二十一世纪以来,土地财政逐渐受到普遍关注,并成为热点话题。随着土地出让收益规模的不断膨胀,地方政府越发依赖土地财政,由此引发诸多弊端。随着城市化进程的加快,对建设资金的需求更大,如果不能改变现有地方政府过度依赖土地财政的局面,势必会推动新一轮的“圈地”热潮,加剧城市的无序扩张,严重制约我国城市经济的可持续发展。因此,如何减少地方政府对土地财政的依赖性,并且保障地方政府拥有充足的财政收入用于城市化建设,是现阶段我国面临的严峻问题。通过对我国城市土地财政的转型研究,提供解决问题的有效措施,具有重要的现实意义。本研究的主要内容如下：第一,描述我国土地财政发展现状,以及运用柯布-道格拉斯生产函数、曲线拟合等方法客观评价我国土地财政产生的正、负效应。第二,运用偏相关、多元回归模型分析土地财政对城市规模快速扩张的影响,表明土地财政是驱动城市无序扩张的重要因素之一,其对城市规模扩张的解释能力仅次于城镇人口因素。而城市的快速扩张制约我国土地财政的可持续性,实证研究表明我国土地财政面临难以为继的局面。第三,基于我国土地财政引发的深层次原因分析,主要包括地方财政缺口和政府对土地的一级垄断权,从而科学地提出我国土地财政转型的路径选择。首先,通过国际经验的考察和借鉴,开征物业税无疑是地方政府增加税源的最佳选择,并提出我国物业税改革的基本思路。通过模拟研究表明：(1)物业税收入占税收收入的比重高于其他税种,成为地方财政收入的主体税种；(2)物业税能够给地方政府带来持续稳定的财政收入,有效抑制地方财政缺口的扩大。其次,现有土地资产运作模式不能改变地方政府控制土地一级市场的局面,造成了严重的土地资产流失,并使得居民的福利水平受损。笔者认为,土地资产公司化是土地资产经营模式转型的必然趋势。土地资产公司化运作模式能够杜绝地方政府对经营性土地的干预,控制了国有土地资产的流失,并通过土地市场机制实现土地资产的保值增值,增加地方财政收入。