我国近年来房地产业发展异常迅猛,随之而来的是商品房买卖纠纷的大量出现。商品房买卖中,商品房认购书是一种常见的重要法律文书,很多商品房买卖纠纷都系商品房认购书纠纷。
　　 因为我国目前对商品房认购书还没有相关的法律规制,使得商品房认购书的纠纷经常显得扑朔迷离,争议众多,因此商品房认购书法律问题相关研究和法律规制是社会主义法制建设的一个相对薄弱环节,具有很强的研究价值和社会意义。但是目前国内的研究者并没有对认购书的法律问题形成统一的认识,很多观点亦因为研究者对房地产行业熟悉度不够而显得脱离实际,使这个领域仍然具有很强的研究紧迫性和重要性。进行商品房认购书法律问题的研究将是对社会主义法制建设的理论和实践的有益补充。
　　 本文采用了文献调查研究法、比较研究法、案例分析法等研究方法,分五个部分对商品房认购书的内涵和性质、商品房认购书的成立和生效、违反商品房认购书的法律救济、商品房认购书向商品房买卖合同的转化、避免或减少商品房认购书纠纷的设想进行相关的研究和分析。在本文中,笔者融入了从事房地产多年的经验,参考了相关的国内外理论和相关研究,取优弃劣,使研究更符合市场特点、更具时效性和现实意义,更有广阔的视角,得出了较独到的见解和结论。
　　 本文将商品房认购书的研究整个置于预约合同理论的框架下,认定商品房认购书为预约合同,商品房买卖合同是商品房认购书的本约,二者为预约和本约的关系。本文在此基础上进行后续的研究。本文将预约合同划分为必须订立本约的合同和必须履行继续协商义务,不一定达成本约的预约两种。认购书属于前者,商品房认购书的义务应是缔约义务而非谈判义务。根据签订认购书时有无预售许可证还将认购书分为合规认购书和违规认购书,其中违规认购书应被认定为无效合同。商品房认购书的当事人有签订商品房买卖合同的义务,还必须遵守认购书中的已决条款,如开发商必须为购房者保留该套房屋。违反认购书的救济可采定金罚则和信赖利益赔偿,而不适宜强制履行。认购书中的定金属于违约定金,适用定金罚则。认购书在内容完备化的条件下可以转化为商品房买卖合同,其标准是认购书的内容完备到可完成商品房的交付,可达到签订商品房买卖合同的目的和效果即可转化为商品房买卖合同。本文还分析了商品房纠纷产生的原因和具代表性的类型,最终提出了关于避免或减少商品房认购书纠纷的设想,建议从加强立法、加强认购监管、加强社会道德教育和加强购房者教育等方面来实现。