房屋租赁是房地产市场的重要组成部分,对于盘活房屋存量、优化房产资源配置有着极为重要的意义。但建筑物寿命远大于法律法规调整更迭周期,即便《消防法》颁布至今已有20余年,现实中仍有大量未经消防验收的建筑。因未经消防验收的房屋租赁合同纠纷也呈现快速上涨的趋势。该类型案件的法律适用问题困扰着各级法院,如仅凭借租赁合同标的物未经消防验收就判定合同是否有效,而不对具体情况进行司法审查,往往会导致错误的判决。“倪某平诉济南高科一案”正是租赁房屋未经消防验收而引发的纠纷。本案争议焦点主要是租赁房屋竣工时未经消防验收如何认定房屋租赁合同的效力。在认定未经消防验收的效力时,应注意消防验收与营业前消防安全检查的区别,参照建筑物竣工时间、建筑物设计、施工是否符合消防技术标准,不能简单的认为未经消防验收即不能使用。在认定租赁合同效力时,应当参照合同签订的时间、金额、双方主观的善意、签订合同时的身份、当时的法律规定等综合进行认定。在合同无法履行的情况下,出租方的主要损失为:欠付的租金、空置期租金损失及中介费等合理费用等;承租方的主要损失为:可预期的日常经营损失,在后期改扩建工程为承租方完成的情况下,还应当包括已形成附合的装修装饰物残值。对上述两方损失,应根据当事人的主张,结合具体情况认定。对于本案所反映出的法律行为适法规范的问题,最高人民法院通过司法解释确立的“效力性强制性规定”,试图统一裁判标准,但也在实践中存在一定争议。结合民法典的立法动态,未来在法律行为适法规范的问题上将赋予法官更大的裁量权,这就要求个案应更多注重强制性法律规定与民事法律行为效力的内在关联性。法官要多分析法理案情而不是机械适用法条,具体情况具体分析,实现私法上的意思自治与公共利益的对立统一。