市实际情况的基础上，借助于ArcGIS软件平台，采用多因素综合评价法对珲春市集体建设用地进行综合定级；在定级结果的基础上，选择合适的估价方法对集体建设用地基准地价进行评估，编制基准地价修正体系，并对估价结果进行对比分析，为宗地价格评估、规范农村集体建设用地流转市场行为、完善农村集体经济组织土地增值收益等提供依据。
　　论文获得的主要研究结论：（1）珲春市集体建设用地划分为五个级别，在面积规模上基本呈现出“中间大，两边小”的特点。在空间分布上，不同级别集体建设用地的区位条件有明显差异。（2）通过分析选择收益还原法、剩余法和成本逼近法作为集体建设用地基准地价评估的估价方法。基于定级结果对基准地价评估后最终得出，商服用地最高级别地价为485元/平方米，最低级别地价为185元/平方米；住宅用地最高级别地价为337元/平方米，最低级别地价为158元/平方米；公服用地最高级别地价228元/平方米，最低级别地价为148元/平方米；工业用地最高级别地价为189元/平方米，最低级别地价为139元/平方米。（3）对基准地价评估结果进行分析发现，土地级别越高，各类型土地基准地价的差距越大，该规律与级别区位有关，与珲春市集体土地利用的实际情况较为符合。而且，商服用地不同级别基准地价的变化幅度是最大的，而工业用地变化幅度最小，对土地区位条件的敏感性为商服用地>住宅用地>公服用地>工业用地。（4）以敬信镇为例，与城镇基准地价进行对比，商服用地、住宅用地和工业用地都不同程度的低于相对应的城镇基准地价，经过分析，主要由区位、土地开发程度、公共设施的投入程度和自然条件等各方面的差异所造成的。根据同地同价同权的原则，城乡结合部的集体建设用地与城镇土地的基准地价应基本一致。