商品房预售目前已成为我国商品房市场中普遍采用的一种房屋销售形式，而商品房预售合同则是商品房预售制度的核心内容。商品房预售合同是指取得商品房预售资格的商品房预售人在商品房还未竣工，房屋并未现实存在的情形下，与预购人约定在一定期限后，将竣工的房屋交付给预购人，预购人支付价金的不动产买卖合同。本文以现行的法律法规、法律文件为基础，从法律理论的角度，结合司法实践中存在的疑难问题，对商品房预售合同及相关问题的法律性质进行探讨，共分为四个部分。第一部分是商品房预售合同的概述。首先介绍了商品房预售制度的由来，然后对商品房预售合同的概念与特征进行了辨析。与成品房的买卖合同相比，商品房预售合同具有自身的特殊性，主要表现在合同主体的特定性与资质严格性，交易标的物的非现实性，合同履行的非即时性与较强的国家干预性等。第二部分对商品房预售合同的法律性质进行了分析。商品房预售合同签订之时房屋尚未开工或正在施工，合同的标的物并非现实物而是将来物，有一个“成长”过程。但双方的意图都在于房屋竣工后的产权转让。预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款也自然负有了交付房屋的义务，这与买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的基本特性是相吻合的。因此预售合同实为房屋作为商品交换形式在法律上的必然表现，合同当事人的行为在本质上仍是买卖行为。且商品房预售合同不同于预约合同、分期付款买卖合同、附期限的买卖合同与期贷买卖合同，而是一种远期交货合同，这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别，而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货，否则即应承担违约责任。商品房预售合同成立时标的物还不具备立即现实交付的条件，合同不能即时完全履行，仍需要一定时间，可见，从交付的期限角度看，商品房预售合同是一种远期买卖合同，合同标的物为在建不动产。第三部分研究了预售登记制度的法律性质。现行的商品房预售合同登记制度已经明确商品房预售合同登记是合同的对抗要件而不是生效要件。预售登记制度在性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。且通过与预告登记制度的比较，我国商品房预售登记在登记的适用对象上，申请人上，存续时间上都存在着明显的不同。这更说明商品房预售登记仅仅是预售行政管理的一种预售资格审查手段，不具备债权保全的对抗效力，与预告登记制度存在根本上的差异。第四部分探讨了预告登记后预购人权利的法律性质的问题。预告登记的性质如何，国外学者有多种看法。这些关于预告登记性质的探讨，实际上涉及到两个问题：其一是预告登记的性质，其二是经预告登记后的权利的性质。本文重点探讨的，是经预告登记后预购人权利的性质，即请求变更物权的请求权，或者说请求为本登记的请求权，这一债权请求权，经预告登记后即具有了对抗第三人的效力，这一请求权是何种性质的权利。很明显，预告登记后预购人取得的权利不是所有权，而只能等待房屋建成，开发商交屋并且双方办理完产权过户登记后才能取得所有权。有学者认为预告登记的效力主要在于使买受人取得优先购买权与期待权，但笔者认为这种经保全后的请求权与优先购买权具有本质的区别，是一种优先的请求权。而期待权既不是单纯的债权，也不是完整的物权，而是介于债权和物权之间的一种权利，或说是从债权到物权实现过程中的权利，可以被称做物权化的债权。功能上的债权物权化，这是预告登记在法律效力上表现出的重要性质。不动产物权变动请求权这样的权利尽管因预告登记而有一定程度的物权效力，但终究不同于物权。建立预告登记制度的目的，只是对被保全的请求权提供物权性质的保障，并不改变请求权本来的法律关系，被保全的债权依旧归属于债权。最后对预购人权利的物权效力所应包括的内容做了分析，笔者认为预购人的权利在债权物权化以后应当具有优先于普通债权、顺序在后的在建工程抵押权、顺序在后的承租人权利及在建工程承包商的优先受偿权等权利的效力。