本文旨在研究上海市2010～2011年的房地产宏观调控政策中的房产税和限购令政策对上海住宅市场的影响,以及对于上海住宅价格上涨过快、中低收入居民住房困难等问题的个人思考与政策建议。文章对上海住宅价格的泡沫及危害做了分析,论述了调控政策的必要性,并与全国住宅价格情况进行对比,得出地域发展不均衡和收入分配不平衡是造成上海住宅问题的深层次因素。通过对上海住宅价格上涨原因的分析,得到调控政策的切入点,本文认为住宅市场供不应求的基本现状和宽松的货币政策环境是造成住宅价格上涨过快的原因。其中,常住人口、土地价格、货币供应、利率等因素对上海住宅价格影响显著。房产税是解决住宅市场问题的重要手段,对供需和收入分配都能起到一定的作用,但目前试点阶段存在很多问题,比如税种性质存在争议、征收范围不涉及存量、对刚性需求和投机需求区分度不够,导致住宅租赁市场价格上涨过快等,这些问题使得调控效果不尽如人意。房产税能否起到真正的调控作用,取决于政府能否进一步对其立法、征收过程等诸多方面进行改进和完善。住宅限购令政策短期内可以对控制投机性需求起到立竿见影的效果,但长期来看,它没有解决供需关系和货币政策环境的根本问题,违背了经济运行规律,一方面造成了刚性需求向高端化发展,投资需求流向消费等领域,抬高了消费者价格指数,另一方面由于市场低迷,供给进一步下降,加剧了供需失衡,并拖累了GDP增速与几十个相关产业。由此,本文认为,长期来看限购令政策无效,被抑制的需求一旦释放必将引起市场的反弹。解决上海住宅问题的根本方法在于地域间均衡发展,减轻上海的人口和资源压力；改变土地财政的格局,增加土地供应,降低土地价格；稳定货币供应,利率市场化；提高居民收入在总收入中的比重；缩小贫富差距；完善房地产税收制度,减少开发环节税收力度,增加保有环节税收力度；拓宽投资渠道等。